再现小阳春

3月，全国多个地方再现房价飙升的信息。北京，3月30日二手房交易量破了纪录，单日成交2273套。全月总成交量达到2.7万套，日均成交878套。枯燥的数字若没有说服力，只要想一想：200个家庭中就有一家参与其中。在广州，不论是新盘还是新上市的二手房，“日光”现象屡见不鲜。经过三四个月的观望期，供不应求再次主导了市场。

去年，北京全年累计成交商品住宅12万余套，商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元，等同于GDP的六成。房地产成为当之无愧的龙头产业，可谓“绑架”了地方财政。但即使较前年放大一倍的成交量也未能彻底满足消费者的需求，由于库存急速下降，购房者面临的反而是一个日渐饥渴的市场。2009年12月底北京商品住宅可售量缩减至9万套，较2008年底下降了38%。按当时交易的火爆局面，去年12月北京商品住宅出清周期仅为6个月，较1月份缩短了8个月，市场存量处于急速耗减状态。放大到全国，2009年商品房销售面积增长42%，商品房销售额增长75%，而同期全国完成房地产开发投资仅比上年增长16%。2009年如火如荼的房地产市场非但没能给市场“解渴”，市场供给反而更加不平衡了。

解决不平衡，其实很简单，无非是从供给和需求上想办法。供给方面可扩大土地供应，加快房地产开发周期，打击捂盘。需求上则可提高首付或升息，以增加购房成本；开征物业税，提高持有成本等。等待调控政策出台，2010年开年，市场即进入了观望状态。投资者等来的，却是供不应求将加剧的信息，嗅到政策味道的投资客大举入场了。

市场情绪直转，可从“两会”前后的成交量的对比中解读出来。北京二手房市场上半月成交量为9355套，下半月这一数字激增到17864套，相比上半月涨幅达到90.96%。另一组数字更能反映3月中旬那个微妙的时刻的市场状况：3月第三周，北京二手房市场挂牌价首次超过2万元大关，成交价则达到17832元/平方米，相比3月第二周涨幅3.2%左右。地王成为市场的转折点，而形势的急速转变主要体现在购买方的情绪上。春节前后，成交价多以低于买方报价成交，议价空间曾有放大的过程，到了3月后半月，议价主动权向卖方转移，跳价频发，基本不存在议价空间了。北京3月二手房市场的火爆程度远超过新房，也一定程度上反映出开发商的先知先觉：年初，开发商纷纷提高了房价，新房与二手房报价落差急剧放大，购房者被挤压到二手房市场。结果，3月房地产交易放量主要发生在二手房市场，新房备受冷落。没卖出房子，捂盘者的利益是显见的，去年12月开盘均价还不足2万元，今年3月已经高达21500元，有了3月的火热局面，预计4月新房整体开盘均价接近25000元/平方米，比去年同期翻了一番，与今年3月已经开盘项目相比，整体均价上涨逾两成。

房地产开发周期为两年乃至更长。倒推今年能够入市的商品房，大多应在2008年乃至更早的时间完成土地供应和规划。恰恰那个时候市场持续下滑，开发商放慢了购地的速度，开工也推迟了。观察本世纪来的北京市新增商品房供应状况，2004年达到了高峰，超过20万套。除去保障房的商品房供给随后一直处于逐年下降状态，2009年已经不足10万套。需求角度，每年均有50万外来人口涌入，北京市的商品房的需求却一直高居不下。除去2008年的特殊原因，2004～2007年每年成交量均不下10万套，2004年更高达20万套。只不过，由于2007年前价格连年上涨抑制了部分需求，销量与新房供应比例基本达到均衡状态。可到了2009年，压抑的需求终于释放出来，销售供给比达到了1.48，房源紧张的状况再现。

2009年土地市场的持续火爆意味着未来北京商品住宅供应将稳步增长，但短期内市场仍面临供应不足。实际上，不妨推算一下，以去年全年共成交招拍挂商品住宅用地634万平方米，按一套百平方米的平均面积计算，不过能建造6万余套的房子，而正常情况下住房需求却平均十二三万套，商品房市场远不能满足需求。2008年土地供应也大致相仿，可2007年房地产的上一个高峰期，北京土地供应开始向保障性住房倾斜，商品房供给完成量还不足计划的一半。长期看，商品房市场均处于易涨难跌状态。

房价下跌的希望，似乎只有落在了城镇化放缓上。当下的希望则在于紧缩货币政策，出台物业税，增加炒房成本上。■（文 / 邢海洋） 再现商品房购房小阳春