随着海南的前景一起去升值

( 简毓萍 )

三联生活周刊：2009年海南作为“国际旅游岛”之后，房地产迎来一波疯狂的投资热潮，听说那时候有些楼盘是一个月涨价1000元。但是这波短暂的行情之后，现在海南的房地产是不是有些不景气？

简毓萍：“国际旅游岛”政策颁布后，这个消息的刺激性很容易表现在房地产上，海口、三亚这样的城市房产升值最快。暴涨厉害的一般是一些小楼盘，开发商也不大，刚好抓住了这个难得一遇的机会，他们在海南做一两个项目，赚到了高额利润就离开了，没有在此地长期的发展规划。

一些大的国企进驻海南也早，有些在十几年前的第一波海南开发潮时就拿地了，但是后来随着海南的萧条，项目停滞。现在反观第一轮开发，当时的发展观念和方式是比较落后的。如今行情好了，这些企业又开始启动房地产，开发的水准显然更高。只是大企业的项目大，周期长，未必赶上了2009年的风潮。更多的大企业是这几年才进入海南开发，2009年“国际旅游岛”之后的暴利期让更多开发商意识到海南的价值，进入的企业越来越多。

那么暴利期过后，我们会发现真正沉下来和海南一起成长的还是大开发商。现在海南的单个项目往往体量很大，需要8年10年的开发期，开发商需要修路、绿化、商业配套等等，他们必须从长远发展的角度来考虑项目。2010年的限购政策之后，2011年是房地产商在海南的洗牌期，有资金实力的走品牌路线，持久开发。小开发商的日子就不那么好过了。买卖双方都进入了冷静期，客户会思考在海南买房的必要性，开发商也会思考自己在这种形式下该做什么？是赶着埋头盖房子，还是好好做配套，精心做产品，等着市场更加明朗健康的时候迎来新一轮机遇。

三联生活周刊：开发周期长的项目，往往会经历行情的起伏。如今全国排名靠前的房地产商基本上在海南都有项目，他们怎么去估量自己项目的投资价值？

简毓萍：雅居乐清水湾2009年开盘，也赶上了一拨好行情。时势到来时，我们不涨价是不可能的。适当调升价格对我们的业主是个好消息，因为他能够看到自己的投资是升值的，对今后也更有信心。但是作为开发商不应该去完全占有楼盘上涨的利润，也不是只看一时的行情，而是做好配套和产品，希望项目成熟之后随着市场行情慢慢升值，开发商和业主一起分享投资利益。雅居乐最早从广东开始做楼盘，我们十几年前就打造了香港人在全国最大的生活区，我们的服务品质一直是不错的。这些年一些老客户非常相信我们的眼光，他们之前在我们这里购买的房子升值了，就会追随着我们全国开发的步伐，购买我们不同区域的楼盘。这也说明了对我们投资眼光的一种信任。

2010年开始的市场调控是打击盲目炒房，海南地产当时不理性的升值肯定不会长久。短期来看，2009年后进入的开发商近期会集中推出一些新盘，资金吃紧的开发商会有一定压力。但是为什么还是有这么多大开发商沉下来在这里做项目，还是看好海南稀缺性的资源。所以，虽然现在客户的观望情绪比疯狂期要浓，但是来海南投资地产的价值并未改变，我们还是非常看好这个市场。

三联生活周刊：房地产的调控政策对海南的影响会比较明显吧？毕竟海南房产基本靠投资需求支持。

简毓萍：对比一、二线城市的购买需求，我们不是满足温饱型购房需求的，人们一般不会为了结婚、分家、改善居住条件这样的目的来海南买房。但是中国社会中高端家庭的度假需求在急剧增长，全中国这么多中产家庭，他们总的度假需求对我们开发商来说，也构成了一种刚性需求。全国需求的总量如果集中到海南岛的话，数量还是非常可观的，所以像三亚这样的城市，虽然2009年那波疯涨过后楼市有些停滞，但是价格回调并不多。因为大家都看好海南的长期发展，它作为国际旅游岛的优势才刚刚释放出来，远远没有到达价值高峰。

另一方面，一、二线城市限购之后，人们的投资意愿在那里受阻，眼光就容易投向资金有释放价值的地方，海南会是他们一个非常好的选择。海南除了海口和三亚受限购影响外，其他地方并不限购。

另外，海南不同地域的发展也是不一样的，在五指山、琼海等地，一些体量不大的楼盘非常灵活，依靠着好的自然资源，价格不高，市场容易消化。三亚这样资源最有优势的地方，市场不可能降低到2009年之后的行情，它升上来之后还是有价值支撑的。所以，尽管调控政策对海南房产有影响，但海南房产的活力还是很旺盛的。

三联生活周刊：如果从升值前景来考虑，我们怎样判断来海南购房值不值？一些人会觉得我来度假享受酒店服务就可以了，为什么要花上百万的价格买个房子放在那里，一年可能才用上一两周呢？

简毓萍：选择要不要在海南置业，首先是大方向大政策的一个判断。从大的政策上来说，海南的前景如何，得益于国家对海南岛的定位，这个国际旅游岛的政策开放度到底能有多大，这是决定海南今后发展方向的。如果大家不看好政策上的前景，不可能这么多人大老远坐飞机来这里买房。从地方政府的层面上来说，海南自己的发展策略也非常重要。国际旅游岛应该辐射各行各业，仅靠旅游单一项目投资价值有限，多元化的服务产业应该形成，不同行业今后可能都有动力来海南设立分公司。最重要的是，海南稀缺性的资源其他地方代替不了，中国的海岸线很长，但是适宜全年度假的非常少。海南空气的氧分含量全国第一、世界第二，再加上阳光海滩，中国别无他处。

在过去，大部分来海南买房的人，可能是因为疗养需要，海南的热带气候对治疗心血管和呼吸道疾病有很大的功效。而现在市场需求也发生了变化，海南物业除了能满足购房者的养生需求外，同时也能满足他们冬季来海南避寒、度假，或者享受乐退生活，甚至是纯粹的投资升值需求，这跟我们雅居乐清水湾一直在倡导的“第二人生”理念是吻合的。

一些老板在这里买房，如果有商业伙伴拖家带口来海南度假，老板会把自己的房子借给朋友住。他这种“我在海南有套房，请到我家去住”，可是比请朋友去高级酒店住要贴心得多。如果再配上自己的管家、厨师，弄个海边晚餐，这种至高无上的享受和亲密感，是非常独特的。

所以在这里买房的人，既可以自住，也具有长期投资价值。很多人买房是为了回馈父母，或是留给孩子。两三岁的孩子对于海边度假已经有记忆了。我周围很多朋友说，带孩子去其他地方玩，孩子不容易记住，但是他们很容易记得在海边玩沙的情景，会要求父母再去。

现在海南的房地产市场已经细分了，以前大家关注是否靠海，是否能欣赏到海景，而现在，区域气候特点、空气中负离子含量、项目交通条件，甚至社区生活氛围，都成了客户衡量物业投资价值的重要考量点。我们雅居乐清水湾之所以能得到市场的认可，也正是因为在这些方面具有显著优势。雅居乐清水湾项目位于分界洲以南，属于热带海洋性气候，相比分界洲以北区域，我们在气候条件和自然资源上更有优越：项目距三亚凤凰机场仅需45分钟车程，交通极为便利；全年阳光明媚，一件T恤就可以过冬了。12公里纯美海岸和“世界第三大会唱歌的沙滩”，可媲美夏威夷、澳大利亚黄金海岸；湾区空气清新，负氧离子含量仅次于排名世界第一的古巴哈瓦那；高达56%的森林覆盖率，以及丰富的温泉资源，都是天然的度假、养生胜地。

此外，雅居乐地产与摩根士丹利强强联手，对项目坚持整体开发、统一规划、统一建设，从而避免像亚龙湾那样各自为战、缺乏整体效果的开发。湾区内兴建的6家超五星级酒店、780席泊位游艇会及300家品牌汇聚的国际品牌城等一系列休闲配套群，可满足休闲、度假、购物、商务、养生、居住等多种需求。这些高端配套也为项目营造出了不可复制的高端、成熟生活氛围，成为最受高端投资者欢迎的度假湾区。

三联生活周刊：我看海南的酒店和楼盘特别重视对家庭度假的服务，现在年轻人扶老携幼来海南旅游的是不是特别多？

简毓萍：这些年中国人的度假旅游也在发生变化，从过去简单的“到此一游”，变为常态旅游，再到在休闲之地居住下来。那种车途劳顿的旅游适合年轻人，但是更多家庭旅游强调舒适和品质，哪怕就是在海边发发呆、晒晒太阳。

一些游客在来海南之前，会认为这里夏天很晒很热，会不舒服。实际上这里只要有片瓦遮头，海风会吹得人非常凉爽，夏天也很舒服。过去中国人喜欢去东南亚旅游，去国外看世界杯，除了出国手续麻烦之外，海外还面临局势不稳定的风险。

大家习惯于把海南岛与澳大利亚黄金海岸、夏威夷做对比，这些发展较早的旅游度假地设施相对陈旧，进一步发展的空间也受限。海南的旅游业和地产业发展相对晚，优势在于我们可以把国际上最先进的经验和技术水平用到海南的进一步开发当中。在开发过程中，我们对这片原生态海域深怀敬畏之心，邀请了国内外多家著名公司参与规划设计，始终将环境保护问题放在首位。为此，我们特别安排了专项资金，在建设完善的污水处理系统、因地制宜地应用环保新能源等方面大举投入，只为了更好地保护这份大自然的恩赐，让它成为真正国际化的旅游目的地。（文 / 吴琪） 雅居乐海南楼盘随着海南房地产前景升值购房一起海南