王府井：一个坑又一个坑

文· 唐圆

空旷的“东方广场”将拔起一座什么样的建筑？

王府井就像北京的神经，一触就敏感。

最近的一次发生在去年岁末，是有关东方广场引起的舆论风波。

先前也有几次。1988年，位于王府井大街北口的华侨大厦翻新改建，推倒旧楼，翻盖更加现代化的饭店。当时正值中央三令五申控制楼堂馆所的建设，也正值新一届全国人大会议召开的关口。因此，首先人大代表提出反对意见，新闻界舆论讨伐，弄得沸沸扬扬。虽然华侨大厦最后还是炸平了重建，但其中颇费周折。

还有一次是吉祥戏院的拆除。吉祥戏院位于王府井金鱼胡同的西段。几乎和东安市场一样历史悠久，专门上演古老的京剧昆曲。金鱼胡同的东段开发较早，已经立起了三座大饭店——王府饭店、和平宾馆、台湾饭店，饭店门前的马路需要拓宽，因此，吉祥戏院就尴尬地坐在了马路的  “红线”上，拆除也已成必然。

消息一传出，立刻引起戏曲界人士的不满。早在这之前，位于西单的长安大戏院就已被拆除，北京也就剩下了吉祥戏院这么一个京剧舞台，加之京剧确实不景气，戏曲界的愤愤不平也就容易引起各界的共鸣，纷纷在新闻媒介上发表异议。最有名的一条新闻标题是：“长安（戏院）拆了，吉祥拆了，北京没戏了。”最后达成的协议是，将在离原址不远的地方再重新建一个吉祥戏院，面积更大，设施将更完善。吉祥戏院最后一次演出盛况空前，名角名票踊跃捧场，气氛伤感而热烈。

比起前两次，这一次围绕东方广场引起的争论就更为激烈。

东方广场项目是由李嘉诚、董建华、利汉钊为首的香港房地产财团投资建造的，是一座集商业、写字楼、娱乐设施为一体的巨型大厦。

1993年9月11日，东方广场大厦正式奠基。由于这是王府井地区改造的重头戏，各路贵宾都参加了奠基仪式。

但是，随着拆迁工作的展开，争论和纠纷随之出现。

首先是位于王府井路口的麦当劳餐厅表示不愿拆迁。这家餐厅是美国麦当劳集团在中国开设的最大的一家餐厅，也是麦当劳集团在全世界最大的一家分店，有20多架收银机，每天供应5万份快餐。王府井大街每天75万人的客流量，给这家餐厅提供了源源不断的客源和财源。况且，巨大的黄色“M”树立在王府井路口，其隐含的广告效应也不可忽视。红鼻头的“麦当劳叔叔”当然不愿意放弃这块寸金宝。

但是，依据《北京城市总体规划》，麦当劳餐厅必然按规定进行搬迁。北京市政府对麦当劳王府井餐厅的改建也将会有妥善安排。目前，麦当劳在北京已有6家分店正式开业，这是与北京市政府的支持与合作分不开的，因此，麦当劳中国发展公司也表示愿意协商解决搬迁问题。

王府井新华书店对搬迁也表示了些许不快。位于王府井南口不远的王府井新华书店，其营业面积曾经是中国第一，所出售的图书的种类、数量都曾是国内之冠。由于东方广场的规划，新华书店也属于拆迁对象。作为一个具有代表性的文化设施，王府井新华书店牵动着几代读书人的感情。读书人有理由在王府井这样的寸金之地有一席之地，这是一种文化的象征。对于书店的拆迁，新闻媒介大多表示同情。最后解决办法是，今年元月1日，王府井新华书店在外文书店借址重新开业，今后也有望在王府井有一家新的书店，此风波暂告平息。

相对于围绕东方广场产生的整个纠纷来看，以上两段只能算是小插曲。

动工一年后，东方广场的设计方案比原先有了较大的修改，建筑用地9万平方米，建筑面积85万平方米，建筑高度70余米，东西宽480余米，总投资20亿美元。有公开报道称，东方广场将创7个世界第一和一个亚洲第一，即建筑总面积、投资额、功能、设施、装备、通信和其它设施世界第一和商业建筑面积达15万平方米的亚洲第一。

此方案一出台即招致诸多争议。反对者称此方案明显违反了《北京城市总体规划》。

首先是建筑高度，《北京城市总体规划》中有关历史文化名城保护的内容有详细规定，即“以故宫、皇城为中心，分层次控制建筑高度。旧城要保持平缓开阔的空间格局，由内向外逐步提高建筑层数”。据了解，王府井地区的规划高度是24米，可东方广场的建筑高度是规划高度的3倍。虽然北京饭店东楼高达80米，但这早已被定为“败笔”。

有建筑学家称，东方广场做为一个单体建筑，建成后，外观如同一个东西长480米，高70余米的庞大的混凝土屏障，将抢尽故宫的风光，对仅1.2公里远的天安门广场的景观也造成影响。据了解，人民大会堂的高度一般有31米，建筑面积17万平方米，方案中的东方广场的面积是它的5倍；天安门城楼的高度为35米，人民英雄纪念碑的高度为38米，而方案中的东方广场高度将是两倍于此。如果这样，必然使这些历史性建筑相对尺度变小，处于陪衬地位，导致城市重心偏移，打乱以天安门广场为中心的首都城市格局。

另外，东方广场如按投资方提出的方案建成，还会加剧王府井和东单地区的交通紧张状况。该方案安排的停车位仅1500个，与北京市有关商贸建筑物每1000平方米配置4.5个停车位的规定相差一半多。

东方广场因遭致多方反对，在去年11月已经停工，重新设计方案。

北京市规划院院长董光器在接受记者采访时说，开发商如果按照北京市城市规划要求开发房地产，照样能赚钱。按北京市现有公共建筑出售的市场价格和开发成，一般回报率为100%-130%左右，大大高于香港地区10%-12%的回报率。根据外商在京投资的要求，一般回报率达到18-25%即可，加上物价上涨因素和开发风险因素，预测回报率也只需60%-80%。

北京市在土地有偿使用政策实行以后，短期内批出的土地过多，形成了买方市。因此，投资方就以提高回报率为投资条件，有些部门怕投资  “飞”了，又舍不得降低土地批租价格，因此允许投资方扩大容积率，结果便是牺牲了环境。

一些专家认为，在北京市中心区，主要是王府井、西单以及内环西侧若干商业区已超强度开发，这将会给北京市的城市环境、古都风貌及交通、停车、城市绿化造成不好的影响。

董光器认为，在北京旧城区公共建筑比较集中的地段，一般建筑高度分别可达到24、30、45米，个别地点经详细规划可达到60米或更高一点，容积率可分别达到2.5至4，个别可达到5。这个指标与上海、新加坡等同类开发地段相比基本类似。但是，目前审定的在西单、王府井以及内环路的建设项目几乎无例外地突破高度，而且容积率高达7和8，甚至更高。

从1991年开始，即使在其它省市不景气的情况下，北京市的房地产业仍是一枝独秀。特别是王府井地区，其饭店、商场和写字楼的租金售价都属北京最高。因此，各方瞩目是自然而然的。据悉，王府井地区的改造中，70%以上的资金都是外资。外资在进入房地产业的同时，如何遵守当地的政策，也已成为合作成功的关键。李嘉诚在接受新华社记者采访中谈到东方广场的问题时，也表示“建筑要现代，但不能破坏古都的风貌，这两者是完全能够统一的”。去年12月，李嘉诚的长实集团也表示，北京市有关城市规划法规极为合理，东方广场将服从北京市城市规划。

据专家称，东方广场的地价总额超过30亿元人民币，若按此计算，即使建筑面积减少一半，仍有厚利可图。目前，东方广场的建设方案正在修改，原定1997年完工。但愿它能够成为北京建筑史上的“第四个里程牌”。

再见，麦当劳！ 王府井东方广场建筑