《物业管理条例》，爱你还是恨你

（文 / 邱海旭）

国务院近日颁布《物业管理条例》，并将于9月1日正式实施。这部条例标志着我国物业管理决心进入法制化、规范化阶段，填补了房地产市场的一个缺陷。

记者采访北京朝阳园小区，业主管理委员会主任舒可心认为《物业管理条例》至少有两重重要意义，“首先是‘开门立法’的有益尝试，新条例经过3年酝酿，然后推出草案征询社会意见，很多人原以为不会有什么改动，但正式条例颁布后却发现没改的地方只有十几条。此前物业管理只有一些政府颁布的指导性文件，法院审理物业纠纷时总感到无所适从，现在做到有法可依，几方面的权利、义务都具体化而可以操作”。

北京五环律师事务所焦仲宇律师认同舒可心的观点，他认为《条例》各项规定虽然不够详细，但要看到这是个框架性规定，还需要各地区政府落实实施细则。

较为引人注目的是，条例第十二条规定经业主大会2/3票数通过，业主便可以选聘和解聘物业管理企业。焦仲宇说：“这样一来，业主与物业管理企业‘天生敌对’的关系便可转为正常聘用关系。”

舒可心说，物业纠纷里很大一部分其实是发展商留下的尾巴，新条例堵住了许多发展商可钻的空子。首先规定开发商选择物业管理企业必须采取公开招投标方式，等于结束了两者之间纠缠不清的“父子关系”。其次，建设部早有规定，售房单位必须与业主签订业主临时公约，明确业主的权利和义务。

对《条例》也有负面评价，房地产领域著名律师秦兵以及打假专家王海都认为，《条例》缺乏细节规定，给操作带来困难。此外，批评者指出，《条例》对于违反者应承担哪些民事责任语焉不详，只提及一些行政处罚措施，这将降低《条例》的执行力度。

我们需要业主委员会——

三联生活周刊：总体上您对《物业管理条例》有何评价？

陈幽鸿：我不否认《条例》在实际意义上有很大进步，但要看到《条例》问题很多。在立法目的上就值得讨论，新条例开宗明义是为了保护“双方利益”，我认为这是错误的，政府应当构造秩序，而不仅仅是维持稳定。新条例忽略了主次之分，主体显然应当是业主，因此重点应当维护业主的权利。中国目前正面临明确私有权问题，私有权关键部分是不动产，这方面的权利主体必须明确。物业管理公司的利益应当通过市场规范来实现，用《条例》实现等于是用政府法规来保护某个行业的利益。这个条例本质上仍是一部行政管理规定，缺乏关键性突破。要制定更完善的条例，只能等到物权法、民法典公布，至少还需要5年时间。

三联生活周刊：作为业主，如何最有效地利用《条例》，维护自己的权益？

陈幽鸿：最重要的是要成立业主委员会，我们做过调查，在北京商业性小区内成立业主委员会的不到一半。中国人习惯于各人自扫门前雪，较少采取理性的集体行动。根据现有的物业纠纷情况，《条例》实施后，善意的司法行为一般会做出有利于业主的判决。但从现实情况看，政府和司法行为很可能还将站在开发商和物业管理公司立场上，业主被视为添麻烦者，这与开发商和物业管理企业的政府血缘不无关系。我们实地调查了40多个小区，有1/3发生过殴打业主事件，绝大多数最后不了了之。

三联生活周刊：《条例》对业主委员会的权责有了明确规定，您对此有何评价？

陈幽鸿：我认为还应当赋予业主委员会真正的法律地位，这个地位是物权天然赋予的，而且不具有政治性。业主委员会应当成为社团法人，管理社区共有财产，承担相应的权利和义务。目前只有涉及合同纠纷业主委员会才能作为原告和被告进行诉讼，大多数情况下业主只能提起集体诉讼，但集体诉讼便意味着无人负责。金华园小区物业纠纷案件中，物业公司起诉业主必须得一个一个起诉，现在刚起诉了3个，还有900多户。大兴区政府介入后，停止了业主委员会的运作，等于宣布其不合法，但区法院却接受了该业主委员会控告物业公司的案件，等于又把业主委员会作为法人主体对待，这是典型的人治例子。新条例并未能解决这类问题，我认为《条例》实施后物业纠纷反而会上升，因为业主有了更多具体的权利，但是业主委员会却不能作为法入主体发挥作用。

三联生活周刊：《条例》在一定程度上加强了业主大会的权利，限制业主委员会的权利，这是出于什么考虑？

陈幽鸿：应该注意对业主委员会的约束，因为根据国外经验，物业管理公司和政府的作用在社区里会逐渐淡化，将来的课题是小区自治，纠纷将从物业公司与业主转化为业主委员会和业主，每个小区里都有几亿甚至十几亿元资产，必须加强对业主委员会的约束与监督。