绿城的深化之路

( 宋卫平 )

三联生活周刊：经常听你提到中国的民营企业中可以做榜样的很少，绿城在过去一直坚持做有品质的房产，包括你们也很少涉及地产界的内幕交易，那么经过了严厉的政策调控之后，你觉得如何维持一个房产企业的尊严？房地产行业受政策影响特别多，波动的环境是不是要求你们做得更多？

宋卫平：中国可以作为常青树的企业非常之少，地产行业更少。很多地产商在政策严厉的时候，会受环境的影响，随波逐流，或者选择各种手法，不愿意坚持了。但是，我深信所有行业人员，包括各个阶层的人，都是向往美好和坚持信念的。很多人是要面临绝境才会展现这一面，但是这份向往与坚持始终在那里。

房地产行业受政策波动影响尤其深，很少有行业要面临这么多的调控。现在政策的复杂性，越来越难以把握。比如说土地增值税预征，土地增值了需要交税，那如果贬值了呢？再比如银行的基准利率上浮，上浮后贷款3个亿，1个亿要做存款不能动，存贷比就差好几个点，加上原有基准利率，利息差不多已经达到1.5倍，本来是6个点、7个点，有可能就变成10个点了。中国的房地产业没有扩大再生产的融资模式。过去是靠工程贷款和客户预售款去做扩大再生产，现在靠信托或发债，这样的融资方式特别不利于房地产业的发展，在这种生存环境里，你需要很强大的平衡内心的能力。

三联生活周刊：宏观调控给你们的最大压力是什么？

宋卫平：绿城已建立20多年，总归想越做越大、越做越强，可是现在的宏观调控政策，已限制了企业发展。很多调控是有问题的，例如外地人不能在居住的城市买房，这和社会发展的趋势是背道而驰的。可是也没有办法。绿城发展到一定阶段的时候，为了解决资金问题，我们在香港上市，还发行债券，拿到了100亿元左右的资金，企业有资金去扩大再生产，可是遭遇了2008年的金融海啸；好不容易熬过来了，又遭遇了现在的调控，杭州市整体的增长都在放缓，土地收入减少得很快。房地产行业一慢下来，事实上受牵连的是整体经济。

三联生活周刊：现在地产企业为了生存，不少已经转向，比如做旅游地产的开发，或者放缓慢了发展节奏，你的做法是怎样的？

宋卫平：我们没有有意放缓节奏，但是现在确实有困惑，形势逼迫你转向。我大概算过，整个改善型房地产商的市场大规模缩减，至少减少了50%以上。

我们从去年到今年，大概转让掉了20多个项目，转让了公司1/4的股份，加在一起，拿回来大概170个亿，使得负债率降低了一半，现金流重新做了良性的维护，调整到一个基本稳健的运转模型。目前除非是一些特别有意义的项目，我们才会非常谨慎地去做些投资。

三联生活周刊：业内普遍认为，是因为绿城拿地太多，造成今天的原因，这种说法对吗？

宋卫平：不是的，假如没有这些宏观政策调控的话，我们当时的高负债、高速发展的路，当时应该是个合适的选择，我们大概一年能有800到1000个亿的销售量，现在只能卖四五百个亿。现在减掉一半，一个企业，差三四百个亿，造成的影响确实很大。

三联生活周刊：你目前的选择是什么？

宋卫平：在目前的金融和税收体系下，硬要快速发展太被动了，今年很多房地产项目在亏本发售，那不就是商家在慢慢死亡吗？我很难做出这种决定。但是谁也无法确定调控的时间长短，我也不可能一件事情都不做，现在开始做一些不受调控影响的项目，比如养老地产，比如农业项目。农业是国家免税的。中央政府拿出很多资金推进农业发展，这里面大有可为。过去的农业是满足人们生活的核心，现在的能源业能起到和农业同样重要的作用。

三联生活周刊：有分析说中国的城市化时间也就只有20～30年的历史，等城市化停滞了，地产商会去做什么？你是不是在为这个未来考虑？

宋卫平：将来地产商可以转型做服务商。不过城市化就算是初步完成了，地产商还是有很多任务。目前很多上世纪90年代的房产已经老化，我们希望能够对这些存量房产予以改造，一个城市存量房产中有多少问题，哪些该淘汰、哪些可以维修，这些需要有大规模的调研，现在还没有数字出来。我们能做的，就是尽量让绿城的房子能住得长久，不过所有的东西都有寿命，所以房地产商还有可为。

另外，将来中国的人口模型也会变化，我们的房屋数量是和人口模型密切联系的，所以现在说20年后房地产商就要退休了，还为时过早。

三联生活周刊：说说你们的养老地产，外界的说法是，这是绿城深化房地产观念的一个项目。

宋卫平：这个项目从观念到初步样板完成，至少还需要两年的时间。中国的老年人事实上处于很少有人去关心、看管的状态，唯一可以称道的是老年大学。但是我记得我们刚开始成立公司的时候，90年代中期，就看到报道说杭州的老年大学经费严重匮乏，我们那时候就捐款了10万元。

中国的幼儿园体系发达，对幼儿的照顾已经很精心了，而且是城市到乡村基本普及了。可是老年教育体系、护理体系都很脆弱，全国据报道有3万所老年大学，但正常运转的为数不多，人都要老的，家里也都有老人，所以这么一个庞大的群体的需求是很需要去郑重对待的。我想在房地产领域，建立一种商业模式，对老人的服务有所加强，事实上这在国际上已经很成熟了。有各种老年公寓，全护理的、半护理的，还有基本健康的，可以借鉴的模式非常广泛。

这么庞大的人群，在目前不完善的保障制度下，能不能引领他们去习惯某种新的生活方式？我们先前的做法是在绿城的社区，包括一些不属于绿城但是物业很好的社区做老年大学，做到现在已经有20多个了，我们想让这些大学活跃起来，教摄影、教舞蹈、教太极拳，收费极低，但是符合老年人的需求。老年大学的很多师资也可以从老人们自己的群体里产生，年轻的教年纪大的，有经验的经过培训就能上岗，我和杭州师范大学的校长讨论过，如果把老年大学真正办起来，那简直就是全世界最庞大的教育机构，也会给老人们很大的安全感和保障感。

三联生活周刊：老年大学和开发商能提供的服务之间有什么关系呢？

宋卫平：过去的服务很简单，包括高档社区的会所，也不复杂，提供一些简餐，包括健身房就算服务了。我们的新体系里，服务非常立体化了，会考虑到老人们的真正需求。比如设立许多不同的运动空间，可以有太极拳的、有健身舞的，也有供合唱的。

我们正在改革我们的园区管理体系，过去比较重视幼儿教育，我们的住宅区里有幼儿园和小学中学，现在里面将普遍开设老年大学，因为社区里老年人使用地非常之多，生活体系的服务更多要能体现出为他们服务的这一系统。

除了已有的园区要增强老年服务，我们还想建造一种独立的商业地产模式，就是专门的养老地产模式，比如说像建大学一样建设老年公寓，里面有各种房型，两人一间的、一人一间的，除了这些公寓，还配备有良好的医护系统，这是常规项目。不常规项目包括在旁边建造办公室，老人们还可以发挥自己的能力开公司，他们可以上半天班，剩下的时间让年轻人工作。公寓的每个楼层会配备公共秘书供他们使用，他们的经验和能力可以给社会许多正面的东西，我将之称为“学院式养老模式”，完全突破了目前的养老院模式。

三联生活周刊：目前地产商转型做商业地产的很多，你怎么一点不动心？

宋卫平：我做不了商业地产。我几乎不逛商场，这20年来我逛过大概10次商场，所以不了解商业地产，只能不做。倒是带有酒店的地产做过许多，因为自己到处出差，要请人吃饭，希望有个好环境，所以我们建造了许多精品酒店外加房地产的模式。

存在决定意识，所以我还是做我熟悉或者渴望了解的东西。今年九龙仓进入我们的体系之后，我们合作的典型项目就是在乌镇的养老地产模式，一共有600亩左右。我们正在世界各地考察，吸取他们的养老公寓的好的特征。除此而外，我们还和国内的师范大学对接，设立很多课程，和社会大学会很像，唯一的不同是不用考试。

老年公寓可以租，可以买，也可以考虑带入保险等金融模式，从年轻时开始交钱，这不会是一个太赚钱的项目，谁要赚老年人的钱呢？因为里面还带有医疗设施，包括运营也要很高费用。我们也就是赚老年人的一些笑容，这是一个理想的项目。

我做房产这么多年，你要我做别的我也不会，这是发挥自己比较强的能力，为社会多做一些事情。现在既然别的项目艰难，我也就这个选择了。做得好，可以做成各种类型的，从舒适到安置型的，样样俱全，社会的和谐程度也能增加。

三联生活周刊：除此而外，还有什么项目？

宋卫平：上半年去了曲阜，他们专门找到了我们，希望做一个现代的展示馆，将现在孔府的大批档案，包括许多珍贵的没能很好展现的文物全部呈现出来。这个事情我挺愿意做的。另外就是和浙江农科院合作，建立几个大规模的农业园区发展高效农业和安全农业。

当今房产市场形势不好，我们的土地储备也足够支持经营，那就做得少一点，做得慢一点，把腾出来的时间做好养老地产，希望项目两年后做好的时候，老人们可以拎着包入住，在里面快乐生活，可以学习，可以颐养，等到身体慢慢行动不便时，有更好的护理体系公寓就在旁边，他们可以慢慢地有尊严地老去。（文 / 王恺） 房产绿城宋卫平绿城物业深化三联生活周刊