投资好房子的新标准确立：隐居与彰显

( 拙政别墅-20号楼中心庭院实景图 )

自古繁华的江南，其新富阶层的物业在不断变化的房地产政策下正在进行什么样的变革？以往仅仅强调豪奢的方式已经不多见，好房子在新的群体要求下，正在迅速升级。功能的提升之外，普遍选择了与周边住宅更区隔的方式隐藏自己：或者隐藏于闹市之中；或者借助山林的包围，将自己隐藏在风景中；也有的用新建设的高于地面的绿地做城墙，来强调社区的围合感。

与此同时，是社区内关系的建设和加强。许多开放商注意到，购买者购买的不仅仅是房子当下的功能，更看重居住的功能升值——和谐的社区关系，则是升值的良性保障。

典藏的标准：按文物的方式制造别墅

这边是拙政园，一道安静的、典型的黑瓦白墙的那边，是接近完工的拙政别墅。这是一个最让人意料之外的别墅，脚下的土地，本来属于历史上的拙政园的果园和竹林所在，最早的时期，拙政园有200多亩，现在仅存78亩，周边的若干土地，经历了多年的荒废以及作为厂房使用后，有的作为苏州博物馆新馆所在地；有的地块，在市文物局、省文物局和国家文物局的层层批复下，确定作为别墅用地，交给开发商使用。

因为得之不易，开发商对土地也越发珍惜起来。建设在拙政园边上的别墅虽然还有若干，但是在真正的拙政园原始土地建造别墅的只有这一批，所以苏州地名办批准其名目为“拙政别墅”。开发商拿到这块土地后，设计思想也经历了几个层次的变化，最后，因为土地的珍贵程度，决定减少别墅的总量，在这片土地上，首先造起来的是一片传承了悠远传统的苏造园林，然后，在其中建造28幢独幢别墅，每一幢都带有各自的园林意境，这些新造的房子，带有苏州园林的“老灵魂”，和公共空间中“拙政十二景”共同组成了一个新的园林。这个新的园林，既和拙政园相互呼应，又和附近的狮子林、苏州博物馆相互呼应。

( 拙政别墅-20号楼男性空间实景图 )

“从来没有一个开发商会有这样的决心来做这样完整的苏式园林。”苏州古典园林与古建设计院的总工黄勤说。她是这片别墅的古建筑和景观的总设计师。刚接手这个项目的时候，感觉压力很大。她一直是苏州园林设计的专家，海外不少苏州园林是她的作品，近年来，国内开发商也多有要求，可是那些都是在空地上的新作品，规矩不多，而这一片珍稀的土地让她紧张，最要紧的，旁边就是已经流芳几百载的拙政园。

照搬式地再造任何一个苏州园林都没有意义，上海现代建筑设计集团的副总设计师俞挺的想法很清晰：要让28幢别墅活起来，老的苏州园林中也有房子，可是那是当时条件下所诞生的人们的居所，和今天的条件迥异——当下的人们需要园林的美，不过，更需要的是舒适的现代生活，但是这种需求中还包含了对古典园林的尊重。也就是为了让这些原则实现，开发商最后定下来，由国家级非物质文化遗产传承人，专门建造苏州园林的香山帮来建造这一别墅。

( 仁恒滨江园实景图 )

黄勤说，可能由于开发商是苏州本地人的缘故，所以对苏州园林有种顽固的热爱。她们互相沟通得很顺畅，就是不惜工本，要造一个可以收藏的别墅。“最好能像传家宝一样传下去，可不是住宅那么简单。”于是，香山帮的能工巧匠们上阵了。香山，是太湖边的一个祖辈就出能工巧匠的小村落，工匠们的动手能力很强，古建营造师张喜平家中藏有祖传的《营造法式》，这次，他指挥着工人们用纯手工雕刻木构件和砖雕。“大家都想在老的拙政园旁边建造一个现代的不留遗憾的新园林。”不过这次香山帮的工匠们碰到了不少新的问题，就从大门说起：传统的苏州园林比较多采取小门结构，拙政园的主门也只是暗漆大门。这次别墅的大门要体现其内敛的气质，可是又需要有不同的品味，最后选用了东南亚出产的柚木包紫铜，上面用的同样是铜瓦，都是不一样的材料，可是不能张扬——苏州园林的特点就是幽雅含蓄，香山帮的工匠们用自己的手艺一点点地调和，加上旁边种植的桂树，结果整个大门既气派又雅致，不同流俗。

进入大门的假山群落同样是对香山帮的考验。黄勤说，留给他们的空间不大，以往做园林景观，都希望大一些，大有大的铺展方法，可以粗放一些。“可是这次空间并不大，只能往精致里去做，单元造价特别高，是我们近年造园林中最精致的。”整个园林的假山总共用了数千吨从江南各地找来的石头，假山的叠石出自师傅自己的手艺，放几块，怎么放，都出自现场的判断。大门进来的这处，非常利落，可是又有几重的感觉，黄勤说，一看就是香山帮的手艺，典型的苏造园林。脚下的金山石同样是香山帮的积攒物品，因为这次园林的需求高，所以他们把自己攒下的不少东西贡献了出来。老石头有种难得的外皮，外界的人们走进园林，不会觉得太新。而头上金砖的雕刻，黄柏木做的花饰，同样是材料昂贵，可是全部都有种朴旧的感觉。“苏州园林的要求就是风雅，我们把这点当做核心。”

( 绿城·南京玫瑰园实景图 )

苏州园林中的生活是怎么样的～我们现在的游客只能想象而不能复原。设计师们却必须尽量给购买者提供一个复原的梦想。走进别墅的大套，男主人客厅外是假山和大树，女主人客厅外是四面透光的，采取的是雕花的窗和门，窗外是小小的泉水和花园，这种设计就是出自对苏州园林的生活意境的想象。

“这是用传统手法建造的现代苏州园林吗？”黄勤想了想，回答是否定。“这还是标准的古典园林。”可是做了不少精心设计，适合现代人居住需要的古典园林。就拿房间来说，古代园林中的住宅多用木结构，可是密封性不好，冷热不能符合现代人要求，所以他们做了很多改进，外墙不再是传统的白墙，用的是装饰性的手法，有雕花栏杆，有黄铜和木结合的庭院门，还有老杉木的廊柱，使整个外立面像浓缩的园林景观；里面是地暖、中央空调，加上门窗的密合性质，现代人生活在老园林中也能享受舒适。甚至地下室还有SPA、游泳池和桑拿房，这是一种被设计过的，精心的但是含蓄的现代生活。

( 御景华府客厅实景图 )

拙政别墅的价格不菲。不过开发者的观念是，这绝非一幢住宅那么简单。不可再得的地块、按照特殊标准建造的园林，包括极其奢华的室内设计，都使这里成为当下集合各种人力物力条件打磨成的收藏品。人们购买的时候不免自然而然带着为家族传承而购买的心态。和拙政园渊源很深的建筑大师贝聿铭的堂妹林贝聿嘉说：拙政别墅真的是能够代表苏州，完美体现了苏州文化。来到这里，感觉像到了我们小时候玩耍的狮子林：“在香港我们要想找这样的房子是没有的，这个是七星级的住宅。”

彰显与隐蔽：复杂的城市关系

拙政别墅是隐藏在苏州传统的围墙之后的，可是现代住宅，多的是高楼大厦。这种住宅很难隐藏在闹市之中，南京国际广场的御景华府采用了一种独特的方式，将自己高立与玄武湖之上，获取了一种难得的静谧。

地处中央路中心区位，面对玄武湖最佳景观位置，投资者于90年代已经获得开发权。

当年的想法就是要建造一个集合酒店、商厦、写字楼、豪宅和公寓为一体的综合体。因投资者的海外背景，故坚持以香港的太古广场为坐标。正是因为他的坚持，才有了今天的全国十大地标之一——南京国际广场。

站在御景华府28层豪宅，玄武湖就在脚下，很少有机会从这个角度看湖泊，整个玄武湖、紫金山魁丽美景尽收眼底。豪宅内装修由美国BLD室内设计事务所，美国著名酒店、豪宅室内设计大师罗伯特· 比尔基（Robert Bilkey）先生亲自操刀，一流理念和全套欧洲经典设施完美融合，堪称南京顶级豪宅设计的经典大作。投资方南京国际集团股份有限公司的副总裁李恬说，她们接待过不少客人，第一次从高空俯瞰玄武湖，都会觉得非常震撼。这种景色，堪称绝版。

南京国际广场是由美国著名设计大师詹姆斯·盖茨先生设计的城市高端综合体，共由三幢大楼组成，其中主塔楼最高，南北两座塔楼稍矮，三者构成的形状犹如一把太师椅，正山面湖，位置绝佳。不过景色只是其中一项优势，李恬介绍，他们找过策划公司来谈楼盘的优势，策划公司很简单地了解情况后，就明确他们的优势太多了，不用专门地从某一项发挥。楼下就是南京的主干道中央路，这里历来是南京的城市中心；一期建筑中有购物中心、写字楼、御景华府豪宅、怡景公寓和超五星级威斯汀酒店，威斯汀酒店一向的要求是占据城市的最好区域，显然他们也看重了业主方的优势。写字楼租赁非常顺利，现已100%出租。客人们普遍看中了这里的风景和地理优势。

威斯汀酒店的各项设施一向以健康和活力著称，而居住在住宅里的业主可以用优惠的价格使用酒店的设备，包括餐饮；许多写字楼商务客人特别看重这些配套；御景华府豪宅的装修是全套的德国进口设备，包括博德宝和汉斯格雅，看着不张扬，使用起来却很方便；李恬介绍：不少费用实际上花在了看不见的地方，为了保证水质的健康，他们使用的管道全部是紫铜管，还特意设置了二层的避难楼层，防火防震，这些都是一般住宅所不具备的条件。“面积大的住宅也就27套，所以，我们的精装设备全部是从德国运过来的。既然地块已经这么稀缺了，当然配套也好，使购买者感觉他投资的不仅仅是当下，更是未来，这种房子明确可以增加投资的价值。”

因为位于核心区，所以学校、医院、商业设施等配套完全不需要开发商去建造，周围都是南京著名的医院和学校，属于真正的零距离，不少买房者看中了这点；而其他的附属功能也不需要太花心思，与目前流行于国内的造城运动不同，这种住宅虽然也强调其城市综合体的概念，可是其附属设施，比如高档商厦、游泳池和健身房，都可以和酒店共同使用，因为双方的客人定位是一致的。

这就是居住在市中心的好处之一。只不过，这几幢新式的建筑，是按照未来的市中心的定位而特殊制造的，面对的是城市未来的变化。

与彰显的市中心的住宅不同，南京玫瑰园的项目是隐藏于山水之中的。商务客人可能需要市中心的繁华，可是别墅项目历来是需要更大的私密空间。南京玫瑰园选择了浦口的老山风景区的珍珠泉地带，以往这里因为交通不便利，选择居住的人群不多，可是随着隧道和跨江桥梁的建设，这里已经成为距离市区车程极短的新区。2007年绿城集团就拿到了这一地块，要是按照现在的政策，已经不可能。绿城房产建设管理有限公司副总裁张洪云介绍，他们在构思地块前，常常要将地块的属性认真思考过，虽然已经明确是别墅用地，可是他们还是几经思考：别墅与别墅之间是什么关系？组团又是什么关系？别墅与周围风景的关系又怎么处理？

“我们的考虑是基于几个关系维度在进行考量：人与自然的关系，人与人的关系，人与自我的关系。以往我们的高层住宅都会充分考虑这些问题，比如十几户的楼房，会有中心活动区域，有小会所之外，还要单元大堂，充分考虑公共的活动空间，这是考虑人和人的相处空间；每户要高大轩敞，不压抑，各自的小区域又要私密，要有面对自我的时候；把各种关系都处理得当，那么这次建别墅群落更是如此。”

别墅属于住宅中最高端的产品。肯定要考虑到私密性，但是同时，开放者又考虑到了社区的必要性，所以最后选择了葡萄藤似的结构，主干道是葡萄的主枝，顺着下去的时候，两旁高大的绿荫将别墅隐藏得很好；走到支路上，那些6～8户的“葡萄粒”才显露出来，它们组成一个小群落，会聚在一起，有一些公共的小绿地将他们联系起来，这种组团分布的效果，又含蓄，又私密。“尽管别墅用户注重隐私，我们还是觉得他们未必就不需要社区，所以我们节日还是会安排各种庆祝活动，包括在社区为老人和孩子专门安排了设施，他们是家庭之间最有效的沟通通道，我们设立的老年营养学会就是一种实验。”绿城不少项目的园区还有学堂和学生的食堂，同样是为了这个目的。

别墅用户是最挑剔的。所以绿城的方式是，派出最专业的队伍，去适应用户的需求。“我们本来就有自己的庞大的专业的团队，所以，到了最后几期，我们开始了定制项目。”

定制别墅人人都在提，要真正做到定制，还是很难。早期的别墅其实已经提供了各种类型的选择：庄重的法式、自由的西班牙式和温暖的英式，可是还是有客户自己在家改造。有的客户，一开始选择了英式，可是他还是很想增加法式穹顶，还用昂贵的玉石材料，和整体风格不搭配。“我们总觉得，与其让他们后来改造，不如一开始就沟通畅快。”因为有专业的队伍做后盾，所以，客户的要求往往能达到并且超过预期。

“比如有客户要求用防弹玻璃，我们的采购团队就立刻在全国寻找，最终满足了他的要求。这是采购队伍的专业。有客户需要游泳池的便利使用，我们改造了游泳池到楼宇的通道，后来发现这种改造很好，最后还推广到整个别墅群落。”

中国需要什么样的别墅？这是没有答案的。但是别墅毫无疑问永远属于高端产品，张洪云说，他们能做的，就是按照自己的专业能力制造出值得投资的房子。“有一点，我们的别墅不会降价，即使楼市再紧张，我们也要保证先买者的利益，因为在使用功能之外，别墅天生就具备了投资功能。”

在空间概念上完成复杂城市感

尚未走进上海浦江镇的华侨城，复杂的城市感油然而来：四周是一片高出地面几米的绿地，犹如一道城墙围住了整个区域。设计灵感来自中国的紫禁城和意大利的庞贝古城——风貌藏在城墙内，从外面只能看见建筑群体，噪音与污染被阻隔在城墙之外。

设计师，来自意大利的设计师奥古斯都卡纳第介绍：其实真实的建设者是时间和历史，可是有这么一个机会，在中国上海中心城区外围，在一片水系丰富和平坦的区域有机会建造一个新城市的感觉，实在是很值得学习讨论的机会。“有点像播种子下去，将来能生长成什么样，非常值得期待。”

之所以请来意大利的设计师，就是因为在上海市最早的规划中，浦江镇属于一城九镇中规划出来的意大利小镇。区域辽阔，可以容纳大量居民，可是起点又高，不是为安置居民而生产新区域，是要使居住者有新的城市感。设计师采用了两个基本原则：避免交通问题，引入生态概念。

公共建筑是学校、剧院和图书馆，包括必不可少的超级市场，浦江是新镇，是世博会的居民动迁区域，这里的好处是全新，但是缺点也存在，配套薄弱，华侨城要成就为“理想城市”，必须有所作为，所以在整个建筑群中，有大量的公共设施和公共空间，不过这里面有一个基本原则：以人的尺度和维度去建造这座城市，华侨城采取了正方街区规划，在方格的中心，是居民休息处；在方格的边界，是居民的私家花园，同时边界上的围墙也成了街面的景观。带有花园的住宅，建筑围合出了人行路网，并在人行道的交叉口加宽路面，成为一个个小广场。入口朝向的是街区的中心。从规划的角度来看，所谓的生态就这样在这个城市的居住中心形成了。

正方的街区，也出于对现代城市的交通特点——汽车的尊重——“直线相交形式能很好地反映从自然到文明的过渡。”巧妙的是，贯通在街区中间的不是汽车道，而是人行道和自行车道，它们被融入了花园城市的设置中——开放的花园位于街区的内部、建筑的围合中，从而将汽车的负面影响隔离在花园和正对车道的山墙之外。这样的设计，总让人想起深圳的华侨城总部的所在地，各处用绿廊联结起来，人们可以自然而然地行走，这也是其一贯的生态宗旨在起作用。

于是，传统城市的步行特点、欧洲城市的公共空间的传统，因为与汽车道的分离，被恰到好处地呈现在街头。同时，规划强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处是形态各不相同的广场。广场边缘是小商店。具有不同功能的广场成为所有城市居民的客厅。

对于水系，浦江华侨城则综合了江南小镇周庄和意大利水城威尼斯各自的特点，它是浦江华侨城最重要的组成部分，大大小小的河道蜿蜒穿梭于整个城区内，而临水而建的是商业街、院邸以及联排别墅，居民们可以悠闲地在河边的咖啡厅享受午日的阳光，也可以足不出户在家中的临水平台上举办一场烧烤晚宴。城内的小桥、河流、湖泊令整个城市充满生气。

在浦江华侨城，意大利风格不是符号，而是融合在建筑设计、标志系统和公共建筑中的。有意大利式的公共纪念碑，也有威尼斯式的河道，还有建筑立面的石头材料，包括丰富的窗台、阳台和回廊。

重要的是在这里没有人为的等级划分，没有单独为别墅区建造的高墙或水系的分隔，没有将公寓的居民赶到城外，这里有的是对社区、对人的尊重，无论是小高层公寓、多层公寓还是院墅都共同置于一个组团当中。

“浦江华侨城的居民将在自然、融洽、和谐的氛围里，过着悠闲的生活。”这是浦江华侨城所奉行的城市生活的宗旨。

同样在浦东，位于联洋社区的仁恒地产的开发概念完全不同，他们所面对是国际化的社群，越来越多的外籍人士喜欢浦东的开阔感和开敞空间，他们需要的东西和上海本地居民完全不同，而开发商要做的，就是尽量满足客户的需求。

制造了将近20年住宅的仁恒房地产公司，有另外一套让客户满足的方式：他们一直在强调自己的务实，就是去掉了豪华的种种象征，选择了一套特别贴合顾客的实用方针。其市场拓展部的经理来文介绍，从一开始来大陆开发房产，他们就提供精装修的住房和带有会所的小区，当年看起来很超前，也有很多人不习惯，可是他们却很坚持，因为不想出现有些业主入住，有些业主还在那里砸墙的场面。经历了多年的发展，这些观念已经逐渐在大陆的优质楼盘中推广开来。

但是这些精装和会所并不仅仅是身份标志，更多是从使用者的角度出发。因为该做的，仁恒都做到了，最新的装修是地暖和多部电梯，保证居民居住的舒适性。如仁恒在小区中心的会所，提供各种运动健身的场地，包括羽毛球、壁球、乒乓球的场馆和游泳池，都不是豪华场所，而是居民日常使用的方便之地，游泳池常年开放，居民只要办3000元的年卡就可以全家使用。

“靠豪华装修只能满足一时的快感，可是我们还是觉得，社区是供居民使用的，如何使用方便最重要。”仁恒设计了很多绿地，有中央景观道，更多的是小型绿地，有老人们习惯使用的桌椅齐整式，方便他们休息、打麻将；还有全职太太们喜欢的晒太阳的空间；包括孩子们奔跑和游戏的有附属设施的小绿地，小区住着不少韩国居民，还有欧美国家在上海浦东工作的人群，他们喜欢在这样的多样化的公共空间。“设计好了之后，居民们自然而然的使用形成了特殊氛围，使社区活起来。”

为了公共空间增加，仁恒没有在自己的地块里面制造可以卖高价的小高层，而是普遍选择了高层住宅，绿地的覆盖率可以增加不少。除了注重公共空间，还注重了居住者的隐私。比如在众多高层中还增加了两幢单独的复式大宅，这两幢大宅在建筑面积上和别墅相当，但是区域又在浦东的办公区，满足的是特定人群的需要。因为和那些面积较小的单元分开，住在这里的居民可以保证隐私，他们不用在电梯里碰到陌生人，所以不少明星和金融业的从业者选择这里；但是，建设完好的社区又近在咫尺，家里的老人和孩子们还是可以和周围居民维持良好的邻里关系。所以可能满足多方面的需要。住在这里的居民称赞开发商，你们想了个聪明的主意。

社区外是一幢简单的商务楼，有满足居民需要的专卖进口食品的城市超市，也有银行和普通的餐饮设施，按照开发商的新加坡习惯，商务楼起名为“邻里之间”，有种特殊的社区聚集感。（文 / 王恺） 房子投资标准确立隐居彰显