有关房价的技术性问题

（文 / 一虫）

“房价该不该涨”是近年来的热门话题。其实，在此之前还有个技术活儿，一般人都忽略了，那就是“房价究竟涨了多少”。以北京为例。2005年的房价同比涨幅，北京市建委发布的数据是19.2%，国家统计局公布的是6.8%;2006年一季度，北京市建委称涨幅为14.8%，统计局则说是7.6%。如果统计局的数据接近于真相，个人认为房市相当健康，“房价该不该涨”只是一个伪命题。倘若采信北京市建委的数据，所有的潜在购房者肯定都会嚷嚷“房价太高，不该涨了”——没错，屁股决定脑袋，但统计基础决定上层建筑。

胡适名言，历史是小姑娘，怎么打扮都成。我的体会是小姑娘都很讲究，不会任你摆布。统计与历史大有关联，因为它只处理过去的数据，因为它远不如小姑娘有主见。在统计局、建委手中，房价涨幅被打扮成了完全不同的两副模样，原因据说是统计方法不同。北京市建委采用的是均价法，通过房地产交易管理网，对所有预售商品房的成交价格进行简单平均。统计局采用的是抽样法，对固定地点的房价进行定期抽样调查。理论上讲，均价法没有考虑到权重的问题，较不科学。打个比方，某一年北京的预售商品房集中在寸土寸金的三环之内，次年则在近郊的四环附近放量。那么，按照均价法进行统计，尽管三环、四环房价都明显上涨，但由于前一年均价基数偏高，当年均价的涨幅会很小，甚至可能是负增长。如今，统计出来的涨幅如此之高，原因之一是我们所假设的情形在几年前就已经走过了。这两年来北京三环内的预售商品房很少，主力楼盘多半处于四环之外，各区域楼盘所占的权重相对稳定。

表面上看，抽样法较为科学。但在操作层面上，它反而不如均价法客观，可能因为人为因素而得出扭曲的结果。它是考虑到了权重问题，却不容易确定权重的数值。比方说，三四年前，我们所选取的“固定地点”分布在各个区域，有的在二环内，有的在二三环之间，有的在三环外，有的在郊县。如今，三环内几乎没有新的楼盘，某些“固定地点”是不是要变更了？如果变更，往年的房价基数是不是要进行相应的调整？如果不变更，倘若该“固定地点”只有尾房在低价甩卖，或者再无新房出售，又该如何处理？这里头其实全都是“暗箱操作”，我们很难对统计的过程进行观察、评估。我寓居北京，与多数北京城区的居民一样，直觉认为2005年及2006年一季度北京市区房价的同比涨幅应该都在10%以上。我比较了解的几个四环外大楼盘(“固定地点”)，一年多来的涨幅起码有20%左右。

在房价迅速上涨的背景下，还能不能购买商品房用于投资？我们得关注以下三组数值的匹配。首先是房价涨幅与居民收入涨幅及储蓄存款增幅的匹配。2005年，我国城镇居民人均可支配收入实际增长9.6%;城乡居民储蓄存款同比增加了16.5%。房价涨幅在10%之内可以获得有效需求的支撑。其次是房价涨幅、房租收益率与存贷款利率的匹配。4月27日晚，央行宣布调高贷款基准利率0.27个百分点，10年期以上房贷利率约为5.8%～6%。北京目前的租房收益率约为4%～6%。如果租房收益率低于存款利率(2%左右)，房价涨幅低于房贷利率，投资性购房就不划算了。最后是土地供应面积、房地产固定资产投资、住宅新开工面积等先行指标与房价涨幅的匹配。如果先行指标增速明显加快，房价涨幅也持续偏快，未来商品房供应量将大幅增加，需求量却可能萎缩，房价涨幅就会回落;反之，房价涨幅提升的概率就会比较大。

“三组匹配”之外，我们还需要关注城市的功能半径。投资房地产与投资开店的共同点就是超级在意选址问题。建议不要考虑投资于主要写字楼聚集区一小时交通圈之外的商品房。以北京为例，它一直在“摊大饼”，城区面积不断扩大。但是，这张“大饼”即将碰到极限了——公众的心理及生理极限。每天上下班花在路上的时间要两三个小时，不知道你能不能扛住，我肯定受不了。届时，城区房价、租金会继续上涨，涨到留京指标大幅贬值为止。 技术性问题房价购房