北京楼价何以豪气冲天

文·唐元弘 摄影·宋连峰

北京安慧里居民小区

有这样一个经济现象引起我们的兴奋和不安：近一二年，北京市的房地产价格，以远高于国民生产总值的增长速度增长；特别是写字楼售价和租金之高昂，已跃居世界第3，仅次于东京和香港。

由于统计方法的不一致，另一种结论是，北京写字楼价格在世界上排第5位，在其之前，分别是东京、香港、纽约、伦敦。

无论是第3还是第5，其事情的本质并无改变。人们关心的是，如此高昂的价格是如何形成的。

从写字楼的供给来看，由于1988年中央下令严控投资，北京又处于“天子脚下”，因此，从1989年至1992年，楼堂馆所基本上停缓建造，造成了写字楼的供给不足这一点可以从写字楼100%的出租率上显现出来，而同期东京写字楼的出租率一般只达到85%。

与供给不足相对，需求几乎是在突然间到来。1994年底，北京市的三资企业已突破1万家，外国政府及有关国际组织驻北京的办事机构也有近2000家，长期在北京工作的外国人和港、澳、台同胞已达10万以上。在此之前，中国的第三次经商潮惊涛拍岸，国家机关机构改革裁减下来的人员也组成了各式各样的经济实体这种背景造成写字楼需求的瞬间强劲。

供给乏力与需求强劲，构成楼价节节攀升。现在，北京可供出租的写字楼面积约66万平方米，一般的月租金都在每平方米45美元以上，最高可达每平方米110美元。

北京市写字楼一般分布在市区东侧。就写字楼分布地段租金水平来说，从高往低依次是王府井地区、建国门地区、东四十条、东北三环、西城地段、海淀区。

国家花费了巨额投资建设亚运村。在建设之初，就有人担心，一旦亚运会开完以后，亚运村众多的高楼做何用。最初的设想是将它作为一个旅游点开放。但是，经过一年的运行，亏损巨大。此时恰逢北京写字楼供不应求，一个国际金融商贸区的构想提了出来，刚一运行，便收效颇丰。亚运村现已成为北京市出租率最高、租金水平也较高的写字楼集中的区域，商业气息弥漫。

若说亚运村是“无心插柳柳成荫”，那么其它写字楼则是经过详细评估而开始投资的。

北京市房地产业的发展确实慢了半拍。在海南、珠江三角洲大炒“楼花”、一夜之间地价可翻番的时候，北京市的新闻媒介上甚至还没有房地产广告出现。

但是，后来者居上。1992年以后，京城房地产热迅速升温。特别是财政“分灶吃饭”的包干制，使得土地有偿使用成为地方财政的很大一块来源。因此，从1992年7月以来，北京市已批租土地约13平方公里。这个数字相当于香港同期批租土地的26倍，是新加坡24年批租土地的7倍。

土地供应量的增多，加之金融界的推波助澜，房地产已成为北京市最有利可图的行业之一。

在涌入北京房地产业的大量外资中，最主要的是香港资金。从1992年起，香港财团的投资占北京房地产业资金的7成以上，这其中的主要原因是投资北京的收益要高于香港一倍以上。现在香港有实力的发展商和房地产代理公司几乎都在北京开展了项目。如香港利达行、简福饴测量行、刘绍钧产业测量师行、怡高物业、怡中国际物业顾问行、协润投资有限公司、一洲房地产、明达置业、柏宁顿地产代理、新鸿基、长江实业、个俊有限公司、宣威集团、丰联集团、九龙仓集团、魏理仕物业、怡信物业、泛亚物业等等。

香港资金的进入使得外销楼房成为可能。更主要的一点是，其操作方式基本上照搬了香港地产商的一些做法，如提前发售“楼花”，允许楼花做“炒卖”之用。适度的房地产炒作，是流通中的一个重要步骤。但北京市的房地产在炒“楼花”的过程中却出现了一种怪现象，即“楼花”越多，现楼越少。比如，甲楼和乙楼都发售“楼花”，只建甲楼，需1500万元，假如有两家发展商来出钱盖，一家只须出750万元。但如果乙楼也要盖，还是那两家，一家得出1500万元，但他们各自只有750万元的能力，因此，两个楼都盖不起来。

北京1992年推出的楼盘，已经出现了大量的这类问题。这也是写字楼目前供应不足的一个原因。比如，1994年北京市新增的写字楼供应量约为12.5万平方米，低于1992年开工时预计的数字。

对于北京写字楼租金高昂的原因，许多开发商和承租人对于“供不应求”这一点都表示赞同。

但是，1993年后，在全国房地产业都不景气的情况下，北京何以能  “一枝独秀”？

首先，北京在金融商贸方面的实力是不可低估的。

另外，北京是一个消费型的城市，房地产的社会需求与其它地方不同。因此，即使在国民生产总值增长并不太高的情况下，其房地产价格照样能连蹦带跳往上窜。

成本也是一个因素。北京地价本来就高，一些黄金地段，如王府井地区，楼面价最高可达每平方米5000元以上。同是发展中国家，马来西亚同等水平地区的地价相当于北京的1/2左右。

对于北京市房地产业发展的前景，一些地产商在表示乐观的同时也有一些担心。比如，一些外资机构进入北京以后，出于对政策的担心，其业务不很稳定，影响了他们对写字楼的进一步需求。同时，北京市目前正在建设或已推出预售的写字楼约有30多个，高档公寓也提供了类似写字楼的功能，这些都将在1-2年内投入使用，从而出现一个写字楼供楼高峰。现在的需求量每年约增长30%，供应量增长幅度将达到50%以上，预计1995年将有26万平方米的写字楼投入使用，1996年高达100多万平方米。因此，1997年以后将达到供需平衡。

另外，北京市写字楼的二手市场并未成熟。因此，地产商并无把握认为北京市写字楼的售价和租金会无限制上涨。

个别写字楼的租金已经出现了下降。就租价增幅来看，1995年的增幅普遍比1994年降低。去年5月份以后，由于发展商信心不足，以致于出现报价3000美元、成交价只有2000美元的情况，也影响了投资者的心理。

北京市计委一位官员表示，1995年北京市将严控土地供应量，市政府只批出42个楼盘动工。相比之下，同期上海则有约500个房地产计划打算动工。这个消息对于现在的地产商来说算是一颗定心丸。

但是，从北京市写字楼的社会需求来看，其基础并不很稳固。写字楼的“火爆”，必须与当地的经济社会发展水平相适应，才能有更加稳固的基础。 房地产