房产新政下的上海“蝴蝶效应”

（文 / 郇丽）

按照上海财经大学工商管理学院副院长姚玲珍的解释，西欧国家习惯根据持有房产的期限区别“投资”和“投机”，买进来持有五年以上的是投资，五年以内卖出去的就是投机。投资按正常的来征税，投机就要征收重税，西欧一些国家的投机征税达到增值部分的50%以上。

如果国务院最近出的“意见”是用来区分“投资”与“投机”的，2年征收5%的营业税，看来也无法与西欧的50%相比。

但是，这个即将在6月1日起执行的“意见”，目前在上海已经凸现出其杀伤力。

不可能再现的上海机会

赵健是国内某媒体评出的2004年度十大理财明星人物之一，在这一轮大浪淘沙过程中，他再一次胜利大逃亡。据他称，他现在是安全的，因为他手里的房子在3月份前后就已经出手，卖掉了70%。

赵健在2002年赚到人生中第一个100万，然后在浦东世界博览会地域圈内买了两套房子。两套房子到2004年已经升值70%～80%，转手后100万变成300万，他由此开始专业“炒房”，两年时间实现了个人资产翻了6倍。

而在这次“逃亡”中，赵健称，其实他对宏观政策并不把握，只是凭感觉，他说:“今年3月份，浦东的大华锦绣价格居然挂到了16000元每平方米，这明显是大资金在拉高出货，我的投资主要集中在浦东，不抓紧出货，要大难临头。”

在赵健这样一个投资客看来，如果这次房价下跌30%，就是崩盘。因为30%的价格下挫，再加上10%的交易费用，实际是下跌40%。从2004年全年情况看，差的楼盘房价上涨幅度都在30%以上，也有很多都在50%以上。

赵健感叹:“像上海这样的机会在国内不可能再出现了！”

而和赵健一样上演房市大逃亡的还有洪熙，他也和赵健一样，同为那家媒体评出的十大理财人物，他的提前抛盘信号来自于两会。他说:“总理都开始关注上海房价了，一定会有政策出台了。”

赵健称，估计能够像他这样惊心动魄地“逃亡”的散户不会超过5%，大的开发商逃掉的不会超过30%。

赵健透露，实际上许多开发商也屯房，这两年来，上海房子好卖，开发商开盘只要卖出30%就不用担心资金回流，卖到50%就赢利。

就像无法知道具体有多少个赵健和洪熙能够平仓出货一样，从来没有人能够统计这两年来上海到底有多少炒房客。

据透露，世纪公园板块在投资客的“推波助澜”下，经历了好几拨暴涨行情。2003年世纪公园周边一般楼盘均价基本在6500元/平方米左右，占据较佳位置的均价在8000元左右。而在2005年春节后，世纪公园板块的联洋社区等楼盘均价就上涨了2000元，“水清木华”从年前的每平方米16000元涨至18000多元，“第九城市”和“联洋年华”则从每平方米13000元涨到15000元。

为此，上海新导向广告策划有限公司曾经先后对世纪公园附近某楼盘进行的4次较大规模消费者访谈和抽样调查结果表明，购房作为投资的比例占54%。

而在今年3月底，苏浙尤其是温州投资客开始大量放出世纪公园板块的房源，挂牌房源比3月之前猛增2倍以上，挂牌价却持续两个月没有变化。

如果持续没有成交量

4月份上海楼市的交易量开始明显萎缩。有报道称，其中新建商品房交易量居然下降了42%。

从“天天房展网”公布的上市新盘成交首日快报看到，最近上市的20个新盘中，成交首日不超过3套的达14家，占到20家中的70%之多;而成交首日只有1套成交记录的竟也有8家。

上海中原物业代理有限公司黄浦分行高级经理韩宇蓉回忆说，2003年她刚开始跑单子做业务员的时候，曾经为客户砍下了10万元的价格，经理表扬她做得不错。因为那时候房源是稀缺的，稀缺的房源让开发商的日子非常舒服。

“稀缺的房源”演化到2004年就已经是不可思议了——几乎所有的上海人都明白，不找几层关系想从开发商手里直接买到一手房，几乎是不可能的事情！

上海中原物业公司的业绩是联网的，韩宇蓉介绍说，从目前整个公司的情况看，成交量下滑厉害，大概在70%～80%左右，这两个月每个分行成交的单子就1～3套之间，有的分行还根本没有单子可做。而在2004年，她负责的黄浦区每个月的成交量都稳定在10套左右，2003年时候也稳定在每月6套左右。

韩宇蓉分析说，现在能够成交的房子大多是有几年以上房龄，而且基本是一直没有换过手的房子，业主买进的价格在7000～8000元/平方米之间。这样的房源之所以能够成交，就因为有足够的降价空间。而在2004年买进的房源，尤其是2004年第四季度之后才囤积的房源，现在卖就是赔，所以大部分人不敢轻举妄动。

资料显示，上海楼市的投资者大多集中于环内中心城区，所以他们将受调控的影响最大。韩宇蓉透露，从现在少数成交的情况看，抛盘的也以上海本地人比较多。温州人从2002年之后才陆续进入上海楼市，虽然迫于资金压力急于抛盘，但是降价空间有限，所以，整个市场交易几乎处于静止状态。

韩宇蓉介绍说，目前闸北区的价格下降比较厉害，而从整个上海情况来看，中心区域的房价基本都下降10%的幅度。譬如，在她所服务的业主中，非常靠近浦江的地方，以前挂牌16000元～17000元/平方米的房子现在挂牌价格只有13000元左右，有人要的话12000元也可以出手。

不过，试想如果缺少了投资客的互相追捧，谁又将具备12000元/平方米的接盘能力？

综合上海许多房产中介的监测数据看，4月份以来，上海部分区域中高档二手房均价确实已有回落，例如中远两湾城，4月1日前房价基本在15500至16000元之间，现在回落至15000元，下降了7%～10%左右。上海市19个区域，12个区域住宅均价下跌，11个区域成交量减少。

但是，令众多投资客焦虑的，并非是眼下这点价格的下浮，重要的是如果长期没有交易，眼下的价格自然也把持不住。这样，对部分投资客而言，之后的“恐惧”只怕会犹如急风暴雨一般。

仲量联行中国区董事陈立民则认为，这个政策的出台，将使短期内房价走势不再有悬念，上海房价很难坚守在当前价位线上。他预测说，在6月1日大限到来之前，资金链吃紧的一些投机客将掀起一波抛售狂潮。

据传，在浦东、长宁等地区的二手房市场，不少投资客已经对中介公司表示，只要能在6月1日前转让手中物业，价格方面可以让步。

中介，随风湮灭

中原地产东昌分行经理雷洪表示，4月以来，滨江楼盘都在稳步地抛盘。

进入5月份，据上海大型房产中介公司金丰易居统计显示，挂牌出售量急增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂牌量的一周则是2004年历史最高水平的两倍，最多时可达到去年同期一个月的挂牌总量。

然而，只见挂牌，不见成交量，这令中介头疼！

据金丰易居统计，挂牌房源中，投资客占了一半以上，买卖的僵持导致二手房成交量大幅度下降，诸多中介机构业绩大幅下滑。上海普润地产、信义房产4月份成交量比3月份减少50%之多;中原物业、21世纪不动产业务量也减少超过三成;上房置换不同区域门店的业务量也大幅减少了三至五成。

汉宇地产施宏睿总经理对记者表示，汉宇在香港《星岛日报》和《澳门日报》上都做了广告，正想办法把上海的房源推到香港去销售，香港的购房人很了解上海的徐家汇和浦东滨江地区。

再回首，2003年上海房价开始疯涨时，上海的房产中介也开始大发展。这一年里，来自香港的中原地产采用“沪港联动”策略，拓展二手房市场，市场区域迅速从浦西到浦东到闸北、普陀，直营分行迅速扩充到28家，分行遍及上海各大区域，成为经营中高档物业为主导的品牌中介公司，经营业绩在同行中名列前茅。

到了2004年，上海市一年就新增中介门店3000家，总数达到一万多家。上海中瑞市场研究有限公司娄进京认为，对于靠二手房业务吃饭的沪上中介机构来说，从业人员就有十几万。在经历了3月的市场调控后，大部分中介业务量下滑五成以上，而一些实力较弱的中介将有可能陷于倒闭境地。

其实包括二手房上网和后续的一些政策都让中介业感到了危机，施宏睿认为，今后30%的中介可能会被淘汰。 房产上海新政蝴蝶效应购房赵健房地产业