商品房成本不难算

（文 / 一虫）

如果有一天，华远地产的总裁任志强不公开说话了，我会想念他。任总一次又一次地辩争、“挑衅”，持续激起公众的反弹，有助于提醒政府改进现行的土地、住宅开发政策，相当于相声中捧哏的角色。更何况，任总喜欢做功课、写文章，在老板中很少见;坚信真理掌握在少数人手中，敢于跟公众做无谓的抗争，就更少见了，无法不让人联想到勇斗风车的堂吉诃德。最近，他又卷入了地产商要不要公布成本的争论之中。这一次我觉得他说得在理——很难得啊，因为多数时候我认为他过于“天真”。具体到某一个楼盘的商品房成本确实不应该被强制要求公开，政府主导定价的经济适用房、廉租房另说。

事实上，商品房的大致成本不难推算，各类成本、费用的构成比例亦非秘密。假设我们在玩一个大富翁游戏，主要任务是开发某市一地块。2006年初我们通过“招拍挂”获得该地块使用权，土地面积6万平方米，规划建筑面积为20万平方米，付出的土地出让金（含配套费、项目前期开发费用，以及3%～5%的契税等）合计为5亿元，折556万元/亩。它同时意味着楼面价格（即建筑面积对应的土地成本）为2500元/平方米。此时，附近街区新楼盘的平均售价约为6000元/平方米，土地成本占当时房价的比重是41.67%。

我们把这块地分成三期建设，2006年11月开工，预计2010年初全部竣工。因为是高层建筑，建安费用高达2000元/平方米，共需4亿元;其他费用（设计、环境等）2000万元。付清土地款之后，比较顺利地拿到了土地证，从银行处获得短期抵押贷款1亿元，年息7%。该楼盘从2007年下半年开始预售，到2010年初结束，分四段销售，每年涨价约8%，销售均价7500元/平方米，总销售收入15亿元。上交营业税5%、附加税（土地增值税、城建税、教育费附加等）0.8%，剩下大约14亿元。扣除地价5亿元、建安费4亿元等直接成本后的毛利率约为38%，再扣除销售代理费、广告费、员工工资、招待费、贷款利息等之后，利润总额约为3.5亿元。企业所得税率33%，故整个项目的净利润约为2.3亿元。

为了购买这个虚拟的楼盘，消费者支付了15亿元，其中大约33%是土地款，28%是建筑本身的软硬件成本，15%是交给政府的各种税费，大约8%是管理费用、营业费用、财务费用。扣除上述大约85%的成本费用，余下的15%就是房地产开发商的净利润。要求公开商品房成本明细账的民众幻想着能从中看出哪一块支出是可以削减、节省下来的。这无异于与虎谋皮，结论肯定令人失望。只要商品房不愁卖，没人会因为成本低就贱价出售。市场经济下，商品价格与成本的差距可以很大，名牌衣服就是一个很好例子。与医药问题一样，当价格高到民众普遍感觉承受不了时，板子不该只打在制药厂、地产商身上。我们知道，在那15亿元中，有48%落到了政府手中。

5亿元资本的原始投入，我们获得了2.3亿元的净利润。乍一看，这游戏来钱真容易，利润太丰厚了。其实不然。要知道，2.3亿元是在4年多的时间内获得的，考虑到复利后，年平均的资本回报率还不到10%。与很多行业相比，在商人、股民心中，如此水平的投资报酬率并不算高。那么，房地产行业何以会是暴利行业？首先，在游戏中，我们的土地是公开招标得到的，其价格远高于较早时候的协议转让地价。倘若是协议转让，楼面价格可能低至1500元/平方米，只占房价的20%;地产商的销售净利润率可以提升至24%，年平均的净资产收益率也可以暴涨至接近22%。其次，游戏里我们一次性付清地价款，动用了5亿元资本金，且持续了4年多，其实大可不必。现实世界中，房地产开发贷款的资本金要求是35%。我们拿到土地证后，可贷款2亿～3亿元，其中一半以上可以用在其他项目。另外，由于是分期开发，且会有预售收入，建筑公司还垫付部分工程款，故2008年以后该地产项目就可以不要贷款，并实现巨额现金净流入。考虑到上述因素后，我们净利润总额降至2亿元左右，但实际的资本金投入数额、投入时间也减少了，真正的资本回报率大约是15%～20%。这意味着什么？意味着你我的财富在4～5年内就可以翻一番。■ 成本商品房购房