房子，永远的念想

文·张晓莉

（胡敦志 摄）15年商品房价涨了15倍，谁买得起?

在北京某教研机构工作的焦女士今年已50多岁，她一家三代5口人在一套一居室的简易楼房里住了几十年。提起房子，她有说不完的苦衷：一儿一女都大了，总不能还像小时候那样睡上下铺，可是不这样又实在没别的办法……抱怨归抱怨，当记者问她是否想过买房时，焦女士未加思索地说：“这不是想不想的问题。有些东西不是你想得到就能得到的。一句话，我买不起!”

像焦女士这样想要房子但却买不起的人有多少呢?零点公司的调查报告中注明：85％以上的人认为目前商品房价格根本“无法承受”，其中上海为92．48％，北京为87．35％，天津为86．51％。

据有关部门统计，1994年年底全国商品房平均售价1409元／平方米。事实上，许多大城市的商品房售价远远高出这个平均值。例如，北京二环路以内的住房售价已高达近10000元／平方米；三环路以内的住房售价达5000—7000元／平方米。有资料表明，15年间，全国商品房每平方米售价涨了15倍，远远超过同期居民人均收入的增长幅度。这就不难解释下面几个数字：全国共闲置商品房3300万平方米(其中2512万平方米住宅)，同时有500万户住房困难户。一方面急切地渴望改善居住条件，一方面又不得不承认现实的无奈，这就是广大工薪阶层的尴尬。不合理收费占房价三分之一，房价没法不高

1992年8月，国家物价局、建设部、财政部、建设银行联合颁发《商品住宅价格管理暂行办法》，其中规定：商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价构成。这里面成本又包括征地及拆迁费、建安费、勘察设计费、非营业性配套公建费、管理费(约占前4项的3％)和贷款利息6项。

建设部房地产业司一位官员认为地价增长过快、非经济因素摊派过多、税收过繁是造成住宅价格高昂的主要原因。

过去土地由国家划拨，白占白用。自1987年实行土地使用权有偿出让和转让，地价一路上扬，总算吐出了以往被埋没的怨气。现在一亩地几十万，这钱只能打到房价中去；各种非经济因素摊派也在房价中占据了相当大的一部分。据广州市统计，各种不合理负担在商品房成本中所占比例高达26％。宋春华(建设部原房地产业司司长、现长春市市长)介绍，各种税费有的省市多达八九十种收费科目，每平方米近5000元。种种不合理收费估计占房价三分之一左右。北京市房地产开发经营总公司有关人士介绍说，现在建一栋楼仅税收就有70多项，税费全部计入房价，房价没法不高。1000元房价的微利房，工薪阶层的希望?

早在1993年的一次新闻发布会上，建设部部长侯捷说：“政府将采取一系列措施把居民住宅价格从每平方米8000元降到1000元左右。”

微利房和平价房即是政府的两项措施。

微利房的服务对象是工薪阶层，政府在税金、地价上予以适当优惠，同时控制其利润率，目前基本保持在15％。这类住房价格一般在800—2000元／平方米。平价房又称福利房、解困房，其价格基本为成本价，开发商无利润，出售对象主要是现人均居住面积在3—4平方米以下的中低收入者。目前全国正在实施的“安居工程”(北京称“康居工程”)都属此类。这类住宅每平方米售价一般在千元左右。

市场商品房价、微利房价、解困房价，这就是政府正在倾力构筑的分为三个层次的住房市场价格体系。在采访中，记者发现绝大多数人对此并不十分了解。人们只笼统地知道房子很贵，却不知冷静地分析一下自己该进入哪一个层次，这个层次的住房需多少钱，自己何时、怎样才能拿得出这笔钱。

不过，冷静了又如何?已经瞄准高档花园别墅的一部分先富起来的人当然不会降低自己的标准；而那些住房极其困难，月收入却只有几百元的平民，对于要自己勒紧裤带积攒七八年、十几年才能摸着边的解困房、微利房也是不敢多想的。

政府为解决不同收入层次家庭的住房问题，确立了相应价格层次的住房市场。可事实上，却是每个层次的服务对象都在慨叹房子的可望不可及。这该是又一种尴尬。“按揭”：一个月1400元，你付得起吗?

住宅不同于一般商品，它使用周期长，成本高，所以买房子决不会像买一台热水器一样轻松。即使是在发达国家，在购买住宅时具有一次性支付能力的人尚不到10％，大多数居民都是通过分期付款和消费信贷等方式才拥有了自己的住房。

现如今，大城市里的人对“按揭”这一名词已不很陌生了。它的正式名称叫“消费者信贷”，香港人称之为“按揭”，即消费者凭信用先取得商品使用权，然后按期偿还贷款，最终获得商品所有权。在住房上，一般是其信用以所购房产抵押，故又称作“住房抵押贷款”，它为那些想买房而一时无法一次性交清房款的人们提供了一条可行的路子。

1992年开始，建设银行上海分行开办商品房“按揭”业务，这项贷款是建行上海分行运用自筹资金发放的经营性贷款。商品房“按揭”采取市场利率，基准月利率为8．4‰，每延长一年增加0．45‰，贷款期限最长为15年。“按揭”给消费者带来了多少优惠呢?我们可以算一笔帐。一套50平方米的两居室住房，按每平方米2000元计算，需10万元。银行提供70％的抵押贷款，即买主一次性付清房价的30％，剩下的7万元由银行预付。如一年还清贷款，买主在这一年内每月要付给银行6421．3元，其中本金5833．3元，利息588元；如果按最长期限15年来偿还贷款，每月仍需支付1417．9元，其中本金388．9元，利息1029元(详见表)。不要说许多家庭一个月不吃不喝也拿不出这1400元，就是收入不错的家庭，在支付了这笔钱后，恐怕也很难再维持“小康”。

不妨来看一看国外房地产的信贷运作。美国居民购房资金80％以上来自金融机构贷款，还贷期限一般在30年；新加坡公民可获高达90％的购房贷款，利率保持在6．25％，20年还清；加拿大购房还款期限可达25年，贷款额为75—80％，并由保险公司提供“按揭”保险。日本最近有一家银行推出了“百年分期供楼”的购房方式，购买者首期付25％的房款后，余款可在100年内分期归还给银行。房产的真正业主可能是购房者的第三代子孙。

按国外通行的标准，一套住房的价格一般相当于家庭年收入的3—6倍，而我国则高出许多，有的城市已达到10—20倍。“按揭”，这一国际上通行的房产信贷方式，在我国高昂的房价与工薪阶层过低的经济承受能力面前，也只能是杯水车薪，无济于事。

除了按揭，还有住房公积金，它是为了解决住房问题而建立的“公共积累资金”，是一种“义务性的长期储蓄”。具体办法是职工及所在单位均分别交缴占本人工资一定比例的资金，两者均归个人所有。到1993年底，全国194个市地以上城市中已有104个城市出台了程度不同的公积金方案。但公积金前景也不容乐观。最主要的问题是，一些效益不好，乃至严重亏损的企业承担企业所应提取的部分颇有难度。这类企业不在少数，而往往这类企业的职工住房问题又相当严重。有房的人永远有房，没房的人永远没房

房价高，可以说是工薪阶层远离商品房的一个客观原因。另一方面，相当一部分工薪阶层从主观上讲就十分排斥商品房。即使房价降到可以承受的范围内，他们也不见得会把买组合音响的钱省下来买房。“既然能分，为什么还要买?”这是他们的普遍心态。

我国住房体制几十年来一直实行福利制，即便是房改已有10余年历史的今天，许多人的住房仍是靠无偿分配得来的。而且租金便宜，从50年代初的0．35元／平方米到现在的0．55元／平方米，40多年房租只上涨了2角钱。1994年城镇居民的人均住房支出为193元，其中房租支出为29元，水电燃料费支出114元，居住支出占生活消费支出的比重为6．8％。这一比重虽较以前有了较大提高，但与国际上的平均值相比，仍有较大差距。

1993年11月底召开的全国第三次房改会议确定了“出售公房为主，售、租、建并举”的房改原则。按规定测算，购两室一厅住房大约需20000元左右。这只能算是商品房价的一个零头。精打细算的工薪族经过一番斟酌后，还是放弃了买房的想法。这笔钱如存入银行，以年利率10％计算，一年可得利息2000元；可当时一年的房租不过一二百元，再加上修房的支出，就更不值了。

住房分配无疑带有福利性质，但它与其他商品不同，不可能做到纯粹的平均分配。一些家庭只要成员所在单位有分房条件，老子单位分了，儿子单位还可以分；丈夫单位分了，妻子单位还可以分。而有的家庭中，几代人没有一个人能分到房，就只能“几代同堂”。

有房住的人，不在乎房租那几个钱，不愿花一二万元买现有住房；而没有房住的人，既买不起商品房，又买不到廉价出售的公有房。面对国家出售公房的政策，一方面是无房户和住房特困户的忿忿不平——有房的人永远赚：无偿分配赚，这回又赚；没房子就老得吃亏。

商品房价格高不可攀，抵押贷款难解燃眉之急，出售公房又引发了新的分配不公。房子问题可谓千头万绪，“剪不断，理还乱”。不过住房制度改革已不可抑制，住宅商品化是大势所趋。

房子，工薪族买不起，但从未断过心中念想。“按揭”购房月还贷一览表（单位：元/月）（注：以每平方米2000元购买50平方米两居室计。） 商品房房价按揭买房购房