给中关村一个出口，“新中关”要做“门户地产”

（文 / 诸小义）

“新中关”项目效果图

中关村最后一块热地和它的“门户”

一年前，北京海湾房地产公司在市土地交易市场通过挂牌形式购得的中关村核心区最后一块“热地”，挂牌用地为1.88公顷，以3.23亿元的土地价格摘牌成功，成为北京土地上市交易的一笔“大单”，也是“海湾地产”成立以来最大的一笔买卖。

“地价到两千多万元一亩，这的确非常高了。”王海承认，对这个项目价值的判断首先是放在城市的概念中来进行的。他说，“北京发展到今天这样一个规模，必然出现多中心的格局，现在跟市政府提出的概念正好也是吻合的。北京市政府提出两轴两带多中心，我们认为北京目前称得上中心区是CBD和西边的中关村。对北京这样的经济城市，机场与区域经济急剧式的发展有密切的联系，从北京这个城市看，机场现在还要扩建，基本上机场的吞吐量代表一个城市商务运营的吞吐量，而机场的位置和环路交通，决定了中心区示意的位置，以及原先老城区的定位，而外拓也决定新的中心区形成的区位。”王海说，中关村房产现在供应量不小，竞争压力大，不过他在拍卖前到现场看了之后，觉得“有戏”。

王海和“海湾地产”的判断同样基于这个庞大城市未来模样的考虑。“一个中心区最大的发展瓶颈就是交通，商务发展必然带来交往活动大量的聚集，你怎么解决中心区这么多人流的疏导？”王分析说，所以即使没有奥运会的作用，北京也会大力发展轨道交通和地铁。“将来的地铁四号线把中关村和老城区西单直接联系起来，地铁的十号线把中关村和东边的CBD直接联系起来，这些轨道交通发展决定中关村是具备了成为中心区的条件，而我们买的那块地恰好在黄庄路口，四号线和十号线的交汇站。”王海向业内朋友推荐他的物业时常常拿出一张2008年轨道交通图，毫不掩饰他的兴奋。

“地铁四号线和十号线交汇站将是亚洲最大的交汇站，但是建这么大一个交通枢纽的平台，找出口非常难。黄庄路口四边交通截断，想想这是一种什么样的情况？会影响几十万人的生活和出行。现在修地铁都采取暗挖，而这地段人流量非常大。北京地铁总公司要找到地铁各个出口，四个角各个项目都挺重要，西北角是最重要的。150万平方米的中关村区域商务区，大量的人流从这边走，恰恰是西北角这个地铁站建设难度最大。原来这个角有一个海淀医院，地占得很满，不愿意拿一些给地铁来做，建设上有一些困难，我们跟地铁接触，我们愿意投资兴建这样一个出口，直接接入到项目的地下室，这样就解决了地铁总公司寻找出口的困难。所以地铁公司很乐意和我们合作，我们当然更清楚，这么大的一个人流平台，会给我们的项目带来什么？”

“新中关”的名称是王海自己取的，他解释说，这不是一个“新的中关村的意思”。新，代表一种新的概念新的发展，中代表中心区，我们在北京西部中心区，关在我们关口的位置——人流必然要通过地铁交汇站去广场，中关跟中关村有一点相似，GATEWAY，是网络用词，同时又是建筑用词，门户，“是门户，当然有源源不断的财富”。

中关村和CBD的同与不同

既然是两个商务中心区，很难不拿中关村和CBD进行比较，王海说：“当初在开发‘新中关’项目时，我们对与中关村同样处于交通交汇点位置的国贸进行深入研究。我们发现，建国门与复兴门是北京最早的两个交汇站，当时在复兴门周边已经发展形成了金融街；而建国门，北京最早的一批国际级酒店如长富宫等就坐落于此，后来，三环与建国门地铁的交汇最终促使东部CBD落户国贸商圈。这也是我们判断地铁四号线与十号线的交汇会使中关村成为北京西部的中心区，而不是一个单纯科技园区的重要依据。”

香江国际发展有限公司营销策划总监潘明朗认为，中关村毕竟是个知识密集型的地方，不能一味地和CBD较劲，两个地域发展的历史不一样。和CBD的大型企业相比，中关村拥有IT企业7000余家，而95%是产值介于4000万至5000万元的中小企业。王海也注意到了这一点，他分析：“中关村恰恰缺乏综合物业，包括西区政府的规划大量都是写字楼，而且都是独立的写字楼，希望把它打造成很多企业的总部。但是试想150万人在里边办公，如果白天在这里办公，晚上都走了，没有人在这儿消费，没有人在这儿生活，这个区域就不是好的中心区。洛杉矶是个失败的典型，我去了一次，那个中心区没办法呆，到晚上就是鬼城，黑漆漆一片，这给旅游者很不安全的印象。所以我们的中心区，必然要吸取原来老外中心区的问题，我们定位是一个峰的物业，是一个综合的开发，‘新中关’最后的设计包括了公寓、写字楼、CITYMALL三种类型的物业。”

王海说：“中关村西区和CBD有一个本质的区别，CBD是很多工厂、企业自己寻求开发的合作伙伴，独立开发，我记得我曾经参与东边CBD项目，在这个项目做国际招投标时候，CBD总体规划刚刚在国际招投标，著名规划师刘太格当时也都参与招标设计。CBD从城市建设上是边规划边建设，和中关村西区情况完全不一样。中关村西区国家花整体资金把几平方公里先拆出来，把它规划好了之后再分块招标出让，所以我们有一个先天优势，就是10万平方米城市中心生态绿地，在CBD地区是很难有这个条件的。可能政府现在想做，但是心有余力不足，提前开发把规划都审批出去了。我最近看到新闻，东边CBD要叫暂停，实际上很多项目都已经批出去了，批出去带来很多后果——一个项目建了，造成地价上涨，这时候建一块绿地的成本不是政府所能承担的。西部解决了这个问题，这有点像浦东，浦东实际上也是整体政府拆迁完了再进行招商，这种城市发展的步骤是很好的——既促使整个城市可以形成一个好的生态条件，也给地产物业提供了一个好的环境。”

新中关的三种物业

“峰office”是3栋独立全新5A智能自动化写字楼，单栋面积10000多平方米，适合做集团总部。

“峰尚citymall"总面积为4.2万平方米。王海说，北京现在兴建大的shoppingmall，那是北美的概念，北美地方大，平时开车，需要大型的SHOPPINGMALL，实际上中国现在不需要。亚洲是人口非常密集的城市，典型的就像香港、东京，它需要的未必是引到很大的城市边缘地区去消费。首先是经济发展没有到这个阶段，再说，我们这样一个密集的城市都到周边消费会带来很大的问题。所以我们提了一个CITY MALL的概念——在城市中生活本身就是24小时的，就是每天去办公室下面有一个SHOPPING MALL，像香港和东京那些城市一样。

“汇峰阁”酒店式公寓按4星级以上标准配置，酒店式公寓，满足核心区商务人士的居住需求。

中关村大街