楼市考验上海政策技巧

（文 / 郇丽）

6月1日，对上海的房地产业而言，弥漫着恐慌.

对散户投资客而言，担心从此价格一落千丈，再无翻身之日;对开发商而言，惶恐是否还会有下一道政策。

就在这样一个微妙的关口。政府在关注市场反应;市场在密切关注政府，看会不会继续出台打压政策。业内人士认为，这样一个局面还要僵持一两个月。

据传，国家责令上海市政府拿出国务院“意见”的实施细则，将房产市场每年增幅控制在10%以内就算完成任务。

上海友道投资咨询有限公司董事助理张景瑞表示:“只要房价上升还很快，政府就会不断出台各种政策。”此时，张景瑞的说法代表整个上海房地产界的共识。有的开发商对记者表示，就算控制在10%以内，我们就做好过两年苦日子的准备。

要不要调整

资料显示，国内的房地产经济，从1983年以来已经经历了三个周期。前两个都是五年的上升期和两年的下降期，这一波行情从1998年开始。

1998年，上海为了启动住宅市场，除了国家宏观政策外，还出台了三个地方性政策。第一是买房退税，卖房所缴的个人所得税可以退回来。这对上海的房地产市场刺激相当大，人们可以用退回来的税来买第二套房子。第二，出台了蓝印户口政策，外地的居民到上海来买房子，就学、户口和上海人是同等的。还有一个是契税，内地的税收是比较高的，平均在6%左右，而在香港只有0.6%。上海1998年的时候是在3%的基础上政府补贴1.5个百分点，个人只要缴1.5%。

上海财经大学工商管理学院副院长姚玲珍对记者说:“这些措施产生了立竿见影的效果，推动房地产投资开始红火起来。这是上海从1998年以来的第三个上升的周期，也是增长幅度最快的周期。”

中国指数研究院华东院常务副院长陈晟对记者说:“去年一个阶段涨得非常快，把很多需求在短时间内一下子释放。如果房地产市场任其发展，金融风险是很大的，因为信贷集中度太高了，所以在目前状态下做适当的调控是必要的。”

就住房空置率而言，国外媒体认为，中国的空置率已远远超过15%这一国际认可的警戒线。

陈晟表示，其实现在住宅和商业地产的价格已经是倒挂的，所以调是必要的。

从目前的金融政策看，这个政策是双管齐下，一头是对着消费者，现在是第一套房子能贷，第二套房子是怎么贷，而且成数是怎么控制，还有对贷款对象整个的审查、审批程序也有相当的冲击。第二头则是对着房地产开发企业的，这是比较急转型的冲击。

据透露，目前在上海，项目风险的大小与开发商拿地的时间有很大关系，中环线以外项目风险已经较大，内环线以内项目风险依然很小。如果不是2004年刚刚高价拿下的土地和项目，存在的风险不过是“多赚一点”或“少赚一点”而已，如果是刚高价买下土地不久，风险则很大。

这是因为，如果有些开发商根本无力融资做后续开发，按照规定，一年之内没有建住房就要缴一定的闲置费，两年没有建住宅的就一定要收回。

一位开发商对记者说:“前一段时间感觉还好，这一段时间贷款的利率明确在原来的基准利率上面上浮5%，第二个情况还要审查企业的资质，特别是四证的齐全。还有贷款金额比较大的要经过上面总行审批，如果超过一个亿的基本上都是要到总行里;总行里面还要看是不是作为总行挂号的优质客户，是优质客户的一般还比较好一点。”

尽管上海市政府新闻发言人焦扬公开表示，调控的目的就是保障广大人民群众住房条件不断改善，继续保持市场基本稳定，防止大起大落。但业内依然一片恐慌，开发商普遍担心，这一系列新政策会给上海房地产真实健康需求带来致命打击，大落的局面有可能出现。

对房地产界的担心也体现在部分学者身上，“如果房价真的下降30%，那就是崩盘的局面。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟说，“现在上海地方财政高度依赖于房地产，如果房地产出了问题，中央有钱来补贴上海财政吗？那不仅仅是经济危机，还是全局性的政治和社会危机。”

软着陆还是硬着陆

实际上，在2003年5月份，上海的地产商就曾经接到一个金融系统的通知，从5月1日开始暂停审批贷款，后来到5月8日又重新恢复了。尽管其中原因不甚明了，但这是一个信号。

2003年随着房地产行业的投资过热，政府采取了宏观调控政策，从土地和资金的供给上进行调控，希望把供给调下来。但是，市场并没有买账。

今年一季度以来，上海市政府就出台了大小超过10项措施来调控市场，其中仅3月份以来政府更是连续出台了包括征收营业税、贷款利率的提高、转按揭的限制，推出2000万中低价位商品房。

而针对上海市政府出台的几项举措，有专家分析说，“看上去很猛，其实还是太温和”。他们认为，上海市先后出台的政策，一是增加交易税费;二是一年内购买的按揭房不能转按揭;三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。三条措施中，起实质性作用的是第三条，它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。但仔细分析该项政策，发现它在限制房价炒作的同时，也在起保护现有房价的作用，因为它减弱了二手房上市的压力。

人民银行一位做房地产监测的人士认为，上海市的政策，包括2005年出台的诸如叫停转按揭等政策确实显得比较“温和”，的确反映出上海市政府怕房地产业受打压后一蹶不振的心态。

据了解，房地产业的增加值占上海GDP的比重已经由1990年的0.5%上升到现在的8%左右，成为上海市经济增长的支柱，房地产业的兴旺拉动了建材、房屋中介、家具电器等相关行业的发展。如果上海房地产市场出现“崩盘”，很多相关产业都要“死掉”，很多金融机构也要深陷其中，会影响到整个上海的经济。

据透露，一直以来，上海的房市调控，人民银行是参与的，人民银行一直是建议从税收的角度考虑，理由是人民银行的利率要向市场化方向发展，而且利率一调控的话不可能非常细。

但是，这位不愿意透露姓名的人民银行人士也表示担心，政策是否需要这么密集？他表示，在这个政策出台前，其实国务院、人民银行向各方面征求意见，也找了金融机构了解情况，现在看来中央还是比较急，可能有更多的考虑。

对此，中国指数研究院华东院常务副院长陈晟的理解是，这里有一个隐藏最深的问题，这是和人民币汇率有关，大量的美元沉淀在房地产市场，万一这类资金抽逃，会对房地产市场造成灾难性影响。

不过，上海友道投资咨询有限公司董事助理张景瑞则认为，“上海市政府出台的政策累加性很强，虽然温和，但是不断出台新政策，也会有很强的效果。估计到年底，效果就会比较明显”。

看来，“调控”在真正开始考验开发商实力之前，先考验开发商的承受力了。有些开发商开始质疑，政府措施非常强硬，不像软着陆的情况。

在近日，上海一次小范围的地产业座谈会上，开发商的忧虑溢于言表，他们纷纷表示，如果是调整在10%以内比较好的发展趋势，能够对市场的投机行为进行打压，对一些原来不太规范的土地市场进一步规范化，控制一级市场。但是如果超过这个界限，房市趴下了则会很糟糕。

一位产权交易公司的高层如此对记者分析说，政府现在想把房价的涨幅，在3年内调控在每年10%以内。这就要看政府的调控能力到底掌握到什么尺度，其实从政策调控来说要房价下去是很容易的，但是3年后是否能够回过来，这根本说不清楚。

他说，因为我们确实经历过这样的情况，房地产上下五年是非常正常的事情，像1992年的时候房地产开始回落，到1995年局势已经很明显了，后来回复过来是一直到了1999年底。因此要使它回升上来，政策的力度可能要比以前更强一点。

当然，现在的市场需求和以前不一样，上海房价的上涨有一些其他原因，上海成为这样一个国际化的都市，这样的地位本身有这样一种需求，外界对上海有一些期望也是不一样的，所以这个情况可能不同于前两年，也不能完全以90年代房价的起落来进行比较。

陈晟则对记者说，相对这么多政策来说都还算是可以接受的，现在最关键是不能再出台了。■

2005年3月17日，2005上海之春房产展示交易会开幕，连续七届的春季房展会已成为上海房产年度供需特征的风向标

上海五大区域近五年房价总览(单位：元/平方米)

行政区 区域 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年

上海市 全市区 4000 4755 5125 6070 6852

内环区 市中心 4962 5544 6934 9898 13446

1 静安区 北京西路板块 6806 7355 9615 13251 17145

2 卢湾区 新天地板块 12492 18306 24336 31408 38343

3 长宁区 徐家汇板块 5151 6817 8382 12476 17503

4 徐汇区 中山公园板块 4321 6165 8558 13392 16397

5 浦东新区 世纪公园板块 4234 5347 7414 13207 17450 调控考验楼市上海楼市调控购房政策技巧楼市政策