地产业会出现寡头吗？

（文 / 三联生活周刊）

寻问寡头是否出现，是因为从业者都认为中国3万家地产公司太多，有评论认为3000家也许是一个合适的规模。

“我打赌，在我有生之年都看不到中国地产有垄断性的寡头出现。”任志强说。深圳华侨城地产公司总裁陈剑说：“我个人觉得国内不会出现香港那样的地产垄断，香港是个弹丸之地，中国市场太大了，在每一个局部市场都有强者和弱者。”金地集团副总裁陈长春说：“房地产市场的垄断者不在于资源占有，而是市场占有。在中国地产市场，寡头形成需要很长很长时间。”

寻问寡头是否出现，是因为从业者都认为中国3万家地产公司太多，有评论认为3000家也许是一个合适的规模。无论是从央行出台新房贷政策，还是从房产消费纠纷中，问题较多出现在那“多余”的27000家公司中。市场调节的方向是朝着有实力和资源的公司集中，产生能做大也能影响地产趋势的公司。

国有公司的市场化？

品牌楼盘对消费者有关无形的吸引力  

国泰君安研究所分析师张宇认为，房地产公司现阶段主要问题是房地产开发商的土地资源储备。但是华远的任志强认为：“土地供应不管怎么样，都可以用资金的办法解决。但是资金却没有别的办法去解决，所以资金还是第一位的。”

据任志强分析：中国的地产公司为什么不能做大，因为中国现有的财务制度不是一个投资的财务制度。

首先固定资产折旧。折旧制度造成的结果是房子的账面资产越来越低，本来它应该越来越高的。在西方发达国家市场中，楼的价值是每年进行评估，它的价值由当时的市场来决定。一座楼按照我们现行财务制度计算的话值500万元，按照西方有些国家的算法可能扩大了10倍到5000万元。而我们的住房抵押制度是一座房子评估100万元，可以贷50万元。那么开发商得到的贷款是递减的，它也就没有了再发展的资金。国外有些国家是按照现金流计算，比如说1亿资产如果有一个很好的出租合同，按照15年租约计算，它可能价值2.5亿元，抵押出去可能拿到2.5亿的资金。

还有就是如何结算消费者买房后收到的预收款。现行制度是一定要楼盖完以后才能结算，就是说预收款变成了应付款，造成负债比例大大加大。开发商也没有办法去银行贷款。

“地产公司的资本现在不够，金融信贷只有银行一条渠道。我们没有债券，没有不动产基金，那么多渠道都不能用，让我们开发商怎么发展？所以我估计在2006年金融领域进入WTO之前，开发商不可能有比较大的发展空间。”任志强说。

记者问：“您如此呼吁地产业的市场化，华远在公司运作中找到的伙伴是京泰、首创、首旅这样有政府背景的公司，拥有珍贵的土地和资本资源。这么推理，华远是一个非市场化运营的得利者吗？”

任志强回答说：“我不认为这是非市场化的操作，你有本事你就跟它们去合作。我们的改革恰恰是双轨制向单轨制转变的方向。原来的土地分配就是用划拨、协议的方式分配的，现在还遗留了一部分，那我就充分利用政策。我是顺应了潮流而不是说完全不市场化。”任志强还说，“政府出台规定土地出让必须挂牌和拍卖，不是因为协议转让不是市场化的原因，而是要防止官员腐败。如果政府管理很好，也可能协议出让仍然是市场化的一部分。任何国家都不是只有拍卖一种方式，协议出让可以做到拍卖做不到的东西。香港地区的‘数码港’采取的就是协议出让方式，你说香港的市场化程度不如内地吗？这是我们对市场化的一种错误理解。”

记者问：“华远这样的公司和那些以市场营销，或者提供独特产品的民营公司相比，有什么差别呢？”

任志强回答说：“这个比较不完全对。我是一个国有资产经营者，每年必须保证国有资产的增值和保值。但是张宝全、潘石屹他们不是，他们可以干完一个项目三年什么都不干。他们的开工面积可能还不如我一个项目公司大，所以不能类比。如果从产品角度看，他们有产品在北京三环路卖一万多元/平方米，我们的华亭家园在四环路卖得还要贵，还要好。利益主体的原因决定了个体户可以顺市场寻找他的低潮和高潮，但是我们承担了更多的社会责任。比如说我们作为西城区的代表出任北京地铁四号线的股东，我们知道这个投资没有收益但还是投了，潘石屹可以不投。我们是职责问题，他们是盈利问题。”

个体户的小算盘？

央行121房贷政策出来以后，北京首创置业以发行价上限得到投资者追捧，资本认为拥有政府背景的资源更安全并因此向它们靠近吗？潘石屹说：“实际上这种观察不是主流，时间还太短。如果看十年，中国地产业市场化的趋势很明显，十年北京城建公司开发了北京70%的开发量，现在这种比例就小了很多。和其他行业比，这个行业市场化弱一些，因为房地产非常重要的原材料(土地)还掌握在政府手中。现在地产业正处在一个转折点，就是说土地供应能不能真正市场化？政策要求2002年7月1日土地完全市场化，可是没有落实下去。”

首创置业和SOHO中国上市最大的差别是融资的故事不完全一样，首创置业给投资者看的是它的净资产(主要是土地储备)，而潘石屹给投资者算的是他公司的PE值(市盈率)。

“我认为对中国房地产来说，如果用净资产(就是土地储备)来融资，这是错误的，甚至是违法的。因为过去土地的分配不是市场化，它的成本很难用市场来衡量。况且国家有法令规定土地如果两年不开发就收回，北京已经收回的土地不止一块。如果有公司说它拥有的土地十年都开发不完，就可能会违法。而市盈率衡量的是一个公司的赢利能力。有的公司可能净资产多很多，但却是亏损的，那它拿什么给投资者回报呢？我们的土地储备只有两年，我不愿意为了上市，不愿意为了迎合国际投资风气而改变我们的策略或者虚报资产。”潘石屹说。

首创置业董事长刘晓光说：“我们在五年之内肯定把现有的土地储备开发完了。与此同时，我们要滚动继续拿土地，这样周转起来就可能形成几百亿的销售额，如果毛利率按照20%算的话，就能产生将近七八十亿元的利润，那首创置业就是一个亚洲级的公司。”刘晓光

说，“首创集团现在有275亿的融资额度，实际上用的也就70～80亿。275亿授信额度是中国境内银行给的，需要的话，随时都可以给我们，所以对首创来讲不是钱的问题。当你的产业越大，产品越好，无形资产越大的时候，你的资本运作空间就越大。发展到最后可能就是一个无限的空间，你想用多少就会有多少。”

潘石屹说他公司的土地储备只有两年，与首创置业相比，从长远来讲岂不是处于“朝不保夕”的状态？潘石屹说，“我觉得里面有两个问题，一是土地市场化的政策必须执行，要不然我的这套经营想法全泡汤了。二是开发商要生长下去，不能做纯粹的投机分子，不能囤积土地等待升值以发家致富。”

“现在公司做大的方法，你是选择收购兼并还是自己积累慢慢做大？”记者问金地集团的副总裁陈长春，陈长春的回答跟老潘类似，“自己做大”。把养大公司的思路从现在对土地的完全依赖中摆脱出来，地产公司可以用现有的土地和资金滚动自己壮大，比如说，开发商自己当业主出租房屋收取的租金有吸引力吗？

北京庄胜广场开了一个北京南城首屈一指的SOGO百货商场。庄胜广场1994年始建，建成后完全靠出租经营，到目前为止尽管租金收入稳定，但还没有收回成本。庄胜房地产开发有限公司总经理助理黄政说：“我们认为那种依靠租金、物业管理收入的模式目前在中国还行不通。一方面，租金收入不足以支撑房地产开发商的持续发展——虽然稳定，但回收周期很长。中国和美国不一样，美国经济已经很发达，GDP增长每年不过2%左右；但中国经济增长的速度很快，每年都在8%左右。房地产跟GDP增长关系又很紧密，经济发展这么快，房地产不可能选择资金回收很慢的模式。此外美国房地产市场已经很成熟，行业利润稳定在8%～10%。而中国房地产目前的确是一个暴利行业，有的利润可能达到50%、80%甚至100%，依靠租金收入不可能实现这样的利润率。”

潘石屹说他的“长城脚下的公社”项目由售改租以后，按照现在的市场三年可以收回成本。以此计算，老潘就可以坐拥那12栋在威尼斯双年展中得大奖的别墅了，可是老潘说别墅由售改租并不是出于初衷，即使是三年回本也仅限于个案。他对土地和资金的依赖与拥有富豪般发展空间的刘晓光并无二样，处境却不同。

国泰君安的张宇说：中国大陆房地产业的自养机制远没有形成，内地没有一家像李嘉诚的公司那样，形成上下游一体化的产业循环。首创置业如果想发展成为这样的企业仍需要进一步突出强势主业，同时兼顾多元化发展。虽然还不能说形成了完善的自养机制，但是比如万科这样的公司，因为已经在业界树立了自己的品牌，能够得到包括银行贷款在内的多种融资渠道支持，而公司自己也在很努力地抓管理，产生的利润能够让资金链条运转和循环。

新疆广汇：惟一的区域性地产寡头

工程、材料、质量，以及相关的法律法规都成了房主们研究、考察的“项目”  

经过乌鲁木齐市的任何一个由新疆广汇集团下属地产公司开发的商品房项目时，很快会有十几个人围上向你推销他们“驻扎”于此的楼盘，如此人海战术在国内其他地方几乎是看不到的。更让人惊讶的是：“乌市的那些购房人买房时连楼盘的地基都还没打，楼盘的施工图纸都没确定，只知道在哪要盖楼盘，只知道一个均价。只看过户型图纸就交了定金交了20%的首付款，然后坐在旧家等新房。”广汇实业投资公司的副总周晓燕告诉记者。在新疆的商品房中，每10套就有6套是由广汇开发。

“广汇靠对市场的高度垄断和300万平方米的土地储备，那么大的投资规模和赢利能力，而且还只在新疆发展，这个模式全国没有。”万通董事局主席冯仑这样评价。

一做到底

在广汇地产修建的小区里，除了砖头，连门窗都是广汇自己做的。“广汇地产是一家纯粹的民营性质的本土企业。”集团总裁孙广信如此定义下属地产公司的特征。现在的广汇集团下面，还有众多业务，如酒店、锅炉制造等，其中赢利能力仅次于地产公司的还有集团控股的以石材建材为主营业务的上市公司广汇股份(600256)。除了股份公司做地产的材料供应以外，股份公司下属的美居物流园更是一个面对新疆乃至东亚市场的供应商。还有以住宅消费为定位的广厦房地产交换网络公司，表面上看，广汇盖房，广厦卖房，而实际上广厦除了卖广汇开发的住宅，也为其他地产商提供销售服务，另外还有面对新疆市场的房屋租赁与交换业务。

对此，新疆广汇实业股份有限公司的董事长杨铁军在接受记者采访时说：“所以说，股份公司与地产公司的关联程度并不如外界所评论的那样，其实是很小一部分。”

有了完整的产业链，广汇地产一直是新疆头号地产商，且一直保持占乌鲁木齐80%的市场份额，是这个地区绝对的寡头公司。广汇进入房地产业是在1993年，发展高潮是在2000年。据杨铁军介绍：“我们1989年注册到现在14年，将发展得来的钱几乎没有往新疆以外的地区进行投资，这也是政府方面对广汇比较认同的一方面。最近一直在提优势资源转化问题，这就是我们的优势资源。”

国泰君安的分析师张宇告诉记者：“植根于新疆14年，专注于在一个地方的发展，这个积累过程使广汇有了对本地区市场的准确判断能力。相信这才是广汇地产做到如此规模的不可复制模式的核心。”

优势资源的转化集中体现在土地储备上。“除个别我们实在觉得价格不合理的以外，几乎所有拍卖的土地我们都是志在必得的做法，这取得了一些土地。地方政府鼓励民营企业积极参与国有企业改革，我们也参与其中，这样在国有企业改制后也合法地取得一些土地储备，比如以全额承债兼并一些资不低债的企业等。”杨铁军说。另外，在1998年至2002年间，广汇通过收购、兼并等形式拿下了一些国有企业，土地储备工作一直在做。目前广汇地产还拥有300万平方米的土地储备。

“静态地去看这些土地，现阶段土地成本是比较低的，这也为公司现今的发展创造了良好的环境。尤其在国家新的土地管理办法的出台让拿地皮不再那么容易的前提下，广汇这样的优势比较明显。而且因为几乎已经垄断市场，所以在房子售价上，有了一定的决定权。”张宇分析道。

有了土地的低成本运作，就拿出了一份这样的成绩单：连续最近三年销售面积在100万平方米左右，每年销售10000万套住宅。据了解，从1993年成立开始，建成的商品房、写字楼、厂房等地产开发，截止2003年广汇能够完成的项目，总建设规模达540万平方米。

杨铁军解释了公司发展到现在的规模也有一定的偶然性：“严格地从商品房来说，新疆1993年才开始。1997年才开始逐步形成地产市场。大的开发商可能觉得新疆是个不毛之地，不屑一顾，大伙都不来，给我们创造了机会。”他补充说，“新疆的自然环境相对国内富饶地区而言是非常恶劣的，所以随着经济发展，人们对改善居住环境显得比较迫切。在540万平方米的开发面积里，除了有20万平方米规模在吐鲁番外，520万平方米都在乌鲁木齐市。新疆与内地的联系只有一个，无论陆地还是空中，只有乌市一个通道，这就意味着乌鲁木齐在新疆的1900万人口里是惟一的中转站。就好比上海对南京、杭州的影响，但区别就在于我们的惟一性。”

“新疆的房地产是一个新兴市场，目前看来需求很大，以前主要是外来的常住人口，今后应该会向本地人口转移。”张宇说。广汇做了一个客户资料的统计，其中非新疆的身份证购房的客户占到70%以上。“而随着西部大开发，不难解释为何会连续三年住宅销售量超过一万套。”

自给自足

“广汇现在在乌市拥有5万户的住户数量，按每户4个人算有近20万人口，相当于乌市1/10的常住人口，他们的生活跟我们的物业公司有密切的联系，都是在我们的服务范围之内。随着公司每年以10000人左右的新住户增长，他们一起与广汇地产下属的物业公司发生的合同背后是巨大的商机。比如目前全国很不规范的装修市场，我们可以把装修方与被装修方之间的合同关系履行成给人施工的一方交保证金，需要装修的一方对我来交钱，通过政府或者专业化的工作来保障质量。再加上物流园这一良好的材料供应渠道，理论上说，我们可以以规模供应的优势拿出比任何人都要低廉的装修价格。”

“广厦公司在销售上也绝对不仅仅只是卖自己公司的房子做自己公司的租赁、置换等业务。支撑我们的是，最畅通的渠道和每年销售10000多套住宅经验。”杨铁军说

以广汇所掌握的资源，做住宅服务中的租赁业务并不是难事。同时广汇更看重的是比房屋买卖市场还要大的房屋置换业务。广汇可以做更深层次的服务，比如宽带网络的建设，乌鲁木齐的5家电信运营商不可能把住户的意志统一，住户对运营商的选择还不明显，住户要求的是一个标准化的服务。于是，谁来给客户运营，开发商有一定自主权，几个运营商之间要竞争，广汇又有了一个获利的空间。实际情况是，在新疆这个范围里，广汇每开发一个项目，各运营商打破脑袋都想合作。有线电视也是如此。广汇还有新疆最大的超市连锁企业五一商贸，它的配送服务又可以延伸到住宅小区里面去。

新疆与内地的联系只有一个，无论陆地还是空中，只有乌市一个通道，这就意味着乌鲁木齐在新疆的1900万人口里是惟一的中转站。

孙广信  

孙广信 广汇集团董事长

在2002年胡润制作的中国富豪排行榜中以资产6亿美元排名第三。孙广信从部队转业后于1 988年用借来的5万美元开了一家海鲜餐馆，90年代早期做过石油钻井机器贸易，之后开始进入石材和房地产行业。广汇集团去年的销售收入达到7.30亿美元(2000年5.10亿美元)，纳税0.25亿美元，有20000名员工。2002年广汇在吐鲁番盆地投资天然气业务，计划在5年中投资10亿美元，2002年完成投资3亿美元。