庐山莲花洞别墅群事件:品牌效应下的多方博弈

（文 / 黑加仑）

( 九江慧眼影楼的老板曹福群的别墅 )

谁在圈地，谁在建别墅

庐山莲花洞风景区位于庐山北麓，九江市南郊，从九江市区到此，乘2路公交车只需20分钟。浔庐村的人祖祖辈辈依山而居在这个山清水秀的地方。

一入浔庐村，会有重返“世外桃源”的错觉。田庐村舍间鸡犬相闻，林木幽深处时时可见袅袅炊烟，“当年蒋介石坐轿子上庐山，就是从我们这条九莲公路上去的。”莲花林场原场长潘明莹很自豪地介绍说,“只要来这里游玩过的人，尤其是上了年纪的人，都渴望在这里生活。”潘明莹在林场当了12年的场长，今年6月份刚刚退休。

胡立和便是有此想法并最早付诸现实的人。胡立和今年60多岁了，退休前曾是江西南昌某工厂的工程师，月薪500元。他的妻子在江西制药厂工作，月薪300元，家里有两个儿子，大儿子在江西工作，小儿子在美国哈佛大学读博士。老两口在南昌有一套单位分的房子，两室一厅，大儿子结婚时候，把房子腾给了儿子。之后，老两口便琢磨着再找个住的地方。

1998年，身患心脏病的胡立和与妻子来庐山玩，无意中发现了风景如画、空气清新的浔庐村，两人顿时萌生出了在此买地盖房、安度晚年的想法。经过和浔庐村行政管辖单位莲花林场协商，双方签订了一份土地转让合同。胡立和以9000元的价格买下了村里老邮局旁边一块不到200平方米的荒地。就在这块地上，胡立和盖起了一幢两层尖顶、独门独院的小别墅。胡妻说:“前后一共花了近8万元，其中有1.8万元是我们多年来的积蓄，另外从同事那里借了4万元，美国的小儿子支援了2万元。”

( 与庐山风景融为一体的老别墅——美庐别墅 )

“我们盖房子时，还没有别的人来这里买地盖房，我们是村里住得最高的，周围除了树就是荒地了。这里是天然的氧吧，我们住在这里，什么病都好了。现在，我连户口都迁过来了。”胡妻介绍说。

然而，潘多拉的魔盒就此打开。伴随着越来越多的九江市民来到这个有“南郊公园”美称的地方登高游玩，有越来越多人爱上了这块风水宝地。而当一个又一个城里人经过多方打听找到莲花林场要求在此买地建房时，林场的负责人意识到:赚钱的机会来了。

( 在建的别墅 )

潘场长说:“最早开始卖地是在1995年，当时价钱卖得很便宜，一亩地卖10000元，村里得7500元，个人得2500元。到了2001年，价钱涨到了4万元一亩，村里得22500元，个人得17500元。到目前为止，一共卖了100亩地，其中林地有7～8亩，大约有100多户人买了地，其中70%的人买了地就盖房，有的人买了地后打了个地基，一直空在那里没动。”

据记者调查了解到的情况，这里的别墅主要分布在两片。一片在靠近森林公园附近，已建和正在建的数量都在10幢左右;另一片在定慧路到报恩寺周边，定慧寺下面在建的有9幢，上面已经建成的有4幢，另外还有一大片环抱在绿树之间、蒿草丛生的地正在开发，据潘场长介绍，这片17亩的茶林地卖了35万元。

这里的小别墅依主人身份不同大约可分为三个档次:造价在30万元以上的豪华别墅一般是商人或艺术家盖的，大约有10%的比例。10到20万元的中档别墅一般属于原籍在浔庐村，后到九江或南昌工作的机关、政府退休干部，或企事业单位的职工。10万元以下的别墅，基本上是本地村民在旧房基础上的翻新和改造。

靠近森林公园最豪华的两幢已建别墅，其中一幢依山而建的欧式洋房主人是九江慧眼影楼的老板曹福群，1992年他就开始做生意，当时影楼主要拍婚纱照，后来开始做证件照，生意红火后，开了分店。2001年，曹福群以妻子黄休英的名义买下了山边300多平方米的地，两年后才开始动工建房。另一幢颇有个性的红砖中式三层别墅的主人是位名叫殷俊峰的陶瓷艺术家，夫妻两人都是从事艺术工作，别墅里装修得很有特色，是海内外一些知名陶瓷艺术家经常聚会的地方。

在定慧路一带的别墅群里，内外装修最豪华的是一幢占地400多平方米的蓝色三层小别墅，女主人姓毛，九江市二医院退休职工。她说:“房子是开旅行社的二女儿杨露露和丈夫出钱盖的，买地花了2万多元的清苗费，盖房加上装修下来共花了50多万元。”

更多的一些别墅的主人则认为，自己盖的根本就不算别墅。他们说:“庐山上漂亮的别墅很多，因此这里的房子都修得比较好看。我们在庐山脚下盖房子，为了和庐山的风格相统一，也就按照那些别墅的样子来盖。除了有个尖顶，独门独院，房间里装修都很简单。我们在这里连买地带盖房子，有个十四五万就可以收拾得很漂亮了。如果是在九江或者南昌，这点钱也就够买个三室一厅，还不带装修。”

在这100多家小别墅户主中，经证实只有10户办了土地证。一提到土地证，这些别墅主人都很委屈:“表格都填了，庐山垦管局也盖了章，庐山土管局还来量了地，核实是不是荒山荒地。没想到1998年体制改革，权力上交，市土地局停办一切土地证。事情就拖了下来。今年10月份，九江重新成立了一个‘土地管理中心’，林场本来要统一办证的，现在被媒体一闹，又办不了了。”

剪不断理还乱的利益纠葛

对于因卖地给私人建房捅下的漏子，潘明莹并不后悔。这个很有经济头脑的老人说:“我也知道土地都是国家的，林场没有出卖或转让的权利，但是为了村民和林场职工，我又不得不同意。”

潘明莹说:“浔庐村以前归莲花人民公社管，村子附近的山林都属集体所有。1974年，浔庐村划归莲花国营林场代管，林场有约180名职工，承担着看护2万多亩山林的责任。虽然行政上归庐山垦管局管理，但是并没有纳入财政预算，林场的日常运转是靠着争取到的国务院每年每亩地5元的补助来维持，中间要扣除掉护林费等各项费用，实际上只能按每亩3.5元的标准下发，林场每年只有6万多元钱给职工发工资，日子很不好过。可就是这样，林场还要操心浔庐村村民的生活。

“浔庐村基本上是自给自足的小农经济，日子过得非常苦。在林场接管前，村民还能进山砍树，或者在山上炸石头来卖钱，自从林场代管后，树不能砍了，石头也不能采了，村民们没有了任何经济来源。当时我就琢磨着，莲花洞这边离庐山登山公路只有300米，为什么都靠着庐山，那边风景还不如我们这边好，可那边年收入能到1.6个亿，我们这边就这么穷呢？”

于是，潘明莹采取了一系列措施。首先，在1995年发现庐山附近土地的价值后，他和村委会开始商量有偿出让土地事宜。这些土地，根据当时的土地转让合同，绝大部分是荒地、河滩、荒河沟，但也有少部分是林地。通过出卖这些土地，林场共得利200多万元。其次，借着莲花洞的名声和以前10个退休老人建设起的森林公园的雏形，2001年，林场与九江一个名叫马狮集团的私营企业签订合同，由马狮集团投资，林场负责提供一切便利共同开发林区旅游业，所得利润20%归林场所有。此后，林场提供资料，马狮集团上报江西省林业厅，申请成立庐山区莲花洞省级森林公园，2001年2月12日，审批通过。

然而，马狮集团在投资20万元买下这块略具雏形的森林公园后，没有再继续投资完善森林公园的景区和配套设施建设，而是就在此基础上经营。其后果就如同九江市旅游局的曾建红副局长所介绍的，这个尚未形成气候的森林公园只成为了九江市民的一个远郊公园，无法作为庐山的一个附属旅游景点吸引到更多的外地游客。旅行社是不会推这个线的。

由于来这里的都是散客，而且还常常被定点给森林公园内一家和马狮集团关系很好的“农家乐”吃饭，林场和浔庐村的村民都很生气。一位村民说:“马狮集团搞的这个森林公园，请的工作人员除了一个是本地人，全是外地人。对我们没一点好处。”而对于浔庐村越来越多的正破土动工的小别墅，马狮集团也看不顺眼，认为破坏了景区的环境和植被，影响了生意。双方多次为此发生纠葛。2004年4月15日，庐山区林业局在接到群众反映后，曾派人前往莲花林场调查在林地内建房的事，确定莲花林场多次累计非法使用林地6亩，作出罚款决定。莲花林场合计上缴罚款25000元。

但不管怎么说，林场和浔庐村人的日子比以前好过多了。对于卖地获得的巨额资金，林场是这样使用的:第一，村里的五保户由林场负担，送到夕阳红敬老院，每人每月300元的开销由林场出，医药费也归林场报销。第二，村里40岁以上的人，每人每年发400到500元福利，现在已经涨到800。第三，余下的钱林场和村里存下来，留作其他用途。使用这些钱需经村民委员会同意。

村民们的生活看起来似乎已被林场规划得很好，但是，村民们也有自己的抱怨和想法。一位30出头的年轻人不满地说:“山上以前都是稻田，因为缺水，才由田改地，种菜。那些地都在陡坡上，离家也比较远，有的人不种就荒在那里了。所以林场说要卖地的时候，有人就愿意卖。我们家兄弟三个，地本来就少，最初是不想卖的。而且当时来买的人不多，价钱也不高，每亩才卖8000块，林场就动员村里来做思想工作，没办法只好同意。当时才卖了几千块钱。现在地价被炒起来了，像我家上面那一家，去年卖的地，青苗费都卖了6万元呢。”

“现在村里的人口越来越多，生活垃圾、灰尘等污染也越来越重，半山上还开了个餐馆和宾馆，建了个化粪池，把下游的水都给污染了，对这一带的自然风光不可能没影响。水资源也比以前紧张，我们用的都是从山上引下来的泉水，往年最多到了7月份会没水，现在是冬天，正是水多的月份，可我们家都一个月没水了。”为了抢水头，很多村民都打算攒点钱在山上做个水柜或者水路，从山上直接把水接到自己家来。还有一些在外面打过工，当过兵的村民想得更远:“现在为了那点钱把地都给卖了，等把钱都花完了之后怎么办呢？”

庐山的自我保护

其实，最早认识到庐山脚下土地价值的并不是莲花林场，而是一位名叫王殿宗的商人。王殿宗其实是九江人，曾是一名机关干部，他的父亲远在台湾。1993年，王殿宗以台属的身份赴台湾探亲，在“江西会馆”结识了一帮江西籍的老兵。

王殿宗说:“当时听说台湾经济发展快的一个重要原因是搞房地产，正好又听说这些老兵希望叶落归根，回九江颐养天年，他们想住在一起有个照应，我就想不如在九江这边搞个房地产项目，盖个‘台湾福寿村’，专门给这些老兵住。”

打定主意后，王殿宗和这些老兵签订了合同，便带着父亲给的80万美元回到九江注册了庐台房地产公司，并开始找地。王殿宗的父亲亲自赶到九江，叮嘱儿子说，老人们都不想住闹市，希望找一个山清水秀，无污染的地方。

最后，王父看中了“春如梦、夏如滴、秋如醉、冬如玉”的庐山，他认为，庐山像一个罗汉椅，面对着鄱阳湖和长江，四周环绕着俗称富贵树的樟树，风水很好。于是，王殿宗以招商引资的途径，通过省计委批了200多亩地，各种证件齐全。这些地一块在庐山南麓山脚的赛阳乡，另一块在浔庐村铁佛寺底下。作为立项的房地产项目，王殿宗投资了5000多万在此建了88幢别墅，平均占地面积200～300平方米。别墅是按台湾华人风俗盖的，融合了东南亚风格和南方大陆民居的特点，一幢起价100多万元。目前，别墅群还没有完全建成和出售。

王殿宗颇有些骄傲地说:“我开发的这片地产在庐山附近是独一无二的，因为此后江西省政府规定，不允许在庐山搞任何形式的房地产项目。”

与庐山山脚下混乱的管理相比，庐山上被管理得井井有条。庐山管委会宣传部长刘平介绍说:“山中有城，城中有山是庐山的特色，也给庐山的保护带来了一定的困难。为了保持庐山原有的自然风貌，庐山是全国惟一没有实行房改的地方，这里的居民不能随意拆建、转让房屋，更不用提土地了。这里的人住的要么是解放以前遗留下的代管房，要么住的是名人价值不高的遗留别墅。”

庐山管理局的领导介绍情况时说了两组数据，一组是:自1996年列入《世界遗产名录》以来，庐山的森林面积大幅增长，牯岭地区的森林覆盖率由过去的69%提高到82%，庐山山麓地带由35%～40%提高为60%;野生动物和鸟类大量增加。另一组数据则是:去年，庐山共拆除各类违章建筑和有碍观瞻建筑329处，建筑面积8995平方米;许多在景区范围内难以拆除的服务设施，全被拆除。这是新中国成立以来庐山自行拆除违章建筑和有碍观瞻建筑面积最大、效果最好的一次，赢得了全山人民群众的由衷赞誉，也受到了国家旅游局、省市领导和联合国有关专家的高度评价。

当提到庐山脚下的违章别墅时，刘平显得很无奈:“庐山管委会在行政级别上属于副地级，是江西省厅级机构，由江西省直管，九江市代管。管辖的范围只是山上302平方公里，在这个范围之外的地区，如浔阳景区、东林、石门涧、莲花洞等由所在区行政机构管辖，和我们没有关系。但是，很多人并不清楚这一点。”

对于莲花洞附近修建的别墅群，刘平表示，虽然并不在庐山管委会管辖之下，也不是核心景区，但是这些地区仍然被规划在庐山自然保护区范围之内，无论是买卖土地还是私建房屋都是不允许的。■ 品牌效应多方林业别墅博弈庐山事件莲花