在房产信托中“保鲜”

（文 / 郇丽）

在接近一年的家庭理财预热期里，比较了一拨又一拨理财产品热潮后，邵林（化名）的50万元人民币的存款还是趴在银行账户上没有动。这与邵林的预期收益有关，既然要理财，最起码要有5%的收益率。邵林说:“在目前的市场中，亏钱是很容易的一件事，还不如将现金放在手上，宁可不赚钱也不冒进。”他曾经历过1998年香港股市上的投资失败，亏大钱的经历让人懂得去尊重资本。

邵林是一家外资银行IT部门经理，妻子也任职于某知名外企财务部门主管。家庭月收入20000元人民币左右，年收入近30万元人民币，每年的节余至少在15万元人民币。

高收入夫妻住着四室两厅价值180万元人民币的房子，由于房产为一次性付款购买，这个家庭没有负债。另外，外资公司的福利不错，常规的保险齐全。而且，他同样不相信补充商业保险能够带来期望的晚年生活。

在欧洲读书的时候，他曾经了解到，西方的老年人非常喜欢做财产信托，譬如，荷兰老人就是将财产信托给政府，由政府全权处理，但国家也要相对负起老人的赡养工作，老人和政府彼此间是合作关系。

当然，这对年轻的夫妇离“老”还早，据说国内的房产信托收益率还不错。国内信托业在经历了多年坎坷之后，今年首次试点披露年报。从4月底的情况看，31家信托公司的年平均收益率也达到了4%以上，而且也有个别项目类信托产品收益率超过10%。

邵林查阅近几个月的房地产信托的情况发现，今年前三个月房地产信托市场居然显现出冷清的局面，全国仅有13支房地产信托产品面市，比去年少了7支。他了解到，主要原因是今年以来，发行房地产信托产品已由备案制改为审批制，很多信托产品都没有通过银监会审批这一关，在报批银监会的过程中被纷纷“枪毙”。

不过，从相关资料也看到，4月份房产信托就增加到单月9个，信托资金规模达到7.2亿元，邵林因此判断，今年前3个月的情况应该是一种暂时的表现。邵林认为，目前股市低迷，投资渠道狭窄，相较其他理财方式，房地产信托收益还算理想，风险控制较好。另外从房地产市场看，要解决房地产结构不合理的问题，也必须引入机构投资者。

比较后，邵林选择了中信的“山水庭苑”计划，“山水庭苑”认购起点为40万元，预计收益率为4.2%，投资期限为两年，由广发银行总行提供本息连带担保责任。

邵林说:“4.2%的年收益自然要比1.98%（含税）的银行利率高许多，而且，银行加息，信托产品的收益也会相应地被调高。”

目前，信托产品的收益一般在4%以上，信托产品一般需要3～5年的投资期，2004年，北京已经出现一些半年期、收益率在5%以上的信托产品。邵林认为，加息后这个数字还将上升，远高于银行存款水平。

在选择了“山水庭苑”计划后，邵林的银行存款还有10万元，而且，他的家庭每年节余也高达15万元人民币之多，他表示，如果今后一年时间里，整个投资环境还是没有太大的改善，他还会继续投资信托。

这是因为信托可以吸收小额资金集中投资，进入-般人不能进入的领域。从信托财产投向看，它既可以进入生产、流通、金融领域，也可以涉足基础建设、分配和消费等领域。所以，信托公司素有“金融百货超市”称号。

邵林介绍自己选择信托项目的心得是，那些项目已完工且投入经营的信托产品值得介入，这些项目多为基础设施项目，收益稳定性高。现在不少的信托产品一般都有国有资本背景，政府机构会安排相应的担保。

不过，以邵林的理解与期望来看，国内的信托公司距离成熟还有相当长的距离。他说，信托的优势在于其具有一定的混业经营优势，信托可以横跨“货币”、“资本”、“实业”三个市场，在金融分业经营的我国，作为惟一能将货币市场、资本市场和产业市场连接起来的信托业、可以综合银行、保险和证券的部分优势。

目前看，国内还没有一家信托公司能真正做到在整个金融领域内都有好的业绩，每个信托公司都还只能专注某一特色领域，譬如，联华信托声称就是要做房地产信托专家。

但是，因为投资了信托，就对信托抱有美好的愿望。邵林甚至预言，未来10年到20年肯定是信托业的一个超越式发展阶段，20年之后能达到商业银行的水平。超级的信托公司会出现管理上千亿甚至上万亿资产，和商业银行并驾齐驱。■

资 讯

目前，国内对信托业的监管，建立在2001年颁布《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》“一法两规”的体系上。

《暂行办法》允许信托公司在计划管理信托资金时，可以接受不超过200份的资金信托合同，而每份合同金额不低于人民币5万元。考虑到200份合同的限制，许多信托产品单笔购买额要求都达20万元以上。所以，信托公司有“富人俱乐部”的说法。

在信托业成熟的国家与地区，信托还是成了普通投资者主要的理财手段之一，而信托业管理的财产也超过银行的资产。

今年以来，管理层在各种公开场合对信托“私转公”明确表示支持，银监会的人士指出:公募将会是信托业未来发展的方向。

私募在发达国家成熟的金融市场中较为普遍，因为有数量庞大的、高收入的中产阶级。这些人除了拥有一定数量、可支配的财富外，还拥有直接理财、投资运作的能力。而中国的情况则不同，中国是大量的中小投资者的存在，因此，“私转公”的信号给信托业以新的希望。 信托公司投资房产人民币信托产品信托房地产信托信托计划信托理财保鲜