房贷收缩的阵痛

（文 / 程磊 邱海旭）

在杭州，由于城市发展方向转向钱塘江两岸，因此引发沿江房价近几年连续上涨  

央行121号文件下的房价

记者 程磊

会涨？

“今年下半年房价将下跌40%”这一戏言肯定不是央行所愿意看到的。此前，国家发改委、建设部、国土资源部等部门，已经下达今明两年经济适用住房的指导计划，它将提供符合广大中低收入家庭能购买住房的房源，同时可以平抑房价。据《央行房贷新政策通知》的起草人之一黄慕东介绍，该计划是在央行通知前下达的，主要为了稳定房价，让房价不在央行的通知之后有大的波动。

但事与愿违，在新政策问世后不久，市场上就开始有所反应。最近，《北京青年报》调查北京40家楼盘，发现其中10家楼盘准备上调房价。据位于大望路的华贸中心的销售经理张军介绍：“从5月20日开始，前期认购的华贸中心，目前已经订出了100多套房子，尤其是上周，销售行情相当不错。由于内部认购期将满，月底前每平方米会略微上调几百元。”位于北京望京的“慧谷阳光”就贴出了一张“涨价通告”：将从6月23日起对项目进行1.5%到5%的价格上调。在调价前一天，买房人也几乎坐满了整个销售大厅。

对这样的市场表现，目前还无法得知是偶然还是必然。但对新政策之于房价的影响，潘石屹告诉记者：“关于房价的涨跌应该从两个方面来看。期房销售中的一次性付款和建筑期付款的折扣加大，期房总体价格下跌，购买期房的风险加大，甚至会出现期房的价格战。没有资金支持的大量项目将缓建或不建，会导致现房供应量减少，这样很容易造成现房价格的攀升。”

上海同济房地产咨询公司总经理朱敏肯定地告诉记者：“随着央行政策的执行，房地产企业融资成本提高，企业开发项目的总成本也会提高。”

安邦集团总部分析师张宏分析认为：“控制高档房的投资行为可以理解为适当控制需求。在政策引导下，中低价房供应比例将上升，使平均房价重心下移。与此同时，短期内一些资金实力不济的开发商为防止资金链条断裂，不排除他们主动将房价下调以快速出售。但另一方面，因为人民银行收缩银根，开发商资金占用时间过长，导致开发成本加大，这很有可能分摊到房价上，从而转嫁给购房者。此外，因为没有资金支持的大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，导致需大于求，造成现房价格的攀升，这也会使房价上扬。”

不会跌？

北京世联房地产执行董事王正宇认为：“央行新政的出台抑制房地产企业进行更多项目的开发，使供应量的上冲受到一定限制，但价位出现下跌的可能性很小。”

著名的房产咨询机构戴德梁行近阶段做的一份购房者意向调查则显示，以投资为目的的购房者中63.7%的人回答，哪怕再有外界影响，他们仍会去购买。虎杰投资的首席分析师张寅告诉记者：“决定房价的主因是预期、供求和活跃的流动人口，从目前来看，这三项依然强劲，北京还要办奥运，上海还有世博会，要房产降价，太难了。”

新规则增加了许多较为具体的限制，一些实力较弱的开发商由于资金的限制将退出市场，而实力较强的开发商则获得较大的竞争优势，这必将导致房地产业的重新洗牌，使开发量减少，空置率降低，根据市场供求原理，这可能导致房价的上升。对于小开发商来说，低价位是他们同大开发商竞争的主要手段，他们的退出，也会使市场竞争激烈程度降低，低价位房减少，甚至可能形成市场的部分垄断，因此房价不会降低。王正宇说。

注册房地产估价师崔裴认为：“对于大部分房产投机者来讲，新政在保护其资金流安全的情况下，使之享受期房到现房的升值预期有了一定难度。她解释说，随着楼盘工期进行，期房购买者享受的房价升值空间是越来越大。根据《通知》，如果要买期房，投资者就得不到贷款支持，只能全额付款。许多购买者面对资金壁垒，也就只能知难而退，只有资金实力雄厚的投机者才有能力支付。当然，他们的竞争者也就相应减少了，投资量越大，机会越多，风险更大，收益也是更大。在这样的情况下，现房显然没有下跌的可能。”

开发商的破产传闻

记者 邱海旭

央行新房贷政策公布后的一片喧哗中，华远集团董事长任志强的反对态度最为鲜明。他表示，如果新房贷政策被严格执行，至少50%以上的房地产企业会垮台，70%的在建项目将无法继续。华夏证券研究所房地产分析师张燕评价说：“作为业内大佬，任志强自然更了解情况，他的估计未必是夸大其词。”

一位工商管理部门人士向记者透露北京现有房地产商的确切数字：3243家，其中手里有楼盘运作的大约1100家左右。此外，根据戴德梁行的数据，上海市拥有一级资质的房地产企业仅100多家，投资额和商品房销售量不及全市总量的20%，资质为三级、暂定三级或未定级的小企业将近2000家。

北京天洋志普房地产开发有限公司执行总经理杜猛接受采访时说：“那些没有资金、没有土地储备的小公司很快会被淘汰，到2008年北京的房地产公司应该会降到1000家以内。”不过杜猛表示，北京市场理想的状态是有200～300家房地产公司参与竞争：“我们不应像香港那样只留几家大公司，内地的市场机制、公司制度都不健全，几个大公司只要一联手就能形成垄断，最后受损的还是消费者。”

对此，北京今典集团董事长张宝全却表示不以为然，他说：“这么想的人大错特错，央行突然掀起这么大的风浪，小船都匆忙掉头，肯定会堵塞大船的航道，甚至会砸向大船。”张宝全指出，新房贷政策实质是休克疗法，小企业垂死挣扎时很容易搅乱市场秩序，比如大量低价抛售手中的楼盘或土地，对本可以健康发展的公司造成不利影响。

不过记者采访的几家房地产老总都表示，短期内并没有乘机扩张的计划。首创集团总裁刘晓光说，首创手中有足够的项目，不会分心去接别人的楼盘或是兼并其他企业。一位银行界人士表示，大开发商同样面临资金链收紧窘境，尤其是那些手握大量土地储备的企业，在央行严控土地出让金贷款的同时，还要面对国土资源部已经开始的严查土地市场的压力，这时候要指望它们出面收拾残局未免强人所难。

冯仑：为什么不能说开发商是不道德的？

记者 谢衡

三联生活周刊：您能否描述一下现在房地产开发商资金链条的构成？各部分资金所占比例为多少？

冯仑

冯仑：一般情况下，房地产开发商的自有资金占20%到30%，其余的向客户融资，材料、建筑供应商融资，银行融资，各占1/3左右。实际上客户融资，也就是楼房的预售非常重要。如果预售很好，开发商银行贷款就会很少，建筑商和银行才愿意垫资和贷款。所以在现有开发模式下，很多开发商是在赌预售。

三联生活周刊：不是楼房不封顶就不能预售吗？

冯仑：是这么规定的，建设部比央行还早就规定了楼房不封顶就不能预售。但实际情况是市场太好了，需求太旺盛了，执行过程有很多变通方式。

三联生活周刊：现在购房者的房款大多数也来自银行贷款，如果加上这部分贷款，一个项目中有多少资金是来自银行的？

冯仑：一般应该有70%左右的资金来自于银行。

三联生活周刊：这么说，实际上一个项目中开发商自有资金只占很少比例，那房地产开发商是在玩“以小搏大”的游戏，是吗？

冯仑：“以小搏大”就一定是错的吗？！那网络是不是在“以小搏大”，一般的贸易往来，开具信用证是不是“以小搏大”？如果“以小搏大”是不好的，那“以大搏大”、“以巨大搏中大”就好吗？一个商人，拿着100万，却只做10万的生意，这就好吗？这样是资金的高效运用吗？这不是一个道德问题。如果经营模式很好，很安全，那“以小搏大”就是正确的。

三联生活周刊：那您认为现在国内房地产开发商的商业模式安全吗？

冯仑：我是一直对国内这种传统的房地产开发模式持怀疑态度的，我认为这种模式是不好。但这并不是“以小搏大”的问题。我们希望采用美国模式，即企业开发物业后并不出售，而是长期持有，收取租金回报。最大的美国房地产企业在全世界拥有数百个写字楼。在美国房地产资金的构成中，70%是不动产投资信托，15%私人资本、债券和股票，其余15%才是银行贷款。采用美国模式可能也还是“以小搏大”，但这样做更安全。

三联生活周刊：除了银行贷款外，还有哪些融资渠道可以为房地产开发商所用？

冯仑：我认为现在主要用银行资金来开发房地产的情况，不是开发商的错，是开发商没有别的融资渠道。当前国内房地产业在基金、债券、信托方面的发展十分微弱，而商业银行又都是国有的。实际上，国内房地产的开发模式能否实现向美国模式的转变，关键取决于国内房地产产业基金、债券、各类基金和信托公司的出现以及发展。不动产金融发达了，间接融资渠道就多了，相应去银行贷款直接融资的就少了。此外，在融资主体上不应该区别对待，不应有国有和民营的划分。比如万通集团作为一家民营企业，目前在上市或发行企业债券方面，基本上没我们的份。我认为，央行在出台新房贷政策后，就应该及时鼓励不动产金融的创新，给不动产金融以更大的发展空间。

北京的奥运会、上海的世博会，这两大亮点吸引了更多的投资者，但新规则增加了许多较为具体的限制，将导致房地产业重新洗牌 

政策出台过程和执行成本质疑

三联生活周刊：央行出台的新房贷政策让您感到意外吗？对您的公司未来发展会产生什么影响？

冯仑：当时有另外一位房地产界很著名的老总给我打电话，告诉我央行出台了新的房贷政策。我听了以后没什么特别的感觉，因为实际上我们已经做好了准备。

三年前我就提出内地房地产企业应从香港地区模式转向美国模式。中国的房地产企业的业务模式发端于深圳，而深圳紧邻香港，房地产的开发模式深受香港影响。这种模式就是大量利用银行资金买地、挖坑、盖房子，然后卖掉，接着又换个地方再来一次，企业通过开发赚取利润。这种商业模式对企业来说意味着巨大风险：企业拿着银行的钱盲目圈钱、大量圈地，资产负债率高，财务状况差。稍微大一些的房地产项目开发，都要经历两轮经济周期。开发周期长，而且涉及规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，开发商可以计划和预期的控制性非常差，财务风险没有保证。另外，由于企业自有资金少，抵抗风险能力差，“滚动开发模式”的资金链条非常脆弱，一旦销售或者施工某个环节出了问题，企业就会面临破产。

万通发展到今天也经历了好几个经济周期，现在我们坚持“繁荣时卖产品，萧条时买土地”的原则。集团现在的资产负债率不到60%(目前国内房地产上市公司平均资产负债率为60%)，预计年底将下降到40%，我们的目标是降低到30%。我们目前的负债也主要来源于银行贷款。

面对这个新政策，国内3万多家房地产开发商也应该检讨自己，而不能抱着一种“怨妇”心态。不能挖了坑、赚了钱，就永远靠挖坑赚钱。

三联生活周刊：那您怎么评价新的房贷政策呢？

冯仑：实际上我现在并不关心新房贷政策的具体内容，我更关心的是这项政策的制定过程，也就是说央行的这个“通知”是怎么出台的。经历SARS让我们感觉新一届政府有很强的执政能力，政府效能也大大提高。但是央行这项政策的制定，我认为还是延续了旧的行政命令的方式。这项政策出台后，各种声音一浪高过一浪，既有开发商的；也有建设部、国土资源部以及其他相关部门的；有地方政府的；还有商业银行的。那么这项政策在出台以前有没有经过科学的论证，有没有咨询、辩论、听证的过程？

这样一个政策的执行成本有多高，事先是否估算过？新政策的实施，对房地产行业，以及上下游产业的发展会产生什么样的影响、对购买力有多大的刺激作用、对社会公平的实现又有多少作用等等，这些指标能否量化？

此外，央行的新房贷政策是以“通知”的形式下发的。央行的“通知”在行政法规体系中是哪个类别的，与“规定”的差别是什么？而且这份“通知”上也没有标明政策的起止日期，那么它的约束力什么时候体现、如何体现？

(冯仑)，万通集团董事局主席

新政策的执行力度

记者 邱海旭

对于央行新房贷政策的可操作性，业界普遍表示怀疑，张宝全认为：“新政策一大半没法落实。就比如第二套房问题，要把对消费者购房情况的调查落实到县一级，央行至少需要投入4000亿元，这是不可能完成的任务。”对于严禁建设商使用银行贷款为开发商垫资的规定，许多人士认为实际上这是央行一再提出的老规定，但从未被切实执行过。

华夏证券张燕也认为新政策的执行力度“不会有想象的大”，其中一个重要原因是商业银行出于自身利益，执行新政策时会采取消极态度。这一幕在2001年时就已被预演过，当时央行一再重申“四证”齐全才能发放贷款的规定，但各地银行仍通过一些变通渠道(如发放流动资金贷款)来为开发商“输血”。

根据央行公布的数据，截至2003年4月，房地产贷款余额达18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中占一半以上的个人按揭贷款，被普遍认为是目前银行最优质的信贷项目之一，极少出现呆账、坏账。央行新政策迫使个人房贷减速，商业银行自然不会乐意。

朱敏认为，如果央行下决心严格执行新政策，商业银行采取变通措施的空间会很狭窄。但对开发商想出的变通措施，商业银行却可以调节监控尺度。“比如开发商有两块地，其中一块四证俱全，银行贷给这块地的钱可以大大高出实际需要，开发商再将多出来的钱用于另一块地的开发。”

也许“房地产冬天”不会到来的最有力论据是坚实的需求保证。要实现2005年全国城镇人均住宅建筑面积22平方米的目标，年均新增住宅面积至少为2亿平方米，超过去年全年竣工面积。在个人房贷方面，截止今年4月，个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%，远低于国际上20%～30%的平均比例，也就是说，个人房贷作为房地产开发最重要的资金来源仍有巨大的发展潜力。