从东岸到西岸，冒泡的房地产

（文 / 王坤）

2月末，在美国加州的纽波特比奇，一个由21套住房组成的新社区正在发售，每套房屋的售价由50万到80万不等。5000人成群结队地到这里看房，200人递上了购房申请单，当地报纸把蜂拥而至的看房人比喻为厄尔尼诺现象带来的瓢泼大雨。

在西雅图，市区内一座雅致的别墅待售，6人参与竞价，最终把价格抬高4万美元。在波士顿，最近的一项调查发现，价格在80～89.9万美元间的住房中有75%按定价或高于定价的价格出售；价格在20～29.9万美元之间的住房中，有1/3属于售价高于定价之列。在沿海地区，房地产市场更像美国的股票市场一样蒸蒸日上。今年年初，美国许多地区出现了竞相抬价的现象，美国商业部发表报告说，由于冬天天气温和，建筑商们竞相建屋，新建住房面积增加了6%，达到11年来的最高水平。

暖冬的解释听来可笑，如果不是手中有钱，再热的天气恐怕也难实施置业计划。“人们肯定是疯了。”施乐公司的业务经理比尔·斯奇纳说，1996年7月他以21.5万美元买下了一套3居室，现在他的邻居要出30万美元的价。比尔的房产刚好在硅谷的中心地带，那里的房价上升最快。在旧金山海湾地带，优先购股权与知识经济催生出的新贵们把已经昂贵的房价又推上一截。在美国，唯有华尔街的敛金术可以与之媲美，1997年，证券经纪商的花红最终使曼哈顿的地价上涨15%。不动产大王唐纳·特朗普兴奋地喊道：“与现在比，80年代的市场简直是儿戏。”

住房市场的繁荣景象与以往大不相同，一些证据表明，美国多达40%的新建房卖给了首次买房的人，而且，这些购房者中有许多是黑人和拉美裔美国人，他们占申请抵押者的20%到30%。长期以来从不对“美国梦”抱有奢望的少数民族也开始了大胆幻想。

一切似乎都顺理成章——相对低廉的抵押利率、低失业率、股票市场上的丰厚收益以及人们把旧房换成新房的愿望。一切都在催生着一个沸腾的市场。但是，高昂的不动产价格是否已偏离了合理的范围？在纽约，很多人发现他们与梦想中的家园越来越远，一位妇女自去年11月即开始寻找一套两居室公寓，却不幸地发现，热门楼房中这种公寓的价格已从100万美元涨到120～130万美元。另一位来自亚洲的移民则发现，可供选择的房子只剩下些“建在空中的丑陋的柜子”。

80年代末期，加州及新英格兰地区的不动产也曾有过类似的上涨，接着，随着经济衰退，价格又跌回原地。房地产作为经济周期的敏感因素，总是和经济周期盛衰相关，现在的这次与以往有何不同？

去年，美国的房地产价格平均上升了5.8%，两倍于通货膨胀率，但相对4%的经济增长率只高出45%。但在个别地区，如丹佛、波特兰以及盐湖城，1991的购房者已经使他们的购房款增长了两倍，比投资于股票赚头还多。但有迹象显示，这次房地产热比以往要理智一些。首先，房价上涨不是个别现象，按一位房地产商的话说，“除了几小块相对来说乡村气息较浓的地区，几乎所有地区都出现了繁荣的房地产市场。”其次，房地产商从上次衰退中汲取了教训，多尔兄弟公司——美国最大的高档住宅建造商——现在也只建造有利可图的房子。当银行一如既往在景气高潮大放贷款时，监管部门接连不断地发出警告。

或许最能使人轻松的解释来自于收入与价格的对比，尽管房价高企，购房者的支付能力也提高了；抵押贷款利率维持低水平，一套现在每月付1080美元分期还款的房子10年前须多付120美元；90年代初的房价大跌也是个重要因素，至今，纽约与旧金山的房价刚超过那次的高点，而此间居民的收入已上涨30%。

房价涨幅超过经济增长的城市

俄亥俄大学经济学教授帕特里克用非常简明的几句话解释了房地产业泡沫的形成过程：当宏观环境或政策出现变化，如利息下调后引起房价上升后，短期的上升会在买卖者间引起预期，促进价格进一步攀升。显然，后一段的上涨脱开了经济真实，一旦风吹草动，恐慌心理将使泡沫破裂。以帕特里克的研究，泡沫暂时只出现在沿海地区，那里的土地供应有限。在地价上涨最快的硅谷，问题最明显不过——即使最富有的公司也在向外拓展空间。太阳微电子公司最近设置了“房地产与厂区选址经理”，刚上任，这位经理就抱怨起在海湾施展拳脚的难度。

北京大学的林毅夫教授在解释东亚国家的泡沫时说道：“在经济发展中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格会增长得越快，在所有要素中，土地的供给弹性最小，因此上涨也会最大。”美国幅员广阔，供给不成问题，于是气泡只产生于海滨与阳光的交汇地带。 房价购房房地产业