石溪墅里的热带度假生活

( 石溪墅公寓楼位于园区的最高处 )

置身三亚亚龙湾，很容易产生一种不真实的异域感，似乎这里的空气是由一种甜润的、完全不同的物质成分构成的。天空漂浮着几片若有若无的云彩，道路洁净而空旷，经常走很久都不会碰到一个行人。到了海边，又是一番广告宣传片似的景象——蔚蓝的大海，洁白的沙滩，一排排带遮阳伞的沙滩椅排列得整整齐齐，白色的吊床摇晃在椰子树下。这里的空气污染指数是在5以下，三亚从事地产的人会开玩笑说：我们其实是卖空气，搭送房子而已。

亚龙湾在三亚榆林港以东，距离市区约20多公里的，对三亚当地人而言也是个偏僻之地。他们用去“湾里”特指去亚龙湾，住在“湾里”的人管去三亚叫“进城”。这一地理原因让亚龙湾保存了全国最好的处女海湾之一，优越的自然条件通常用几个简单的数字可以说明：8公里的纯净海滩，10米能见度的海水，140平方公里热带雨林，1500亩红树林，年平均300天以上的日照以及平均25摄氏度的热带雨林气候。

1992年，国家旅游局确立11个国家旅游度假区，亚龙湾挖下第一锹土。某种意义上，三亚是中国唯一的热带城市。过了牛岭以南，海南岛只有三个市县处于真正地理意义上的热带区域——三亚市、乐东县和陵水县。相比之下，作为县城的乐东和陵水缺乏支撑旅游和商业的必备基础设施。

亚龙湾最繁华的城市景象应该属于“高端酒店一条街”了，丽兹卡尔顿、万豪、喜来登、希尔顿等等，由中粮集团控股的亚龙湾开发股份有限公司创造了一个中国热带度假的奇观，让15家五星级酒店鳞次栉比、异常亲密地排列在一条海滩上。出于国有企业的资金支撑和投资眼光，亚龙湾公司先投下数十亿元建设道路、水电、排污、通讯等基础设施。1996年之后每年完成一个五星级酒店，直到去年11月30日，作为酒店潮的终曲，亚龙湾瑞吉酒店和美高梅酒店同时开业。

亚龙湾公司将大约10平方公里的三角形区域规划为三个等级的土地，一线沿海用做酒店，二线作为住宅区，离海更远一些的三线土地用于商业，包括未来建设占地500亩的商业中心和300亩的会展中心。到现在，二线土地每亩售价约400万元，而最初一线海滩土地的价格是每亩50万元左右。

( 石溪墅的室内设计采用东南亚风格 )

二线的几千亩土地荒废了十几年后，2005年亚龙湾公司开始建造“湾里”的第一个住宅项目“公主郡”，两年后开盘。也是2007年，他们第一次招拍挂距离海滩约1公里的一块二级土地，当时的地价是每亩180万元，150亩土地的总价约2.7亿元。

北京轩盛创业房地产开发有限公司的三位合伙人闻讯而来，站在杂树丛生、不时有野生动物出入的那块荒地上，面朝大海、背对红霞岭，他们用了5分钟时间，就一致决定买下这一地块。他们的投资判断是——“我们认为这里可能是全中国唯一的热带滨海度假区，亚龙湾的海水和沙滩质量也比三亚湾和大东海好很多。房子远期可以作为养老地产，这里的气候条件尤其对老年人的健康有益。近期可以作为高端的度假休闲地产，业主的日常度假也有了去处，比住酒店有更好的私人空间。”

( 石溪墅的室内设计采用东南亚风格 )

“即使不说增值，客观地说这个地方一定能保值。保值取决于你拥有的价值，湾里的土地是有限的，加上它优质的自然环境。”其中一位合伙人对我说。

5分钟的决定，前后5年的建造，诞生了“亚龙湾石溪墅”。整个项目由121栋独栋别墅和264套观海公寓组成，近10万平方米的园区内总建筑面积6.6万平方米，销售面积4万平方米，容积率0.4。

( 双层别墅把整个庭院和二层的卧室用土堆堆高了3米，同时把私人泳池也放到了二层 )

从亚龙大道中段进入石溪墅园区，先看到几株鲜嫩的鸡蛋花树开得正欢。用做售楼处的大堂是坡屋顶的泰式庙宇风格，阳光穿越10米多高的雕花木墙，在厅堂里投下美丽的光影。穿过大堂就是沿山道蜿蜒而上的园区了，目及之处都是绿植与鲜花，用菠萝格铺就的暗红木栈道旁，欢快的溪流潺潺而下。虽然“世外桃源”是一个被用滥的比喻，还是难免先想到这个词。园林里种满上百种热带植物，椰子树、槟榔、海枣、棕榈、帝王棕、大叶榄仁，正在开花的菖蒲、软枝黄蝉和天堂鸟等等。我注意到一株翠绿的凤凰树，摇曳着的细长叶片尤其优美。

轩盛公司买下地块之后，先用一年时间做规划和建筑设计，然后进行场地清理。整个地块的落差约20米，地形崎岖，里面长满了原始次生森林。总共2万立方米黄石岩被炸平，岩石一半用做溪流沿岸的叠石，一半用于路基、挡土墙等基础工程。从红霞岭流下来的天然溪流“龙溪”穿过园区，一直流到亚龙湾高尔夫球场里，这也是“石溪墅”的名称由来。在龙溪出海口的尽头，游艇码头的旁边，中粮亚龙湾公司开发了29栋“龙溪29”别墅，每栋售价约1亿元。

121栋石溪墅别墅依照龙溪的走向分置两侧，每户的院门都带着低矮朴素的椰纤屋顶。把建筑风格确定为东南亚式热带建筑，是因为简约的现代主义建筑缺乏与自然景观的有机结合，这里也有让度假的人们远离之前的城市生活，突然进入一种异域风情的考虑。

简单地说，热带地区的建筑风格可以分为地中海热带与东南亚热带。地中海地区夏天干旱、下雨少，砖石为主体的地中海建筑因此墙体厚、窗洞小、屋顶出檐比较少，以减少日晒的高温。东南亚是雨水多的湿热天气，竹木结构的传统民居采用出檐多的大屋檐，用屋檐遮挡炎热和遮蔽雨水，墙体用抹泥的竹篦，热空气靠开敞的空间和良好的通风来驱散。

新加坡贝尔高林公司完成了园区内的景观设计，在这样一座郁郁葱葱的热带园林中，石溪墅的总建筑师期望房屋能隐藏其中。因此，房子的外观毫不张扬，暗红色的坡屋顶下是极浅黄色的外墙，户外乳胶漆的涂面有砂岩的质感，再印上手工花纹，表面的凹凸不平也就没有了鲜亮的反光。这些房屋虽然“戴”了一个木屋顶的“帽子”，实际是钢混结构的现代建筑，屋顶用钢架混凝土代替了传统民居的木椽架构。

在众多地产开发公司中，轩盛公司是个异数。几位合伙人都毕业于清华大学建筑系，利用专业和技术优势自己负责工程策划、报批法规、建筑设计、市场营销等各个环节，属下员工加起来不到10人。在资本密集型的地产行业中，他们依靠特殊类型的产品获得自己的生存之地，虽然每次购买的都是底价昂贵的土地。但另一方面，当土地价格贵到一定程度的时候，相应地竞争对手也就少了。

亚龙湾石溪墅之前，他们在北京中关村西区完成过一个“立方庭”公寓楼项目，因为售价高，那块地最初在土地储备中心市场里挂了两个月无人问津。以底价获得1万多平方米的地块之后，几位合伙人的商业策略是降低公寓的总价，比起单价，客户通常以总价作为购买的判断。楼里最小的公寓面积只有30平方米，即使单价超过每平方米3万元，总价也只是在100万元之内。至于在30平方米的超小空间里如何营造出舒适的居室，这就取决于建筑师的专业设计能力了。

如今，121栋别墅大致可以分为两种类型，1/3是总共有4个卧室的户型，大部分总面积在300平方米左右。其余是150平方米以下的两个卧室户型，其中最小的一栋带私人泳池单层别墅只有106平方米。别墅的卧室面积都被设计成50平方米左右，配置也差不多，都有淋浴、浴缸和独立卫生间。

我从椰纤屋顶的院门进入一套150平方米的独栋别墅，房子分为两层，进门左侧是一间巴厘岛度假风格的卧室，床的朝向正对一个带喷泉的小庭院，房间与院前之间的剩余空间种满文竹、芭蕉等绿植，每个窗户也成一幅绿影婆娑的诗意画面。

走上二楼是更加豁然开朗的感觉，这里的布局很简单，主卧室和一个与开放式厨房、餐厅连在一起的客厅正相对，中间隔一个总面积大概150平方米的庭院及泳池，庭院两侧十几种不同的绿植，映衬泳池里碧蓝的池水。卧室和多功能厅正对庭院的落地推拉门都可以完全打开，这样，无论置身卧室还是客厅，其实是享有了一个几百平方米的通透空间。

三亚全年几乎每天都可以室外游泳，湾里的别墅无一例外都带私人泳池，社区内还有一个公共大泳池。大部分的私人泳池设在一层的院子里，但如果是双层别墅，站在二层就很容易看到邻居的泳池。石溪墅有双层和三层的别墅，对于这一隐私问题，他们的解决方案是把整个庭院和二层的卧室用土堆堆高了3米，同时把100多平方米的私人泳池也放到了二层。为了这一设计，他们总共堆了6万立方米的土。

为了获得通透的空间效果，这里的每个房间尽量减少墙体的使用，用落地推拉门和窗户增加通风和采光的面积，并减少室内外的分隔感觉。一些细致的处理方法包括地面的热带雨林大理石被切割出木地板般的温暖效果，室内的墙也是表面有颗粒的石英砂涂料，微小的差异形成更柔和的感觉。室内空调设在屋顶和墙体交接处，特意用木雕花隔扇遮得不易察觉。

石溪墅的室内设计由熟悉热带生活的泰国设计师完成，他把4种泰式纹样的花纹用在不同的别墅上，如同家徽一样，每一户中同一种花纹反复出现，无论是在木隔扇的镂空木纹上，还是浴室大理石背板的装饰花纹上。所有的家具也都是特别设计和定制的，3米多高的衣柜柜门用贴金丝柚木合成门板，电脑刻花，再手工打磨，美丽的花纹不仅仅出于装饰，更重要的是让衣柜足够通风。

三幢公寓楼位于园区的最高处，其中120套公寓用做度假酒店不出售。和别墅类似，公寓也分为两种户型，63平方米的单间卧室和130平方米的两间卧室，室内设计也是同样的东南亚风格。站在楼上俯瞰，整个园区连同不远处的大海、山岭在眼前清楚地铺陈开来，楼下最近处是天蓝色的公共泳池和小桥流水的风景。

石溪墅公寓的售价大致每平方米4万元，总价200多万到700多万元。别墅每平方米大约6万元，总价780万到2000多万元。对于公寓购买者来说，除了以较少的代价在亚龙湾拥有一个度假之地，还能以受托管理的形式保持它的投资价值。公寓购买者可以与园区里的度假酒店签署受托管理的协议，大致的内容是一年之中房主可以居住42天，剩余时间让酒店经营管理，租金年收益的60%归酒店，40%在各房主之间平均分配，房主同时免除了日常的物业费、水电费等持有成本。

产权酒店的投资形式之前也曾在秦皇岛、黄山等地有过实例，但事实上经营效果都不佳，流动的旅游者很难让度假酒店盈利。在三亚，冬季的酒店几乎有90%的入住率，不少产权酒店形式因此存活下来。其中最成功的例子是半山半岛度假酒店，业主的年收益相当于房价的8%。即使没有这么理想，能做到6%也已经远远高于银行的利率了。（文 / 钟和晏） 生活泳池亚龙湾热带石溪建筑度假