移动按揭——组合还款法

（文 / 周一）

个人房贷市场由“垄断”走向“充分竞争”的过程中，消费者能享受到更多的便利  

区别于我国目前的“等额本息还款”和“等额本金还款”这两种个人住房贷款还款方式，民生银行最近推出了一种新的个人住房贷款还款方式——“移动按揭的组合还款法”，并从8月起在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、重庆8个城市率先推行。

组合还款法能节省贷款成本

据民生银行按揭中心主任高峰介绍，购房者可以根据自己的收入情况，就具体的月还款金额等与银行协商，购房者可以随心随意选择还款金额和方式。还款期原则上分为五个阶段，每个阶段可设定不同的月还款额，还款变更的时间也相当灵活，可以是5年，也可以是1年。

例如：分别以同样的60万元20年期贷款为例，等额还款法的月还款额为3973元；递减还款法的首期月供为5021元。而在组合还款法中，客户可以将自己的还款期平均分为四段，分别设定4500、5000、4000和1119四个阶段性月还款额。这样既避免了等额还款的前期压力，同时又比等额还款和递减还款两种方式，分别节省了8万元和3万元的贷款成本。

组合还款法适合哪类群人

民生银行的组合还款法对某一领域或某个年龄段有很强的针对性。高峰坦言，民生银行的组合还款法是结合不同类型的客户群体和实际要求而开发的。因此，一般情况下，其收入的稳定性及成长性至关重要，特别是选择“递增型”或“任意型”中前期还款较少的借款人，要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等为主；同时要求其所购房屋主要为住宅。

这样看来，普通消费者是否还是选择等额或等本还款法较明智？高峰解释说，开发某一类有针对性的金融产品，是银行的战略选择，也是银行出于风险控制以及资金效益等方面考虑的结果，但绝不是要排斥普通消费者。任何一个住房按揭者，只要能对自己的收支情况作合作的预测，便能通过该系统，计算出个人较为合适的投资购房理财公式。

新方式是否增强贷款风险

有银行人士表示，目前连一些贷款人都无法预知未来的收入情况，银行怎么可能在众多“未知数”的情况下发放贷款？而高峰对此质疑则表现得非常有信心，他说：“民生多项新业务的推出，主要得益于民生先进的科技平台，数据大集中为业务创新插上了腾飞的翅膀。对于住房按揭业务，只要设定不同参数，该系统就可以为客户量身定做不同的还款方式，而这个系统，民生从开发到上线用了将近一年的时间，估计其他银行至少也需要较长的时间。至于贷款风险，贷前的评审跟原来一样，计算机统一了流程后会更加标准化。同时，我们的系统在贷后管理上，更加准确和及时化，全面实行客户关系管理系统。央行要严控房贷的大政策，与民生为客户提供多种还款方式并不矛盾。”

据悉，众多股份制商业银行为扩大市场份额，今年下半年在房贷方面还将有“大动作”，会推出更多的还款方式。可以肯定，个人房贷市场由“垄断”走向“充分竞争”的过程中，消费者能享受到更多便利。

记者：对比企业贷款来说，个人住房贷款的坏账率、风险都是比较低的。但在消费者看来，银行对这一业务的重视程度一般。为消费者提供的服务也差强人意，为什么会出现这样的情况？

高峰：应该说从1998年之后，各家商业银行已经开始做住房按揭业务了，但是这个业务属于零售的业务，人员投入比较多，成本比较高，而且甚至受到营业网点的限制。现在这个情况发生变化了，随着银行高科技水平的提高，网点的优势逐渐被弥补掉了。另外，大批量的贷款可以在计算上进行集中化的审批、处理，所以对银行来说成本在逐渐的降低。应该说各家商业银行都把这项业务作为一个主要的利润增长点来拓展的，从国外的商业银行来看，住房按揭业务在国外优秀的商业银行里所占比重都比较高，达30%甚至更高一些，尤其是股份制商业银行，都在重视发展住房按揭业务，来提高零售业务的占比。

记者：前不久，民生银行推出“不指定楼盘的贷款”，它与“移动按揭”有什么关系？银行如何防范这类贷款的风险？

高峰：由于“不指定楼盘贷款”绕过了开发商，为购房者提供了更多的选择，但贷款人还需自己提供有关的担保证明。目前的担保方式主要有以下三种一是北京市住房贷款担保中心提供的全程保证担保；二是抵押和阶段性保证的担保方式，贷款行未收到房产证并办妥抵押手续前，由符合担保条件的法人(含开发商、集体购房的单位法人)承担阶段性的连带保证责任；三是存单、国债等作质押方式进行阶段性担保或全程担保。总之，借款人要想同时“移动按揭”和“不指定楼盘贷款”需具备的条件是在民生银行进行一手房按揭贷款的基本条件、信用评级在A+级以上。不过，民生银行承诺，与住房贷款中心的担保，民生可以代为办理，只要资料齐全，时间在7天内。使用“移动按揭”的方式，贷款手续在楼盘现场、在客户家中都可办理，资料齐全的情况下，一般只需要1小时左右就可以放款。

记者：你能否具体介绍一下“移动按揭银行”业务？

高峰：移动按揭银行最近成为广大置业者普遍关注的热点，尤其是民生银行推出的组合还款将引发国内住房按揭的一次革命。

我们推出的“移动按揭银行”，不只是一种还款方式。它应该包括三个服务新概念，即3A服务新概念：Anytime，Anywhere，Anyhow。我们还称之为“随时随地，随心随意”。也就是说，购房者可以在任何时间，任何地点，享受组合还款法带来的方便快捷服务。这种移动按揭银行系统，摆脱了银行固定化的物理网点的束缚和限制，让所有民生银行的客户经理手持便携式电脑，无论身处何时何地都能为按揭客户服务，为客户投资理财。

所谓的多种组合还款法，实际上是依托于民生银行的高科技平台，根据客户的收入量身定做的，是一种购房理财的理念，基于这种理念，我们在跟客户进行磋商之后指定一个还款方案。例如客户一家两口人的月收入为5000元，贷款60万元，如果按揭是八成20年，无论是等额本金还是等额本息法，都解决不了一步到位买上大房子的问题。但客户可以来到我们银行的按揭中心，把你的收入成长曲线画给我们，我们再根据你的家庭财产分配状况，给你设计一个每个月供支配的月供金额，这里有两种建议：一个是月供还款不超过月收入的50%，另外你可以把整个收入分为三个部分，一个部分是月供房产，第二是可以投资股票或者债券，另外就是你的现金，各占1/3。这两种思路客户可以自己选择。

主持人：移动按揭组合还款方式可以中途变换的，是这样的吗？

高峰：移动按揭银行应该说跟我们民生银行其他的两种还款方式都是一样的，即使你前期确定了一种还款方式，在后期如果说你的收入提高了，或者是你的收入降低了，你都可以采用我们所谓的加按或减按的方式。

加减按是指借款人要求延长或者是缩短原来的借款期限，即在这个期间，如果你的收入增加了，想缩短还款的期限，就可以选择减按的业务。如果日常支出增大了，想减少住房还贷上的压力，就可以做加按，延长还贷的时间。转按在贷款没有还清之前也可以将房产转让，将你抵押给银行的住房转让给第三人，变更借款人的主体。

记者：据了解，我国的住房按揭业务量还远未达到饱和，仅占贷款总量的8.9%，在香港这个比例是40%左右，有的发达国家甚至达到70～80%。是不是正是基于这样的原因，民生大力发展了个人住房贷款？

高峰：目前民生银行的个贷占总贷款的百分比不到10%，房贷占总贷款的百分比更低。民生银行大力发展住房贷款业务，就是为了调整信贷资产结构，计划在今后的三年里，使个贷资产占全行贷款的30%左右。另外房贷资产具有三个特性，第一，收益比较稳定；第二，风险比较低；第三，能够为民生银行今后发展个人业务带来强劲的拉动。