居住地的管理者

（文 / 王珲）

大家的空间

建筑师C·亚历山大曾说过：“除非把住宅组合成一个组群，将组群中间的公共场地划归组群全体居民所有，否则他们是不会感到安乐的。”

然而，正是对居住地公共环境的归属要求，每个社区里的公共空间的管理才成为一件棘手的事情。首要的问题是众口难调。万泉新新家园正在面临的纠纷就是封不封阳台。欧式的大阳台在视觉上有充分的美感，但在北京充满风沙的天气里，在北京人多少年来封上阳台就多一处空间的习惯里，在中国人洗了衣服一定要晾晒的传统里，它是理所当然地要被一些人用铝合金封上的。

有人封，就有人不高兴。刘佳琦提起这件事就有点激动。她刚从美国留学回来不久，美国的生活带给她的一样重要影响，是屋内绝不能把衣服(特别是内衣)晾得到处都是，所以她四处在国内找的一件电器就是烘干机。“这么漂亮的设计，东一家西一家的把阳台封上，再挂上乱七八糟的衣物，这像个高档社区吗？”刘佳琦提起在美国的一次遭遇：同学特意把放在露台上的婴儿车用绿色的帆布全部罩上，如果他不这么做，邻居可能就会起诉他，因为他破坏了公共环境的美感。

有了不同生活习惯导致的争执，物业公司就成了这中间的调和人。业户服务中心的负责人王庆华告诉记者，他们为了解决这种冲突，干脆采取了民主投票的方法，让一期入住的300多户自己选择“封还是不封”，“不管谁有多大意见，最后总得少数服从多数”。

显然不封的人占了多数。那些已经封了阳台的人家也被强行拆除。“一个人的生活经验会改变他对生活的要求。”刘佳琦说，“大家住在一个社区里，谁的生活品质更好，都会在细节处表现出来，这样会带动着大家都朝好的方面改进，所以在一个好的住区里，由于有这样的一种民主管理，好东西被接受起来就会越来越容易，也会变得越来越普遍。”

选择一个好的社区，小孩能在户外自由地玩耍(赵磊 摄)

越来越多的社区更加强调小区的文化性、娱乐性(赵磊 摄)

物业负起的责任

负责万泉新新家园物业管理的公司，是深圳有名的中海物业，他们进军北京后，已经管起了包括中海雅园在内的8家物业。“我们管理层有10个人，操作层在20人左右。”王庆华说。就是这30人，要负责起一个社区清洁、保安、维修、园林等各项服务工作，他们24小时的生活几乎就是在这个封闭式的社区里。“进出是管理最严的一个环节。”王庆华说起不让封阳台的事，几乎乐了，“北门是专门进出运输车辆的，住户要往里运什么装修材料必须向我们报批、登记，开了条才放行，不符合要求的安装在那里几乎就被杜绝了。”

等到新新家园的购房者全部入住后，物业公司面对的将是1000户的住家，到那时他们的工作几乎无所不包。幼儿园、超市、地下车库、会馆等等一个社区生活所需的各种硬件设施由开发商建起之后，它们的运作也是物业的职责。“我们现在就忙得要命，以后肯定还得加入。”王庆华指出，由于住户的层次良莠不齐，物业的管理者也常处于应付各种矛盾之中。为了尊重住户，万泉新新像很多高档社区一样，建立了业主委员会，由各楼选出的楼长为代言人出面与物业与发展商交涉，并参与社区发展的决策。

掌握着住户最详尽资料的物业公司还负责与传统意义上的管理者——街道办事处、派出所这样的国家行政单位打交道，“他们不直接与住户打交道。街道有什么事，派出所要调查什么人，都要事先经过我们才行。他们和我们都有专门的人负责沟通。像这次人口普查，都是由我们物业派人来做的。”

更细致、更体贴

越来越多的社区设置都在让物业扮演着更复杂的角色。在上海，强调文化氛围的锦秋加州不仅搞小区音乐会，而且为了增加住户们之间的交流，还搞了“春之声”业主运动会；在哈尔滨，人和名苑将邮局、洗衣房、游泳馆、学校——一切好生活必备的物件都纳入小区，并以球赛、游泳等比赛丰富住区的生活；在北京，恩济花园有专门的老年人协会，组织爬山、锻炼等活动，让退休在家的老人们生活有了重心……

选择一个好的社区，无疑选择了一种好的生活。尽管每月每平方米4元钱的物业管理费不算低，能换来更专业化的服务，刘佳琦们也会感到满意，“那些小保安，带着紫红色的贝蕾帽，走来走去，看着都是忙碌有序的，还向你敬礼，感觉真是挺有素质的。我特别感动的是，物业真的擦我们花园里的长椅、灯柱。”

让刘佳琦很感慨的是新新家园进大门就入地下车库并有专用梯子回到家中的设计，“我觉得它特别好地保护了人的私秘性。像我和我先生，平时回家都没个准点，这样也不必让邻居指指点点了，也省去了在最累的时候还要跟人寒暄几句的客套。而且车停在地下车库里，冬天启动车的时候不会太冷，夏天不会太热。我觉得最好的是地面上没有了随便乱停乱开的车子，小孩就能在户外自由的玩了。在管理得这样周到的社区里生活，跟在美国没什么区别。”

刘佳琦也许是幸运的。有报纸做过调查，买房者有十怕，其中的一条就是“一朝买房、十年居住，买好了却管不好”。据来自广州市的一份统计表明，有20%物业的业主、使用人拒绝向物业管理公司缴纳物业管理费，受影响的物业公司达60%。这说明什么？人人都是主人了。

做什么样的主人会有很大不同的感觉。现代城的张欣对穿着制服的小区保安有不同的感受，她说，住宅区应该是有亲和力的地区，人们下班回家是在轻松随意的心情之中，可是走到大门口，突然有人向你行个礼，并不舒服。另一方面，对保安的安全性也有可质疑的，在很多高档小区发生的案件里，不乏本小区的保安人员所为，几年前温泉花园的杀人事件就是一例。也许原因是一个很基本的问题，保安人员的经济地位和居住者的经济地位的反差巨大，却让他们在同一区域里相处，作为保安对业主们的行止又极为了解。这种关系中就潜伏着不安定的因素。

如何建设一个安全有序的社区管理系统，也将是改变生活质量的一个工程。