出租房的暴利与回归

（文 / 邢海洋）

北京方庄曾经以其完善的设施和人性化的住房设计成为北京最早的高档社区。但事有不逮，现在，它却成了北京“地主们”的一块心病。去年年中开始，房租价逐步走低，半年过去，一套精装修的两居室月租金从2900元降低到1900元，一居室从2500元降到1500元，降价幅度超过30%。这种价格的突转被总结成“方庄现象”，弄得房东们，或者打算以房养房的购房者一头雾水。习惯了新房价格和房租价格只升不降的北京人不知道这只是个开始，抑或是个别现象。但忧虑却蔓延开来。

方庄的情况有它特殊的一面，90年代处，北京市只有亚运村和方庄两个相对现代化的社区，这两个社区因此成了北京人迁居或者租住的首选地。方庄在城南，离市中心各大机关部委路途遥远，每天早晨浩浩荡荡的上班班车队伍是一大奇观。但为追求大户型和整洁漂亮的社区景致，各类人等仍然前赴后继地前往。十年过去，高尚社区遍地开花，方庄的南城背景却凸显出来。2000年始，方庄的房屋开始降价，紧接着，求租者日渐稀少，加入地主行列的业主却愈来愈多，租金一下子就掉下来。自然，方庄的房子基本都是大户型，同样的两居室，建筑面积非城内住宅可比，但与CBD或者中关村同距离的大户型郊区社区却比比皆是，且都规模不小，方庄的租金只有向同类地区看齐的份了。

亚运村地处北部，是教育科技密集地区，但其前“现代化”的特征也给租金留下了隐患。尤其是高档公寓市场，去年下降了10%，阳光广场一套两居室月租已经从2001年的1380美元降低到2002年1200美元，亚北区域的高档别墅和公寓降价幅度更大，一些别墅或四居室公寓降价超过30%。十年前亚运村几乎是北京惟一拥有“高档”写字楼的地方，运动员村纷纷被改装成办公室满足有产阶级的虚荣心，现在，汇园公寓已经毫无高档的光环。北京70%的高档写字楼都建在了CBD中，月租金在100元/平方米以上的物业，CBD商圈内有三四十个项目，而亚运村地区却寥寥无几。而在2001年，亚运村地区这样的项目不下10个。低档住宅，亚运村地区的价格已经落在了中关村的后面，在北京市八城区住房租赁指导价格中，西北四环沿线的地区，亚运村一居室1250元，二居室1600元；向西的学院路地区一居室1350元，二居室1600元；中关村地区一居室1500元，二居室1900元。即使与其他地方相比，亚运村已经被北京北部庞大的城市建设融了进来。

方庄和中关村的例子，左右价位的主要因素是地理位置和历史上的偶然因素。全社会的租金怪圈，影响面就不只这么个小圈子了。北京市房屋出租，无论是高档还是低档住宅，租金的下降已经成为一个普遍现象。据一家中介公司介绍，从2000年公房上市，近几年租金的价格逐年下降，平均每年月租金下降250元。在望京地区，2000年两居室已购公房能租出2000元，公寓能租出5500元左右；到了2001年，公房的月租金下降了200到300元，公寓下降了500到1000元。这样的下跌直到现在仍然没有止住，到了2002年，一些两居室下降到1500元左右，

以至于本意为收房租或者以房养房的房主开始了抛售旧房止损。在上海，类似现象也有发生，2002年，上海新房和二手房价格均以令人眩晕的速度上涨，但房屋租金却比前一年下跌了将近3%，一些过去开价六七千的房屋已经找不到房客了。

房屋租金的下跌很大程度上是因为过去房源紧张，供应不足，而涌入大城市的新居民通常买房的首付款都负担不起，多处于不得不租房居住的原始积累阶段。一间50～60平方米的公房，二手房市场上价格不过二三十万元，每年的租金也有两三万元。在这样几乎没有通货膨胀的零利率时代，一套70年产权的房子，10年即收回成本，算得上是转轨阶段的暴利。改革深入，暴利机会将越来越少。如果是买了新房再出租，通常支付的是一笔总房价20%或30%的首付款，其余由银行垫付。这等于是借银行的钱投资，为自己获取利润。有一种收益率的算法，用每年的租金除以首付款，北京的收益率曾一度高达20%，远超过国际平均水平。

香港地区的房屋出租投资回报率是6%到8%，台湾地区是3%到4%，日本更低，3%不到。若以国际市场为参照体系，北京、上海的房屋租价远没有达到正常水平。并且，除了房源增多，国民的第一轮财富积累也进入了如火如荼阶段，付得起首期的一下子涌现出一大批，出租房的需求方分流明显。

英语里，房东是“landlord”，也就是我们熟悉的“地主”。只可惜，市场成熟后，地主对佃农——房客的剥削反而温和了。 租房购房