房子里的个税

（文 / 邢海洋）

北京亦庄经济开发区开始对二手房交易征收个人收入所得税，一时感觉五雷轰顶。如果是投机炒作也还罢了，但如果一个老年人，辛辛苦苦攒一套房子，到了老年需要靠房子养老，还要被征20%的个税，一定肠子都悔青了。

何以如此说？一套50万元的房子，若首付10万元贷款40万元，30年还清，以当前的5.75%的优惠利率水平，30年内总房价就要累计到94万元。可现行的个税计算方法根本不管你是否贷款买房，只从你买卖的差价中抽税。30年后，你没劳动能力了，渴望靠卖房获得一笔养老金，房子也的确涨了一倍，涨到100万元了。于是按规定，需要为50万元的增值缴税，50万元的20%就是10万元。但实际情况却是，真正的增值部分只有6万元，要是按这个差价征税，只应该3000元。而你却不得不缴10万元，辛辛苦苦供了30年的房子等于赔了钱。

如果再考虑通货膨胀，你更会黯然悲伤。北京和上海已经进入世界前20名物价昂贵城市的行列，以这个势头，几十年后一定会超过首尔乃至莫斯科。物价在飞涨，几十年前辛苦攒下的购房钱，几十年后因为放在房子里幸运地没有变成一堆纸，但也仅仅是跟上了通货膨胀的速度。再在增值的部分里扣取20%，又赶不上物价上涨的速度了。老百姓抵御通货膨胀的办法也就是买房子买地，以实物抵御通胀。收了“印钞税”后再收一笔所得税，未免让人财产缩水，难以分享经济增长。资本市场里有所得税一说，那是因为企业创造了利润，股价上涨，增值的部分是企业为投资者创造出来的。即使个人所得税，也是因为个人通过劳动创造了财富。房产增值显然与劳动创造无关，短期可能是资本投机，长期看只不过是物价上涨于某种物品上的反映，如果还要征收一笔所得税，无异于从“一篮子生活必需品”中又拿走一部分。

任何法规都免不了有漏洞，或许这正是征收房产个人所得税的漏洞之一。可能正因为征税在一些情况下不合情合理，征收办法里有了免除条款。其中一种是个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的收入免征个税。何为“唯一生活用房”？还是以我们举的买房养老的这户人家为例，这既然是家庭唯一生活用房了，卖了房这家人该去住哪儿呢？所以这个家庭不可能只有一处住房，这种情况下，一个指望享受安逸晚年的老人只有选择两个房子都不卖，一个自住，一个出租补贴生活，但身后呢，留下的遗产或者为后代做了贡献，或者为社会做了贡献，但肯定不能洒脱地完成“生不带来，死要带走”的消费模式。墨迪里阿尼的生命周期假说是解释人类消费习惯的最著名理论之一，要旨便是居民要在他的生命周期中实现消费的最大化，一个人青壮年的积累后，中晚年需要把自己积累的财富尽可能地花出去。房产要征收个税，等于积累财富的时候已经征收了一遍，散财的时候又要征收一次，不知是否有重复征税之嫌。

征收个税作为调节收入的手段，最需要注重的是公平。正因为此，各国的返税和免除制度才异常复杂，实施细则汗牛充栋。以美国为例，对房屋拥有者的第一套住宅实行免税，贷款利息可以抵个人所得税。对非自住房屋，则无法享受第一套住房的优惠。对于住房交易，持有一年以上可只缴税赢利的15%～34%，如6个月内买更贵的房则不收税。征收所得税无非是打击投机炒房，除了炒房者都应该网开一面，而我们，却因为操作上的缺陷，出台政策往往一刀切，打击一大片。若要做到公平，最好同时推出兼及公平的免税细则。

国外能将个税细化，依赖的是完善的个人收入统计和税收制度，房产上则是产权登记制度、估价制度、定价制度的完善。制度不完善的情况下强征税，打击的就不仅是炒房者了。比如计算住房成本时，所有已购公房的成本都按每平方米4000元计算，而即使在一个城市地价都差距巨大，北京、上海等地的市中心位置，老公房的价格都已超万元，远郊区县则只有两三千元，能卖到4000元就算得上好地段房产。全市统一的抵扣价，势必对城区居民不公平。

为防止投机设计的房地产收入税，离开了差别化等于离开了设计的本义。何为投机何为投资，实际占有权属时间长短是重要指标，虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。而税率也以累进税率为佳，美国、意大利等税率在5%到34%之间，尽可能地区别对待。■ 房子