楼市的冰火两重天

( 3月12日，第11届“上海之春”房展会在上海展览中心举行 )

冷清已久的房地产市场呈现出久违的回暖迹象，今年一季度，各大城市的楼市成交量显著上升，部分地区甚至重现排队抢盘的盛世场景。

按照住房与城乡建设部调研结果，今年前两个月，全国住房成交量和去年同比增长6.1%。事实上，在进入3月份后，各大城市的成交量呈现出更加迅猛的上升势头。北京在3月份的住宅期房签约1.26万套，同比增长122%，环比增长92%；整个一季度，北京市二手房交易量突破3.6万套，同比2008年第一季度1.79万套的交易量，涨幅超过100%。3月份，上海市商品住宅成交面积约为150万平方米，环比增幅超过90%，成交量创下16个月新高，回到2007年10月时候的水平。深圳在3月份的一手房成交总量为8509套，环比增长61%，同比增长170%，二手房成交11049套，环比增长105%。其他主要大中城市也都呈现类似的井喷行情。

房地产市场的回暖可以说是各方面综合作用的结果，开发商的主动降价、地方政府的积极救市以及消费者的刚性需求，共同营造出楼市的小阳春。在成交量大幅回暖的背后，刺激消费者出手的首先是有吸引力的价格，在经过2006年和2007年的房价大幅上涨后，2008年的国内房地产价格出现6年来的首次下跌，同比下降0.2%。进入2009年之后，房地产价格继续保持下降趋势，国家发改委公布的数据显示，2月份70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%。而具体到一些成交楼盘，实际降幅远远超过统计数据，部分开发商或明或暗的降幅甚至高达50%。在相对便宜的价格面前，一些消费者的刚性需求就此激发出来，各大城市的成交量出现明显回暖。

楼市的下滑势头得以遏制，还得益于各级政府对房地产市场的救市之举。虽然房地产最终无缘十大产业振兴规划，但在今年的《政府工作报告》中，还是不难看出政府对房地产业的维护之情：“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”从宏观大局到微观细节，都不乏对房地产行业的关照，尤其在经济不景气的背景下，房地产对于今年“保8”的分量不言而喻。各地方政府对房地产救市显然更为踊跃，从降低交易税费到延缓缴纳土地出让金等等，为购房者和开发商营造出前所未有的宽松氛围。

从今年1月份开始，银行体系开始开闸放水，为实体经济释放出巨额流动性，虽然大多数资金流向4万亿元相关项目，但还是有相当部分惠及房地产业，对于现金流几乎干涸的开发商无疑是雪中送炭。比如建设银行前不久公开表示，该行今年前两个月新增贷款的50%左右投向了基础设施，20%左右投向制造业，15%左右投向住房抵押和房地产开发贷款。建设银行如此，其他银行应该也不会冷落房地产业。碧桂园（2007，HK）、SOHO中国（0410，HK）、绿城中国（3900，HK）等众多房地产公司都获得超过100亿元的新增贷款额度。对于开发商而言，现金流的改善意味着短期之内不再有降价售房的压力，而且，随着近期楼市成交量放大，已经有开发商开始酝酿涨价。

不过，房地产市场目前的供求状况显然还不支持开发商的涨价行动。开发商们在过去几年内开足马力大兴土木，在遭遇了2008年的成交低迷后，最直接的后果就是积累了大量库存，要在各大主要城市消化现有库存（已建成待售的楼盘加上已获预售许可证的在建楼盘），需要的时间少则半年，多则3年。以北京为例，截至今年2月底，存货接近14万套，以2月份成交量8282套的水平来算，消化存货大概还需要17个月。当然，如果成交量持续回暖，消化存货的时间也会大大缩短。在大城市中，北京的存货水平大致处于中等水平，而在一些二、三线城市，房地产的存货水平更高于一线城市。在巨大的存货压力面前，开发商的理性选择应该还是低价促销，而不是见好涨价，否则可能会延长存货消化时间。今年一季度的成交量上升，成交的大多是中小户型和二手房，由此可见，激发出来的主要是在2008年被压抑的刚性需求，对楼市的投资乃至投机需求并不旺盛。刚性需求释放后，成交量能否在二季度持续放大将成为判断楼市回暖的重要依据。

今年前两个月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比仅仅增长1%，增幅比去年同期回落31.9个百分点，而房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%。全国房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%，降幅比去年全年扩大21.4个百分点，完成土地开发面积2647万平方米，同比下降15.5%。这些数据显示开发商在压力面前明显放缓了投资步伐，这将有利于目前的市场释放库存，但对于地方政府的财政收入乃至国家宏观经济的“保8”则意味着巨大的压力。今年二季度之后，房地产开发投资可能进入负增长，对今年的宏观经济全局将继续产生压力，如果房地产市场进一步下滑，或者宏观经济“保8”的难度增大，意味着将来政府还可能有进一步的救市措施出台。

今年一季度的房地产成交量回暖，直接刺激了地产股的上扬。今年上证指数的涨幅为33%，而房地产板块的涨幅达到了56%，明显超过大盘指数。而在房地产板块中，小盘地产股表现尤为强劲，龙头股的涨幅相对滞后。

在万科（000002）、保利地产（600048）、招商地产（000024）和金地集团（600383）四大地产龙头股中，金地集团走势相对最强，年初至今的涨幅为75%，其次为招商地产，涨幅70%，保利地产涨幅60%，万科明显滞涨，今年涨幅仅为34%，和大盘保持同步，明显落后于房地产板块整体水平。其他一些二、三线的地产股表现远远超过这些龙头老大，比如贵阳的中天城投（000540）在今年的涨幅高达164%，天津的海泰发展（600082）涨幅达到150%，上海的中华企业（600675）涨幅97%，深圳的深振业（000006）涨幅85%，杭州的滨江集团（002244）涨幅85%，珠海的华发股份（600325）涨幅81%。

公司业绩最终决定股价高度，地产公司即将陆续亮相的2008年报将会面临较大的业绩压力，销售放缓、房价下跌、高价土地储备以及存货减值等都将给2008年的业绩带来负面影响。不过从乐观的角度看，2008年的业绩低基数，为2009年乃至2010年埋下了高增长的基础，一些重点公司在今年前两个月已经体现出较好的销售势头。比如万科2月份实现销售面积16.3万平方米，实现销售额38.9亿元，同比分别增长163.4%和147.8%；金地集团2月份实现销售面积12.97万平方米，实现销售额11.74亿元，同比分别增长88.9%和5.15%；保利地产2月份实现销售面积20.66万平方米，实现销售额20.19亿元，同比分别增长199.1%和245.6%。

从估值角度看，目前A股市盈率在19倍左右，房地产板块经过前期大幅反弹后，整体市盈率在27倍左右，明显高于市场平均水平。如果房地产行业今年一季度的热销能够持续到二季度甚至三季度，地产股的估值水平将会有所降低，而投资者也会乐于为房地产股支付更高的溢价。在前期小盘地产股被投资者热炒之后，被冷落的大盘龙头地产股有可能重新进入投资者视野，如果万科等地产龙头开始发力，或许意味着地产股的春天真正到来。

更为重要的是，如果房地产成交量能够持续上升，还会带动其他相关行业的回暖。比如国家统计局的数据显示，今年前两个月的社会消费品零售总额增速明显放缓，城市消费品零售额增幅从去年同期的20.8%放缓至14.4%，但是其中家具类和建筑装潢材料的消费则逆势上扬，家具类消费从去年同期25.9%的增长上升至27.1%，建筑装潢材料的消费从去年同期的下降10.1%变为增长22.4%，这显然和房地产成交量上升相关。具体到A股市场的投资，生产家具的美克股份（600337），家电类的海信电器（600060）、格力电器（000651）、美的电器（000527）等，都将可能从房地产的复苏中获益。

目前房地产市场的格局呈现出明显的一热一冷，热的是终端消费，各大城市的成交量显著回升，冷的是上游开工不足，从房地产总投资到新屋开工乃至土地购置面积，呈现出来的数据依然冰冷。如果房地产的热度能够从终端传导至上游，从成交量传导至开工量，届时复苏的房地产带动的将不仅仅是家具、装潢类小规模产业，建材、钢铁甚至整个中国经济都有可能被再次带动。■

主要城市的房地产成交量

2009年2月份

成交 成交面积 环比 日均成交 环比 成交 成交面积 日均成交 环比

套数 （平方米）套数 套数 （平方米） 套数

北京 8282 927111 27.7% 267 15.0% 6938 749706 463 73.2%

上海 11385 1173200 46.8% 407 64.9% 9015 916100 601 47.8%

深圳 5275 488412 24.5% 188 31.3% 4145 396057 276 46.7%

广州 4564 473500 2.5% 163 12.4% 4701 473700 313 92.3%

南京 4021 420100 -6.9% 144 6.5% 3258 344266 217 51.2%

天津 5511 566100 97.9% 197 118.7% 5182 540879 345 75.5%（文 / 谢九） 冰火两重天保利地产楼市购房楼市政策房地产业