楼市调控新药方

10月23日，北京市住建委等五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，备受关注的自住型商品房管理细则正式出台，北京市的楼市调控进入一个新阶段。

由于北京市有关方面很早就确定了自住型商品房的价格将比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右，因此，哪些人具备购买自住型商品房的资格就成为最大的悬念所在。以我国现有的保障房来看，由于很多城市的保障房设置了较高的准入条件，加之地理位置偏远和性价比不高等因素，导致很多廉租房建成后长期处于空置状态，并没有达到应有的保障效果，因此，北京市的自住型商品房如果对购买资格设置过高的门槛，很有可能陷入保障房的前车之鉴。

北京市的自住型商品房细则出台后，对于购买资格设置的门槛之低大大超出预期——在北京现有限购政策下具备购房资格的，都可以购买自住型商品住房。这也意味着在北京没有住房的非京籍家庭和在北京有一套住房的京籍家庭，都具备购买自住型商品房的资格。

北京市此次推出自住型商品房政策，主要是为了解决中端人群的购房需求，出于对房屋面积和销售单价的控制，单套自住型商品房的总价基本控制在200万元以内。尽管北京市的保障房轮候家庭具备优先购买自住型商品房的权利，但是考虑到200万元的价位，对于大多数保障房轮候家庭还是相对较高，而且购买自住型商品房之后，也就失去了购买保障房的资格，所以低收入人群不会成为自住商品房的主力购买者。

此次自住型商品房细则出台，也算是弥补了北京市房地产调控的一个空白地带，由于此前大多数中等收入人群无法享受保障房的政策优惠，而收入又不足以跟上北京房价快速上涨的步伐，所以某种程度上看，北京的高房价对中等收入人群的买房者伤害最大。自住型商品房的推出，可以算是一种升级版的经济适用房，覆盖了此前无法享受保障房待遇的中等收入人群，北京的房地产市场也将基本形成“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的调控格局。

自住型商品房对于购买资格虽然设置了很低的门槛，但是对于投资投机型需求也做出了一定的限制，要求“自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房”。

按照北京市住建委的规划，2013年大约推出2万套自住型商品住房，2014年推出5万套。对于更长远的自住型商品房规模，目前还没有更详细的数据，此次出台的细则表示“今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模”。如果每年推出5万套自住商品房，这样的规模对于北京市的房地产市场还是会带来相当大的影响。2012年，北京市全年新房住宅成交12.3万套，扣除保障房之后大约为9万套，如果以后北京市每年推出5万套自主商品房，价格比市场价便宜30%，这意味着现有的商品房市场将有超过五成的刚需转移到自住型商品房，对于北京市房地产市场的冲击不言而喻。如果自住房政策成为长期的制度性安排，这将在很大程度上改善此前民众的恐慌性购房情绪，大量刚需购房者将会排队等待购买自住型商品房，由此改变房价上涨预期。

事实上，在此次推行自住商品房之前，北京已经有过限价房的尝试，但是由于总体规模不大，因此对北京市房地产市场并没有带来实质性影响，在北京市众多的房地产调控手段中只是处于配角地位。但是随着北京市房价持续上涨的势头难以遏制，北京市实现房价调控目标的难度越来越大，限价房开始从配角走上前台，在北京市的房地产调控政策中扮演重要角色。如果北京市的限价房政策能够成功，甚至不排除将来在其他城市复制的可能性。

北京市公开自住型商品房细则后，北京市国土局随即就推出了四块自住型商品房用地，速度之快、规模之大前所未有，充分显示了对于自住型商品房的重视程度。四宗地块将分两种方式建设自住型商品房，一种是直接明确自住型商品房的建设规模及限价，一种是在地价达到合理上限后，竞拍配建自住型商品房规模。第一种模式包括门头沟新城地块，销售限价为2.2万元/平方米，最大套型建筑面积不得超过120平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内；密云县水源路地块，房屋销售限价为1.05万元/平方米，最大套型建筑面积不得超过120平方米。第二种竞拍配建模式包括朝阳区东坝南区地块和昌平区沙河镇地块，当达到土地合理上限价格后，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报自住型商品房的方式确定中标者。而在此前，北京市已经在今年推出了四块用于限价房建设的地块，分别位于朝阳区豆各庄、海淀区环保科技园、海淀区东升乡以及昌平区沙河镇，其中朝阳区豆各庄地块为恒大地产竞得，海淀区环保科技园地块为中国铁建竞得。

对于自住型商品房而言，将来最大的问题可能在于如何保证实现公平分配。众所周知，我国经济适用房的分配存在大量的腐败，开宝马住经适房的现象屡见不鲜，如果说购买门槛相对较高的经适房都无法实现公平分配，低门槛的自住型商品房又如何杜绝腐败？此次北京市发布的意见对此有相关规定。“对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”但这样的规定能在多大程度上防范腐败寻租，也只能拭目以待。

自住型商品房的第二个隐患可能是房屋质量问题。对于开发商而言，自住型商品房的利润率相对较低，为了尽可能获得更多的利润空间，偷工减料压缩成本是最直接的方式。此前北京市在试水限价房时，就曾经有过限价房质量低劣的问题，不过由于此前限价房规模不大，所以并没有产生太大的社会影响。但是随着以后自住型商品房大规模推进，如果再次爆发严重的房屋质量问题，轻则造成购房人的损失，重则有可能打击购房者对于自住型商品房的信心，甚至最终影响到自住型商品房政策的顺利推进。

北京的自住商品房政策能够持续多久也是一大悬念，按照目前规划，北京市提出了今明两年内分别推出2万套和5万套的目标，但是2014年之后如何执行尚无明确规划。由于自住型商品房的土地价格相对便宜，其实是地方政府做出了一定程度的让利，在经济增速放缓之际，地方政府比以往任何时候都更渴望土地财政收入，长时间大规模的推进自住商品房，对于地方政府的财政能力将是一大考验。

自住商品房政策虽然能在一定程度上解决部分人群的购房需求，但这种处于市场和保障夹缝之间的做法，始终不能从根本上解决房地产市场的矛盾，相比之下，推出长效的市场化调控机制更显紧迫。即将召开的十八届三中全会，或许会对未来的房地产市场调控给出改革蓝图。

10月26日，国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，这份由中财办主任刘鹤与国研中心主任李伟领衔的报告，勾勒出了一份详细的中国改革路线图，其中提及：“积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。按照消费地原则将国内消费税划为地方税，由生产环节改为零售环节征收，同时将车辆购置税划归地方税。全面减并非税收入，市、区县政府每项非税收入征收均需要省级‘人大’以上批准。”如果这样的构想成为未来的改革方案，地方政府的财政收入结构将实现根本性转变，对土地财政的依赖程度将会大为减轻，高烧不退的房地产市场也将少了重要的釜底之薪。（文 / 谢九） 调控楼市限价房药方商品房租房楼市调控购房楼市政策