住哪儿都是失意的

（文 / 菲必）

密布商家是广州人选择居所的五大要素之一

孙中山提出的三民主义，第一就是民生，恐怕也只有广东人才说得出来。

我认识一个广州朋友，多年前他说：在广州找合适的居所，最重要是周边的配套设置。以住处为圆心，在以半公里为半径画一个圆，这个圆中，必须要有以下五要素：一，麦当劳或肯德基一间；二，7-11或AM-PM(两家都是著名24小时连锁小铺)一间；三，百佳超市或好又多或屈臣氏一间；四，原汁原味茶餐厅；五，以黄振龙为代表的凉茶铺及任何系列的甜品店。这五大元素对于广州民生的重要性，一如法国导演吕克·贝松眼中的风火水土以及爱对末世人类的重要。

结果掐指算来，放眼广州城中，符合这五大元素的街区，寥寥可数，无非建设六、北京路、体育西还有淘金北。连五羊新城都不行，不要说没有第五元素，连一间合格的茶餐厅都没有，想马马虎虎吃一碗粥粉面都难乎其难，堂堂一个五羊新城，喝不到一碗靓的上汤。

原则虽然如此，后来这个朋友还是买了早期著名全国模范小区番禺丽江花园的房子，收拾收拾搬到郊区去了。

对于聚落的品质而言，大多数人偏爱较低的居住密度，人心向往的大潮流是向着市郊的外面的外面，大多数人的这种偏爱是有显而易见的基础的：喜欢大自然，喜欢清洁、安静的环境，安全，满足，以及住在郊区而带来的省钱。这种偏爱似乎是许多发达国家的大多数人所共有的，虽然他们有不同的文化。在城市化的日本，一小块地上的一所小住宅就要花费一个中层家庭10年的收入，从郊区到市区可能单程就要两个小时，而且是在拥挤的火车上，但人们仍然需要舒服宜人的住宅。尽管和发达国家的郊区化意味不尽相同，尽管目前广州郊区在某种意义上还只是某一类型的人(年轻人出门工作，老人颐养天年)适宜的居住，与广州在20年内完成了“城乡一体化”的“国际都市”的超人速度一样，广州郊区化住宅运动经过10年酝酿，正式成型。

“香港人最早把住在广州周边地区的气氛搅热。”广州光大花园副总经理方志华回忆说。广州郊区化住宅运动最早的发起者是丽江花园，1992年丽江花园最早的客户基本是香港人，他们习惯5+2的生活方式，周末来郊区度假。与广州渊源不深的新客家人(本地人称改革开放以后移居广州的新移民)，大多是白领，他们对城市的土地不那么眷恋，只要交通方便，他们愿意在边缘区域居住。1993年左右，一群新客家人中的收入比较低的人群开始前住洛溪大桥附近居住，大多是小生意人。让方志华记忆深刻的是1995年，“一个销售高峰，丽江花园的华林居创下了番禺地区非别墅类住宅销售最高价：7800元/平方米”。后来客户居然需要批条子购买，最后华林居朝向楼下泳池的4套房子不得不以拍卖的方式出售。方志华当时担任丽江花园销售部经理，他说：“这是华南板块迄今为止都没有超过的一个数字。”以现在的眼光看，华林居的住宅设计已颇为落后，然而，有花园、鸟、清新空气，私密而舒适的田园空间开始在这一年打动了广州人。真正让广州人接受郊区化的，是1999年广州碧桂园的热烈销售，之前的顺德碧桂园已经成功地在香港人中树立了品牌，而广州人在电视上是能够频频看到香港播出的顺德碧桂园广告的。1999年春节过后的1个月内，广州碧桂园创出奇迹，销售出2000套，踊跃购买者大多是广州本地居民。

按照国际惯例，城市居民人均GDP超过3000美元，就会出现居住郊区化。2001年广州人均GDP成功地突破4000美元，“中国房地产的现代海湾战争”也在该年发出了第一枪。

2001年的“五一”黄金周，也是楼市的黄金周。这7天里，广州楼市的华南板块业绩可以用“辉煌”形容，销售量狂飙。“一个心情盛开的地方”星河湾走精品路线，“生活就是高尔夫”打年轻时尚牌的南国奥林匹克，成为其中的明星，广州开始出现大规模郊区化的置业倾向：番禺地区的销售占去年广州全市商品房成交量的26%，销售10强中4强来自番禺。

对番禺楼盘的狂热，广州市长林树森或许说了一句不该说的话。2001年7月，林树森在接受中央电视台主持人文清采访时，对她提出的“广州哪里买房最能保值增值？”一问，林脱口而出：“番禺”，随即放出豪言：在未来5年里，番禺楼市能升值50%以上。广州房地产专家则作出谨慎的评估说：“番禺楼现价在3000元/平方米以下的楼盘，升值潜力的空间会更大一些，而目前价格已突破5000元的，其升值的空间会相对窄小。”目前传来的似乎多为利好消息：2005年，番禺城区的规划相当于广州现在城区规模的两倍，届时全区可容纳500万人口，2005年3号地铁也将完成。

策划星河湾和南国奥林匹克销售的王志纲，称华南板块为“中国房地产的现代海湾战争。”他解释说，“就是因为当今的房地产战争不仅越来越激烈，而且涉及的资源、手段、规模和速度都是空前的，以致让一些业界‘老革命’看得目瞪口呆，不知所措。”

“锦秀香江”的楼盘模型

中国房地产进入大盘时代。

去年广东房地产大鳄在番禺爆发了一场“圈地战争”：碧桂园物业发展公司圈地2000多亩，合生创展集团有限公司圈地3000多亩，雅居乐集团有限公司圈地4900多亩，开发商已经吞下了“世纪大餐”。华南板块圈地大战的参加者远不止这三家，加上原有的开发商，这里云集了至少8个超级大盘。

今年的“五一”黄金周，广州尽管没有举办房地产交易会，但市场依然火热，星河湾和南国奥林匹克依然销售不错，但市场已经产生了“打青霉素效应”，最初的市场兴奋已经淡化。最为强势的碧桂园·凤凰城，其“物美价廉”一下子吸引了大批客户。50万～100万的豪华别墅全部售罄，销售额5亿元。凤凰城是碧桂园挥师北移的第一颗棋子，位于广州的东北方向，到天河购物中心约40分钟车程(广园东路几乎一路无红灯)，超过到华南板块的距离，占地6500亩，首期开发面积即达2500亩，又是一个巨无霸。

几乎所有郊区楼盘在周末两天前往看楼都是免费的，因为这两天是广州人的标准看楼日。在“五一”黄金周里，各家发展商纷纷推出购房特价优惠、送物业管理、送豪华装修等等，再加上有奖游乐活动，免费午餐等，惟恐送得不够。“五一”黄金周广州日平均看楼人数高达10万。和北京人热衷看国际车展一样，广州人酷爱看楼，看楼往往成了广州人全家的周末消费，事实上他们也习惯了这种免费。

“其实这是不正常的。”方志华认为，“这种免费消费是个美丽的陷阱。比如丽江，几十辆豪华巴士的路费、汽油、维修、人工费用是一笔惊人数字，而且这不是公共交通。为什么我要投入1000多万元在免费巴士上呢？这笔钱迟早要转嫁到消费者身上。”祈福新村里甚至有内部巴士，这种巴士不能开出社区，有祈福自己的车牌号码，15分钟在社区内有一班，密度很高，至少有80辆巴士。在提供了多年免费服务之后，丽江在1999年终于开始收费。愤怒的丽江业主前后爆发了两次游行，一次是反对征收5元钱车费，另一次是抗议车费提价至7元。方志华认为：“从历史的角度看，发展商是对的。我要收7元钱，并且我要说明，就算我撤走了，这个7元钱也要继续收下去。但是从市场的角度看，发展商是错的，他跳起来把所有发展商要掩盖的问题揭出来了。因为大家培养出了一个免费消费的局面。”方志华所说的问题，是一个政府缺位。

中国房地产协会的金贻国认为：“番禺是东南中心，华南板块现在是南中国最大的郊区居住板块，本身无可挑剔。但有两个问题，必须依靠政府才能解决。一是大型商业和文化配套设施，小区本身的交通很方便，但是有其他很多问题，比如学校很难招满学生，生源不够就不能开学。而大型体育设施和文化设施，不可能由小区来建设，即使发展商有能力建设，还需要维护和经营。这些都需要考虑。第二个问题是，没办法解决就近就业。”

番禺每一个楼盘居住人口在3万～10万之间，目前总人口已经超过50万，相当于一个镇。在房地产商的造镇运动中，尽管彼此间无法就居住区域的公共设施建设达成协议，但为了销售，该配套的设施全都不能少。因此广州有一个说法：广州发展商办社会，而政府“过于依赖市场经济的无形的手了”。

被认为是广州最好的楼盘之一——“帝景园”

华南新城总经理秦彤说：“华南板块各自的自然资源不一样，规划也不一样。我们比配套的设施，比如谁办的学校更好。硬件方面各家已经不差太多。现在我们比生活方式和文化，比发展商的服务和实力，比配套齐全程度，明年后年比人气、实际生活的方便性、社区气氛。”

在鲑鱼色的天空下喝冰啤酒，露天泳池里看星星，这样的舒服在郊区找到并不困难，然而社区怎么能够给人一种真正的归属感？除了刻意寻找目标客户，发展商几乎是拼了命地制造一种半乌托邦气氛：逢年过节放烟火，邀请各类著名学者办讲座，办游泳、球类等各种运动会，业主联谊会等等。用广州人自己的说是“广州发展商搞活动蔚然成风”。“在社区氛围还没有完全形成的时候，你要自己做这种服务。”秦彤说。丽江花园在各小区中是出了名的有文化气氛的社区，今年春节贾樟柯被邀请来播放他的几部电影和纪录短片时，因为春节的缘故，住户基本上都回家过年了，驻守丽江花园的多半是本地老人家，看完电影《小武》的阿伯跳起来大骂：“这是什么东西啊？”

华南理工建筑系博士王健认为，社区概念在番禺，基本上还停留在注重安全的水准上。尽管发展商通过刻意寻找客户的努力，希望人与人能够互动地培养起舒服精彩的社区氛围，但目前的社区无法替代在漫长的时间里形成的街区，街区是丰富的，充满各种趣味的，社区很难具备街区的丰富性。王健说：“华南板块的氛围跟老城区不一样。这是因为空间和人的关系不同。那边白天基本是个空城，人们都上班去了，只有老人和小孩。周末人气很旺。我比较喜欢荔湾的味道，比如以前这边的一条街上有外交官记者医生教师大小商人，商业和文化混合得非常好。”王健曾经遇到西关一位陈伯，老先生是陈香梅的同学，英文非常之好，说起辣妹来头头是道。

“新都市主义”是被城区发展商炒作起来对抗华南板块的一个概念，强调喜欢老广州人的还是住在老城区，王健说：“人们一开始都不看好老城，交通太麻烦，不可能有大型社区，于是人都往外走。政府刚意识到旧城区的开发跟交通改善非常有关系，内环线和高架桥都进去了。大家都有这种感觉，交通改善可以回去住了。因为老城区的人文教育生活都很好。但是老城的改善不是交通好了就OK的，一动就很容易影响周边商业的衰落。上下九、北京路、沿江路原本是高档的商业街，现在不是。广州人是这样的：除非是像天河城那样的超大型商场，老百姓还是喜欢茶楼酒楼。老的文化街区是老城区开发商的宣传亮点，然而原本住宅街和商业结合得非常完美的老街区已经被破坏了。”

游戏厅是年轻人的世界

罗杰快跑

许多年前，当罗杰在中学操场上奋力奔跑时，这个沉默寡言的少年从未想过他会成为一个说个不停的DJ，而且把声色传播公司搞得有声有色。

罗杰其实不姓罗，姓何。罗杰以前和家人亲戚住在广州西关一栋四层大屋里，一层就有400多平方米，罗杰住在三层。他记得家里有个30年代的抽水马桶，当然已经不能抽水了，只能冲冲水将就着用。家里并不拜神佛，拜先人——何门。罗杰的祖父就是那个创办了广州著名老字号何济公制药厂的何福生，因为有意效法“济公”普济众生，所以取名“何济公”。

罗杰的生活很简单，“早上起来到公司，晚上10点回家，周末去酒吧，星期天如果公司不做SHOW，就在家搞搞卫生，游泳，回老家陪爸爸和弟弟吃顿饭”。他没有喝晚茶的习惯，最近的一次还是因为陪客户应酬。罗杰习惯中午吃饭兼喝茶，严格意义上算是喝茶，因为他的中饭往往一碗粥粉面就搞掂。罗杰说家里一直有喝早茶的习惯。在80年代，家族亲戚聚会总是去喝早茶，因为吃饭太贵。年轻人很早就爬起来，坐着火柴盒式的机动三轮车去陶陶居霸位。喝汤那是一定的。“没有妈妈煲，自己就去超市买现成的汤料来煲。基德路能买到很好的汤料。喝汤和广州天气潮湿炎热有关系，也是因为珠江水里缺乏了某些微量元素，广东人普遍比较干瘦，容易上火长痘痘，汤里据说能补充这些微量元素。”

1988年罗杰高中毕业，在广东工业大学学工程包装，觉得闷就去广播站做节目，老师觉得他很不错，干脆推荐他去珠江经济广播电台做暑期工。珠江经济广播电台在80年代中刚创立，但播音节目和方式均以打破传统模式著称，比较接近生活。在整个珠江三角洲都极有影响力，一如美国人经历过40年代收音机岁月留声的温馨年代。广东对改革开放中国产生影响的许多流行音乐是通过珠江人民广播电台一个名为《健牌流行音乐创作大赛》的节目传播的，1991年，大三学生罗杰就是这个节目的主持DJ。“那些曾经著名的原创流行歌曲：《涛声依旧》、《小芳》、《九月九的酒》，包括《信天游》之后的一批流行曲很多就是从这个音乐创作大赛出来。我们听无数寄到电台来的磁带，觉得好就选出来，放到录音棚里重新混录。听众反响很好。”罗杰酷爱长跑，他把长跑称为“有心有力”，“我不是一个喜欢说话的人，大学做广播站以后变得特别能说，从小我爸就喜欢带我去旅游，几乎游遍了中国所有重要的旅游地方。我喜欢坐火车，喜欢和路上的人聊天，听他们的故事”。在做DJ的6年里，罗杰每年换一个电台，有时同时在N家电台做不同的节目，奇怪的是电台总监并没有意见，他们给了他DJ最高的时薪。

罗杰自称样子像江浙人，性格像北方人，开朗，做事很干脆。

“你不能说广东人不干脆，其中当机立断的成分也很多。广东人最大的特点是很灵活，包括我自己做电台，一个大三的学生做晚间节目主持人，而且转台的频率很高，都是因为大氛围灵活。广东人有小的创造性，在一些新的产业新的领域往往有新的创意。”

罗杰1996年和DJ拍档一起创办声色传播，公司的英文名是Singshine，大家都懂一点粤语吧？用罗杰自己的解释这是个带点文化气质有广东本地化的名字。“广东人的灵活，也在勇于尝试新东西。刚一开始，我们做电台广告制作方面，后来是平面广告设计，后来是全面代理，后来是公关做SHOW，现在我们提供整个品牌的产品营销策略，这样把门槛提高，我们的竞争对手更少。”罗杰也认为，广东人的灵活也会使他们过于迅速地丧失机会，因为没有长远的目光。

“我们很务实。合作双方追求一个双赢。钱我不是赚不完，我只是不想是一次性生意。上海人天生有百年国际都市的自豪和优越感，规范性很强。广东人除了有能看到一点点先机，环境开放比较毗邻港台还有什么优势呢？国家政策又不偏重你。好处只是天高皇帝远，时有灵活性。你必须靠一点优势，灵活谋生。不能大事不做，也不能独赢，否则没有长期合作性。这是广东人做事和生活的一大特点。”