华侨城昆明阳宗海度假区的实践

( 华侨城昆明阳宗海度假区实景图 )

6年前我第一次坐6个小时颠簸小面包车穿越林海到这里来，那一眼能望穿湖底的淡蓝水，已经完全看不到了。湖边漂亮的堤坝全都填成半岛，好地段成了临水高级酒店的封闭区，杨二车那姆不再是摇船小哥的噱头，而有了一个山头的博物馆。民居客栈开得满满当当，价格从几十元涨到了两三百元。到处都是新建的乱糟糟的木质的大屋顶，急着起屋子的当地人只想把房子出租，移居别处。这种一窝蜂的建设缺乏统一的规划，当风景变成了旅游资源，资源的占有者和享有者们就开始了拉锯。

云南本地人已经退出了这些热点。这也成了很多地产专题探讨的题目，旅游不是侵占本土文化。度假的人满足于各种和全国同质化的产品和服务，私家车占满街道，一入夜，你希望的星星完全看不到，一街的烧烤烟尘。“来半只乳猪！”游人为了度假而度假，以旺盛的消费欲望而享受低廉的服务和感受，似乎连挑剔也忘记了。当度假变成中国中产阶级的固定支出项目和生活方式，城市生活品质复制到度假区，特别是云南目前条件下的大部分地方，都还是奢望。度假已经成为中国人支出的大项，包括高端消费的要求越来越高。古镇、湖泊不再是闲适的同义词，城市人用自己在城市建立的财富到大理去拥抱自然，然而真正的自然的价值不仅没有提升，反而因为这些急功近利的低级开发而价值贬低。

根据统计，中国本土大多数文化旅游开发都结合地产发展，且地产成为主要盈利来源的。经过2012年的调整震荡，进入2013年，新型城镇化为旅游地产带来了契机，而得天独厚的云南，乃至西南都成为重点开发区域。并非在旅游目的地建个地产就是旅游地产，甚至也不是旅游（一种生活形态）和地产（一种开发形态）的简单复合。首先旅游地产要有得游，旅游的范畴可以是生态自然风光的、人文历史风情的，以及产业创造交流的。地产开发是为了满足旅游的目的，并且丰富旅游的内涵，也提供可承载旅游行为的空间和场所。从理想的角度来说，真正的旅游地产不是以销售物业为目的。根据相关行业报告显示，旅游地产的旅游化趋势更加明显，运营和后期持续的开发和运作成为成败的关键。

平心而论，这些现在人头攒动的旅游度假区，在前10年已经让土地价格上涨到一定程度了。当地人得到了收益，但是实际上大地产开发商的进驻才是他们最喜闻乐见的事，这不是意味着全方位的新的生活方式引入。相关报告显示，中国本土大多数文化旅游开发都结合地产发展，且地产成为主要盈利来源的。经过2012年的调整震荡，进入2013年，新型城镇化为旅游地产带来了契机，而得天独厚的云南，乃至西南都成为重点开发区域。

“云南人去哪玩呢？”那些怀念摇晃啤酒自由奔放玩耍生活的云南人有自己的去处。对于需要假期的中国人来说，明艳的云南正在扳回一城。在阳宗海边上远眺，突然看见几个显眼的破旧小屋，是“二战”中飞虎队员的疗养基地。滇越铁路从阳宗海边的田地中蜿蜒穿过。现在尚只能见到货车。这条从1903年开工修建的百年历史的著名“米轨”，将为来阳宗海的人开通第一条真正的旅游豪华专列，老文物蒸汽火车的机车头已经从“南车”买了两个。

云南的度假地产虽然发展晚于海南，却让商业的诚意和度假的本意体现得更为明确。大多数度假地产都会突出服务和运营的优势。云南华侨城做得更彻底，第一步先从生态环境入手来建设最先进的基础设施。“湖泊是最脆弱的。”云南华侨城的副总经理曹国旺告诉我，“会议、娱乐、大众消费，这些需求云南都有，可是绝不是山里建一堆房子就能解决问题的。”

云南几个有特色的湖泊，已经有好几个沦为“强占用地，违规别墅”之类新闻的主角。大量高达数十层的高级酒店占领了湖边的地块，这样不和谐的外圈成了湖泊永久性的伤痛。“中国人的度假正在追求更高的级别，比如保护环境、原生态，到底怎么做？”

云南华侨城2008年进入了昆明市郊的阳宗海，到今年将会有第一个开业的公众旅游项目。即使现在到阳宗海去，还是会为了住宿发愁。阳宗海周边并不非常大，是一个全靠雨水积聚的高原湖，早在多年前就有的一个均价4000元以上的顶级酒店和一个已经举办多次国际大赛的高尔夫球场。我决定住到发电厂的招待所去，却没想到看到了最漂亮的湖面，晚霞尽染，天边是烧得发亮的云层。

阳宗海畔建设开工的第一步，是建设一套华侨城自己的水网系统，一滴水也不排向阳宗海。整套污水处理装置都埋于地表之下，土地表面积可造园造景，把污水处理同绿地、园林建设有机结合起来，既处理污水，又增加绿地面积美化了环境；中水可就地回用，可用于鱼类饲养，花木浇灌等景观；处理区没有噪音和臭气散发，达到了净化、节水、绿化、美化的多重效果。经该技术处理的生活污水出水COD等主要指标优于V类水体水质排放标准。处理费用比采用常规技术低许多，加上中水就地回用，其经济效益和社会效益非常显著益。人工景观湖不仅仅丰富项目设计，更重要的是收集雨水，实现蓄水、节水的作用。并通过湖岸治理、湿地再造、生态水网构建等不断使水生态系统达到动态平衡并良性循环。

在规划阳宗海的伊始，考察了多个国外知名度假区的曹国旺忽然找到了灵感，“相似的气候、植被、景观，更重要的骨子里的休闲气质，与希腊圣托里尼岛几乎一样”。最重要的是，这里几乎是完全的安静。为了探究这个叫汤池的小镇的明代温泉，我去了一个门票100块钱的当地堪称豪华的温泉馆，居然整个晚上，如此大的碳酸温泉池，头顶除了树木就是繁星，一共只有4个客人。泡过汤再去深夜里的居民楼下吃烧烤，喝玫瑰糖浇冰镇的木瓜水，价格同样便宜得难以置信。

同样，在阳宗海马上就要开业的最大项目，就是云南华侨城温泉水公园。70摄氏度的碳酸温泉将成为一个完全欧式大泉的供水。和之前水网同时建设的，是一个巨大的热交换系统。每年可节约标准煤2万吨，通过阳宗海电厂烟道余热、蒸汽余热利用以及水源热泵技术充分回收利用电厂余热，用于项目内用水的保温加热，尤其可以大幅降低温泉水公园的能耗要求，使其成为一个接近零排放的低碳公园。温泉公园将具备世界最先进的水疗和游乐设施。半圆形小蓝顶将成为温泉区域的主要建筑风格，包括已经快要完工的JW万豪度假酒店。将希腊圣托里尼岛的风土人情嫁接在本地的汤泉文化之上，进一步丰富了温泉产品的文化色彩。

在旅游第一、地产第二的华侨城，我发现，迄今为止可买的别墅总共200套，第一期70多套一小时售罄。两期别墅群分别在两个山头遥遥相望，这些按照自然山势错落有致建造的别墅形成了非常别致的视角，从湖到山，高差达到170米，这样巨大的落差，导致别墅不像以往只能平铺排列，而是错落有致，宅院虽然不大，却有层叠的喷泉、露台、花房和户外温泉池。面湖背山，一栋别墅采用了半圆形整个落地窗和半圆形的极大沙发。一个购买者说，私享的概念不适合这里，作为度假地产，就是要分享，要么全家人来，要么和朋友们一起。云南的天然阳光从早上6点到下午18点，将整个别墅穿透。借到光的地下一层和二层更加功能齐备，温和的光线在居室内变幻得特别舒服。有些适合在早上欣赏朝霞，有些适合眺望花谷，每一户的景观都有独到处，有些直接面湖，但住宅和湖之间是柔缓巨大毫无遮挡的绿色草地。按照现在的均价500万元一套计算，土地开发成本只能收回10%到20%。阳宗海周边是线条极其优美的缓坡，绿茸茸的铺满植被，满山现在还是以云南本地最容易生长的格桑花为主，只要撒籽就可以成活，大片紫色为基调，粉色白色间杂。因为项目占地超过1万亩，到目前为止，华侨城单是在恢复植被、植树造林方面的投入已经超过数亿元人民币。“在花园中建城市一直是华侨城的宗旨，现在我们是在真正的花园里，虽然基础条件比较落后，设施不完善，但是只要一点点细心的慢慢的设计调整和修建，我们的规划是完备的，只是细节要不断追求。”

这里是昆明人和周边本地人隐秘的后花园。在这个后花园里华侨城项目有得天独厚的几块非常难得的资源。法国铁路文化小镇的规划，让我想起了《百年孤独》，当然这个小镇是华侨城项目负责人去多国考察过的。“那时候连火柴红酒都是通过滇越铁路运到这里，可想而知昆明人过去的生活还是自由而物质丰富的。”曹国旺对于“老昆虫”的生活态度非常赞赏，滇越铁路他从头到尾开车跑完过，虽然越南因为有法国殖民文化做得稍微有一点样子，但在他心里，昆明边上借助中国民间收藏家和现有滇越铁路文化，做一个真正的铁路主题的小镇。“用圆形的机车库，来表演火车头像齿轮一样转动，人去推转盘，然后机车才能入库。”

“其实那种黄色是殖民系色彩。”法国小镇最终还是引进了代表法国文化制高点的“香蒙城堡”，并由法国波尔多地区最知名的家族Costil进行运营。他们是波旁王朝时代米歇尔·德·蒙田公爵（Michel de Montaigne）家族的一支，19世纪初开始专门从事葡萄酒的经营，并由André Costil发展壮大为Saint Emilion地区最有名望的红酒世家。香蒙城堡（Le Chateau de Chaumont）是卢瓦河谷的代表建筑，可以理解为法国的“798”：一方面是因为哥特与文艺复兴两种建筑艺术的完美融合，使得香蒙城堡在建筑美学上颇具价值；另一方面是香蒙城堡周围一带的乡村生活着大量的作家和艺术家，每年都有许多的艺术文化活动在此举行，其中最负盛名的是一年一度的国际花园艺术节，单此一项活动每年就要接待数十万来自世界各地的游客。青灰色发蓝的城堡会建造在小镇内，一侧有生态花谷，第一次在中国运营类似花宫娜那样的香水作坊，并邀请世界顶级调香师进行独家私人定制。另一侧是艺术家村落建筑，华侨城将成为中法艺术家交流的高端平台。开业时会有米其林二星主厨来掌舵一年时间。（文 / 葛维樱） 云南发展实践旅游地产度假区阳宗海昆明地产华侨城温泉