招商局：调控下的高增长

房地产新一轮调控开始之后，房地产上市公司的业绩成为人们关注的焦点。7月25日，地产股中最受关注的公司之一——G招商局（000024）公布2006年中期报告，今年上半年主营收入为8.35亿元，同比下降17%，净利润1.39亿元，同比下降40%，每股收益0.224元。招商局的利润虽然同比大幅下滑，不过并非宏观调控所致，更多的利润将在下半年体现。在宏观调控风暴中，招商局的业绩还将表现出比过去两年更高的增长。

招商局主营业务分为四大块——房地产开发、出租物业、物业管理以及供水供电，2006年中报显示，8.35亿元的主营收入中，24%来自房地产开发，17%来自出租物业，15%来自物业管理，39%来自供电供水，而在主营利润中，除了物业管理贡献了11%的份额，房地产开发、出租物业以及供电供水各自贡献29%左右的份额。

公司上半年收入同比下降的主要原因是，报告期内房地产开发业务收入较上年同期下降，主要由于本期完工结转销售收入的房地产项目减少，2006年上半年公司商品房结转面积2.42万平方米，比上年同期减少65%，使得房地产开发业务收入下降3.4亿元;而净利润的下滑除了受到主营收入下降的影响，公司房地产开发规模的扩大，管理成本增加也影响了净利润。

在过去两年内，公司净利润实现了9%和17%的增长，在未来两年内，公司的增长速度将可能超过30%，虽然今年上半年净利润同比下降40%，但是更多的利润将在下半年释放。今年上半年，公司的结转商品房面积虽然同比减少65%，导致房地产开发业务的收入只有2.04亿元，但是预售账款达到了10亿元，和去年同期相比增加2.95亿元，同比增加42%，和去年年底相比增加9.42亿元，预售款大幅提高，显示公司的商品房销售良好，为下半年的业绩增长打下很好的基础。同时，预售款的提高也改善了公司的现金流状况，去年上半年，公司经营活动产生的净现金流为负3.93亿元，今年上半年为5800万元。

如果以公司今年二季度的数据和一季度环比，也可以看出公司下半年增长的潜力，公司上半年主营收入为8.35亿元，扣除一季度3.43亿元的收入后，二季度收入为4.92亿元，环比增长43%，公司上半年净利润为1.39亿元，扣除一季度0.45亿元的净利润后，二季度净利润为0.94亿元，环比增长200%，这表明公司已经开始走出一季度的业绩低谷，公司更多的结转收入将体现在下半年尤其是第四季度。招商局下半年在房地产开发上的结转收入将主要来自深圳的花园城三期2号地块、龙岗依山郡以及和华侨城合作开发的招华曦城等项目。受益于深圳的房价高涨，以及前期较低的土地成本，招商局的这些楼盘将为公司带来丰厚利润。

2006年是招商局向异地扩张的重要一年，公司在全国9个城市（包括深圳、广州、上海、南京、苏州、北京、天津、重庆、漳州）开展以住宅为主的房地产开发业务，苏州、上海等地项目陆续推向市场，深圳以外的项目将逐渐成为公司房地产开发业务利润的新来源。随着一批异地开发楼盘在下半年陆续开始预售，为来年的业绩增长打下良好基础，不过公司在深圳之外是否还能保持原有的利润率，现在还是一个疑问。招商局目前储备土地面积多达400万平方米，而过去几年内，公司每年结转的商品房面积只有20多万平方米，这样的格局也预示了公司未来的高增长，2006年只是增长的开始。

在新一轮房地产调控风暴中，招商局大股东的强大实力能够在一定程度上减轻公司的压力，当然，深圳作为此轮调控的重点地区，招商局的业务还是难免受到影响，比如，公司位于深圳地区的两个未开工项目——依山郡三期和海月四期受到调控政策影响，预计需要重新设计和报建。

除了房地产开发，招商局的其他业务均能为公司贡献稳定的收入。在出租物业方面，今年上半年新增了泰格公寓出租，收入比上年同期增长35%;在物业管理方面，今年上半年公司收购了招商局物业管理公司，公司也由此增加了物业管理业务，上半年为公司新增1.29亿元收入;供水供电业务主要面向蛇口工业园区，具有很强的垄断性，是公司重要的利润来源，不过由于蛇口园区的升级改造导致部分工厂外迁，上半年的工业用水用电量出现一定下降，收入也随之小幅下滑，不过受益于人民币升值，公司向香港中电购电的成本下降，最终利润还略有提升。供电供水、出租物业、物业管理这些都是现金流业务，不仅为公司贡献利润，当房地产开发业务遭遇调控危机时，还可以提供充沛的资金。■