九十年代：房地产：为什么会有排骨面指数？

（文 / 陈标杰 吴晓东）

著名经济学家萨缪尔森谈到90年代的经济特征时说：“就数目而论，90年代比80年代更称得上是金钱至上的年代，可是人们对这两个10年期的观感有异。90年代，超级富豪盖茨和巴菲特已成为人民英雄。而80年代可不是这样，米尔根及其他华尔街富豪被视为贪婪的象征。当时，经济属于‘滴水式’(由掌握金钱者的指缝渗出)；政府削减穷人的社会保障津贴，储贷令危机爆发，‘敌意’收购倍增，‘过分的行为’满目皆是。而在90年代，我们听到一个截然不同的情况：经济不再属于‘滴水式’，电脑、互联网和企业家正推动经济前进，一切都显得更振奋人心。这两个年代有着天壤之别，原因何在？也许90年代的经济在道德上较崇高，过分的行为较少。”

或许萨缪尔森说的有道理，可是他没有看到中国，尤其是中国房地产业的情景。

2001年9月，一位朋友这么描述在北京最正规的国贸秋季房展会上看到的演出：离老远看见一帮人穿着大白T恤，胸前面是：“我买了朝阳园”，还以为是托儿呢，结果到背后一看是：“苦”“惨”“烦”。发生在朝阳园Ⅱ展台前的一幕是谁也没有想到的，业主抗议的方式极端但不激烈：不事张扬，没有呼喊，只是与上前好事之人愤怒地说着什么。

在同一个展会，同样倒霉的至善家园甚至更惨，一男性业主在展台做讲演，道出至善家园物业极差，煤气费昂贵至9.8元/字，该行动使得至善家园被迫停展。

比这两个项目更加倒霉的是东环18，和东环18为同一开发商开发的九龙花园业主打着“九龙花园业主忍无可忍”的横幅进入展会，完全占领东环展台，并告诫广大消费者，千万认清开发商，别上当。事情发展的结果是：警察来了。

房地产行业积累的矛盾终于以这种另类的方式爆发出来。

90年代初，在深圳，在海南，在广西的北海，一夜暴富的房地产商人们云集一处，为自己的富足感到惊讶。房地产行业给他们带来的大量机会使他们对于自己的发达甚至都缺少精神上的准备。对于这批暴发者来说，这是一个出英雄时代，谁抓住了机会，谁就会赢。

这种豪强并起的局面与中国股市的崛起同步发展。这一时期正值深沪股市初创期，在较为明显的政策导向下，大量的房地产企业通过发行上市进入资本市场，至1993年底，深沪两市的房地产上市公司占到上市公司总数约10%。受房地产景气周期的影响，房地产上市公司在1993年度的业绩表现也达到最高峰。当年房地产上市公司的平均每股收益为0.79元，位于各行业前列，其中业绩最好的深振业每股收益高达1.22元。在优良业绩的支撑下，房地产股深受投资者的追捧，1993年上半年，大多数房地产上市公司股价运行空间在30元以上，1993年4月，深金田曾创下每股86.19元的天价。

可惜的是，活到今天的英雄并不多。万通集团董事局主席冯仑在总结创业10年的教训时说：“以前做房地产的时候，见过很多同行砍砍杀杀，他们遵循的是一种江湖规则，不过生存到现在的已经不多了。大家都应该明白，要想玩下去，惟一的游戏规则应该是法制规则。”

其实，房地产发展商对这种和业主之间的激烈冲突早有预见。北京太合日盛房地产公司董事长李长山说，业主和发展商之间的矛盾是必然的，因为业主越来越理性务实，开发商跟不上这种步伐，其一是建筑的质量问题，其二是交房期滞后。不过，他又对历史感的把握充满信心，他说：“90年代初期，北京开始建筒子房，1996～1998年转向以高层塔楼为主，1998年以后开始出现一批高层板楼，如果说1998年以前仅仅是解决‘居者有其屋’阶段，1998年以后更多的是追求人性化，开始考虑townhouse的引进。Townhouse现在的消费群体是白领阶层，实际上以后都是普通老百姓。‘时代庄园’注重创造温馨融洽的社区氛围，在享受更多‘绿地、蓝天、阳光’的自然居住环境中体味人生的成就感和归属感。”

北京国展家园的魏建军也说：“这种冲突其实很正常，房子是有投资价值的，如果一个项目一年前卖期房的时候价格是1万，现在现房了反倒降到8000了，消费者的心理能平衡吗？新加坡《联合早报》根据过去15至25年的房地产价格指数，以及海峡时报指数，整理了投资回报率数据发现，只有在人们将投资期拉长到10年或以上，房地产投资才能稳赚。比如在1983年至1985年，及1996年至1998年这两段期间买了房子的人，如果只持守一年就卖出，肯定会亏钱，而且亏损可高达34%。如果投资期为5年的人，亏钱的机会还是有，不过相比较之下已经减少。一旦亏钱，损失也大大减少，平均的最高亏损是6.2%。但如果一个人买了房子，持有10年后才卖出，不管在什么时候买进，或者什么时候卖出，大多数会有钱赚。可是，我们的房地产行业真正发展不过10年，发展商和消费者谁有这个信心呢？”

北京当代投资集团的总裁张雷倒认为这种冲突意味着一个新时代的到来。他说：“地产业过去的10年色彩缤纷，斑驳陆离，以居住为单元的产品，我们称之为‘生活再造’的时代已经过去。现在，概括我们的产品就是‘城市人梦想的集成’，形象地称为‘多元主题生活’。因为人们对居住要求必须是个性化的、人本主义的和多品种的。当代万国城等项目都体现了‘多元主题生活’的趣味。”

不过，在上海楼市悄悄流行的“排骨面指数”说明了消费者和发展商甚至政府之间的冲突和隔阂。所谓“排骨面指数”，即一个楼盘每平方米的平均售价是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍。以数学公式表示：M2(每平方米)=P(一碗排骨面的价格)×1000。举个例子，在寸土寸金的徐家汇，一碗排骨面至少得8元，美罗城和港汇广场内要10元以上，无疑，以徐家汇环岛为圆心，半径500米内你难以买到每平方米8000元以下的新房子。在曾经雄崛沪上的古北小区，如今排骨面已经降到了3～8元/碗。排骨面与古北豪宅“共命运”，1995年前后，古北房价1400美元/平方米时，台商经营的排骨面在古北曾经开出过12元一碗的“天价”。如今，以古北万科广场为圆心，半径500米以外的排骨面价格的差距还在拉开。朝西，随着虹桥北路一带豪宅不断崛起，排骨面价格坚挺；朝南，邻近吴中路一带由于“城市里的村庄”难以消除，排骨面价格一直在4元左右，吴中路房价也难以走高。同时，“排骨面指数”对今后房价走势的指导意义同样明晰。比如说，两年前，当黄陂南路一带的排骨面还只有5元一碗时，你买入那里房子。今天，黄陂南路太平湖畔的“新天地”里，排骨面已经开出了上海的天价，你的房子肯定已经增值了。

如此好玩的指数系统是消费者自己建立起来的价值判断体系，人们宁愿相信自己对排骨面的判断而不愿相信中房指数。上海是排骨面，那么北京呢，油饼、炒肝？还是麻辣小龙虾？其实，排骨面指数能够流行说明人们对居住的要求并不高，《英国皇家装潢》杂志的专家认为：“90年代以来，居室设计的最大特点是增加空间感。空间是居室的最大财富，室内装潢与设计就是要尽量增加空间容量，居室不仅仅是为了看设计，更重要的还应该实用，换句话说，就是看上去舒服、用起来便当。因此人们不再玩技巧，而是设法让居室变得更加休闲、宽敞与舒适。”

对于中国的消费者来说，这是一个多么简单而又难以达到的要求。

砍砍杀杀的房地产江湖(晓惠 摄/Photocome) 排骨面购房房地产业