物业管理管什么？

文·张晓莉

“杨三姐替姐喊冤，秋菊还要个说法，我要不为姐姐讨个公道，她在地下也不会安息!”华凌的姐姐华芸在北京昌平温泉花园的私宅内遇害，为给姐姐要说法，华凌聘请了北斗律师事务所的冯乃律师，要状告温泉花园发展商——北京市昌平房管局。

1994年12月16日，华芸在温泉花园的售房协议书上签了字，一年后的同一天，在这所花13万元买来的房子里被害。死时双手被捆，头部被铁锤猛击20下，喉部被刺数刀，满脸是血，眼睛睁着。

买房前，城里60多岁的老母放不下心，总觉着她们孤儿寡母住在那么偏远的地方不安全。华芸便把温泉花园的宣传材料拿给老人看，上面写着：“物业管理”，小区采用全封闭式社区管理系统，设专职警卫巡逻保安，设立自行车棚，专用停车场及车库；“安全”，24小时保安，防盗对讲，别墅为可视防盗对讲。华芸说：“那是物业管理小区，比你们这里还要安全呢!”

华芸去年5月份带着儿子搬进温泉花园后，母亲曾去看过她，回来后，心里还是不踏实，便向华凌念叨。那里太荒凉，根本没有花园的感觉，旁边还有一个鸡粪烘干场，空气不清新；花园内部没有路灯，经常断水断电，没有防盗对讲电话，围墙也没封起来。母亲担心的事情终于发生了，而且比想象中严重得多，幼儿丧母、老母丧女，两大不幸落到了这个普通人家。

面对袁站长的一番回答，华凌想起姐姐生前对物业管理的依赖，悲伤之外又多了愤恨：“如果是这样，那么要物业管理有什么用?”

是管理，还是促销口号?

另一方面，随着住房制度改革的推进，形成了住房产权多元化的格局。一些商品房的购买者发现自己的房子没人管；房管所说，那是私房，我们不管；开发商说，我们只盖房子，房子卖给你，我们就不管了。房屋管理出现了空档。

1994年3月23日，中华人民共和国建设部发布第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，确立了“社会化、专业化、经营型的物业管理体制”的思路。物业管理走进了人们的生活。

这里还要再提一下温泉花园事件。在华凌聘请律师的同时，小区也请了律师，诉讼对象是北京的几家新闻单位，理由是杀人案件还未结，案情还不清楚，无法断定是人室抢劫杀人，抑或是情杀等其他可能，而新闻媒介却一口咬定是入室抢劫杀人案，属报道失实。事已至此，小区负责人还只是急于为自己开脱。或许再完备的防患措施，也无法完全杜绝杀人案件的发生，但是温泉花园对于案件性质的纠缠，是无法弥补其在设施和管理上的诸多漏洞的。

温泉花园东侧的“临时围墙”，成人可以翻越

遗留在华芸房里的血迹

泉花园小区地处北京郊县，周围是农村旷野。小区分A、B两区，目前正在施工，由无任何联系的不同公司开发。华芸案发地点在A区。A区只在西侧有完整的围墙，东侧只有用红砖堆成的“临时围墙”，成人可以翻越。整个小区只有两部电话，分别装在售楼办公室和物业管理办公室。小区配有12名保安，他们均是外地来京打工的青年，全部装备只有两根警棍，原配有两个对讲机，去年9月损坏后，至今未修理，也没配新的。保安队总部即保安人员宿舍无电话。保安人员每半小时巡逻一次，路线随意不确定，晚上3人一班分头巡逻。由于堆起的红砖墙使保安人员不能走到阳台一侧巡逻，所以阳台成为盲点。而警方认为，罪犯正是从阳台外进入屋内的。小区对保安队的职责范围无具体规定，无奖惩制度。

被害者生前曾多次要求修理阳台门和电路，得到的答复是：这是建筑质量问题，没法修。这些事情排列在一起，的确会让人发生疑问：“物业管理管什么?!”。

1995年10月1日起正式实施的《北京市居住小区物业管理办法》第13条规定：“物业管理企业的义务：全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务。”

期待物业管理质量的提高

物业管理到底是什么?物业管理公司该做些什么?上海汉云物业管理公司总经理朱咏敏将物业管理定义为：运用技巧妥善管理物业和附属设施及物业四周环境，为居住人提供和保持一个舒适的环境。

回到现实中来，从“温泉花园”到“大上海”，中国的物业管理已拉开了档次。消费者期待的是行业素质的全面提高。

华凌打官司，该不仅仅是替姐姐讨回个公道吧!

(本文图片由华芸亲属提供) 物业管理