丽水集资案：土地与财富赌局

（文 / 张冉）

灼热的土地

“拍卖师的锤子就要落下，已经没人竞争了，银泰还在举牌，又加了5000万元。”不愿具名的知情者向本刊记者回忆。多轮竞拍之下，举牌成了机械运动。土地，房地产开发链条的第一站，争夺已近焦灼。

这是2007年7月31日，丽水市招投标中心土地拍卖会。24家房地产公司竞拍5宗土地，总共成交22亿元，超过了上一年全年的金额，银泰公司拍得了其中两宗。万松房产竞得的原丽水酿造厂住宅用地创下了丽水土地拍卖的天价，出让面积仅为1.0821万平方米的地块，楼面地价高达1.63719万元/平方米，刷新了20多天前省城杭州1.5712万元/平方米的纪录。而丽水房产专家万方介绍，2000年刚刚撤县设市的时候，莲都主城区房价仅为1000元/平方米左右。

丽水房地产市场刚刚起步的时候，为了吸引资金参与，允许自然人以临时资质的身份参与土地竞拍。“连几个卖服装的人都联合起来，去拍土地。”曾经涉足丽水房产界的董成告诉本刊记者。

季林青看到了商机。较低的进入门槛，使得实力并不雄厚的“包工头”也有机会涉足这个需要大量资本运作的行业。

1988年，曾任村支书的季林青从浙江省青田县高湖乡兆济村来到庆元县，先后在庆元县市政公司与城市建设综合开发公司当了“包工头”。“老头子房子盖得很漂亮的。”季林青的妻子董元英说。1995年，二儿子季文华高中毕业，在季林青的安排下，报考了浙江建筑工业学校，在那时，就有了搞房地产开发的打算。

董元英告诉本刊记者，季家在庆元的十几年赚了些钱，2000年左右在丽水买了两套房子之后，还剩下几十万元，又借了几十万元，在镇里信用社用身份证做担保，一个身份证2万块，凑了很多钱，开始运作在丽水的第一个项目——华侨公寓。仅仅这一栋房子，就赚了200万元。

但是，具有临时资质的自然人在参与拍卖时，只能竞拍小块的土地，量一大，就不能参与。董成告诉本刊记者：“注册一个房产公司很简单，可以用自然人身份拿到土地，然后拿土地注册公司，再去办临时资质。不过，土地市场没有那么简单，资质就是门槛。中小房企想要获得均等的入市资格，只能通过不断的拍土地上级别，小企业发家过程中，土地和资质是两边不落地。”

在2007年7月31日天价拍得酿造厂地块的万松房产，次月又以3.6亿元拍下水阁新城商贸中心地块，如此疯狂地追逐土地，就是因为“拼命地想获得二级资质”。这也最终埋下了万松和银泰多米诺骨牌般倒闭的伏笔。

万方介绍，根据土地部门的资料，7月31日之前，丽水很多项目都是把地块切割成小豆腐块进行拍卖。本刊记者实地探访，在丽水市政府西侧长约七八百米、宽不过两三百米的地域，从北往南的住宅小区依次是水木清华、欣苑小区、绿洲花苑、金城花苑、温馨园、丁香公寓，而这些小区，分别隶属于不同的地产公司。“小地块适应了自然人竞价的低门槛，希望谁都能进来，市场才能红火，竞争起来容易，价格也高。”万方说，“这个规定也是为了吸引没有二级资质的外地企业，不过没有人愿意来，因为丽水地方偏僻，最后都是本地企业在厮杀。”

供求关系上，始终处于饥饿状态的土地市场，也助推了土地价格的高涨。

丽水城区位于一个四面环山的狭小盆地之中，“丘陵多，土地少”。经过2000年以来的快速城市化，丽水盆地的土地几乎被城区全部覆盖，依然不能满足激增的需求。在撤地设市的5年内，该市人口激增了1/3，并还在继续增长。先天不足之外，政府也在控制每年的土地供给量。

万方给本刊记者算了一笔账：“2005～ 2007年，丽水市场上商品房的年销售量在30万～36万平方米，按100平方米一套计算，总量在3600套左右，需要土地是500亩；而从2002年开始，土地供应量连300亩都不到，市场层面始终都是饥饿的。”

与土地价格升高相对应的，是土地财政收入的增加。作为浙江经济相对欠发达地区，丽水2007年人均生产总值才首次突破2000美元，市一级财政50%以上都是依赖土地收入。由于缺乏规划，远离主城区的城南地块始终都没怎么开发。“过于集中的土地出让使得主城区现在能够用于房地产开发的土地，乐观估计也不过3000亩。”万方说。

逐利的资本

一直以来，丽水人的生活理念和价值理念都是跟着100公里距离之内的温州人走。金融界人士杜军告诉本刊记者：“丽水的抬会、地下钱庄、民间集资，都很厉害，但是温州人踏实做事业的精神，吃苦耐劳像犹太人一样满世界跑去创业的精神没有学到。”

80年代经济改革的初期，丽水就出现了明显的投机取巧的端倪。杜军打比方说，如果有1万块钱，就会借点钱去买一辆进口的本田摩托车，用这个摩托车向银行贷款，再去买一套房子，“很多人在这个过程中链条接不上垮了，但是很多人也拿到了第一桶金。这种方法寄生的成分很高，太投机取巧”。

丽水百姓全民集资的第一个项目，是小水电。丽水附近的瓯江等江溪落差大，河床切割较深，水力资源蕴藏丰富。在口口相传中，高额的收益被一再放大，那些最早开始参与集资的人，一年靠小水电就可以挣十几万元。到90年代，几乎家家户户都有小水电的股份。直到现在，“小水电”仍是丽水的代名词，仅在丽水缙江县，就有多达120座小水电站。

“小水电”的风潮过后，丽水再没有其他任何渠道可以投资。“一进股市就死，小水电有黄牛，办超市本地人又觉得苦。丽水就是一个袖珍市场，很多东西都承载不下的，无论是土地还是商品房。”杜军说。

而需要发展的房地产企业在实际运作中，几乎每个环节都需要大量的民间资本。

首先是买地的环节。“自然人可以参加拍卖，有多少钱是有数的，很多原来做基建的人看见市场有利，连参加拍卖的保证金都是向别人借的，买到之后卖了房子还掉。”董成告诉本刊记者，“从2002年开始，土地出让合同里面规定，延迟交付土地出让金超过3个月的，要付3分息的滞纳金，比企业向社会融资的比例还要高。政府都突破了，企业有什么不能突破呢？滞纳金会压死你，而所得税和增值税又都很高。”

在后续晋升资质不断拍地以及开发项目的过程中，房地产企业更是需要大量的资金。除了民间资本，基本没有其他的渠道来支持房企的资金流动。

“丽水的企业可以说没有任何其他渠道获得资金。信托机构的钱我们不太敢要，条件苛刻，利率比民间融资还要高，除了佣金，利率在两分六；银行的钱，则是根本要不了，没有大的项目，不可能给你贷款，只能一条路走到黑，向老百姓借钱。”董成说。

2008年金融危机爆发以后，丽水市建行行长在接受采访时曾表示，整个丽水的房地产贷款，规模只有1.4个亿，以示其信贷结构的健康。从另个角度看，房产企业能从银行获得的资金，何其之少！

在集资传统与巨大需求的背景下，每年以20%到30%速度飙升的房价，则给了集资户实实在在的信用保障。“按时付息，很守信用”，这是曾经参与集资的丽水市民的评价。于是，集资户和房地产企业一拍即合，集资户的数量像雪球一样，越滚越大。

浙江的民间借贷，特点是建立在乡土社会之上，由熟人圈逐渐扩展到朋友圈再到陌生人，由亲缘逐渐转移到地缘。银泰公司从成立开始，就面临着资金短缺的问题。“那时候主要是向亲戚和朋友借。”董元英说。2003年5月，银泰集团遂昌分公司成立，并先后承建了银泰花苑、银泰大厦等项目。2004年，银泰拍下江滨小区地块之后，又接连拍下了多块遂昌县的土地，遂昌县也因此成为银泰房产吸金的起始地和集资风暴的重灾区，集资额高达8.5037亿元，涉及集资户1.1517万户，律师赵铭告诉本刊记者：“很多都是农民，有的只有1000块钱都拿来集资。”

万方介绍，从整个丽水房地产行业来看，2003年开始就有小规模的集资，从企业内部员工开始，8厘到6厘的利息，“这种还好，财务成本低”。之后房地产市场转好，房产企业对民间资本的争夺也加剧，利息因此变高，最高的时候到两分甚至两分五。在这样的状态下，什么地不管价格都要，其他企业被逼着也要去投资、买地，“这就把土地市场上的竞争变成了民间借贷中利息回报率的竞争了，延伸到了融资渠道上”。

脆弱的资金链

伴随着越来越多的集资户和不断被抬高的利息，潜藏的风险也与日俱增。脆弱的信任一旦瓦解，很容易导致全盘的崩溃。

万方介绍，房地产开发周期一般是18～24个月，相对于开发周期，民间借贷的周期要短得多，因此，对开发商来说，面临着短期借贷长期使用的风险。比如，借期一年或者半年的资金，却有两年的开发周期，资金的回笼有赖于最后一个环节——房产的销售；中间就需要靠“拆东墙补西墙”的方式到处借高利贷，但在倒腾的过程中，本金也一起被抽回。“民间集资就像傍晚的麻雀，这里有声响了飞到那边，那边有声响就飞到这边。一旦搬走资金，就对企业形成挤兑。”

这期间，民间融资的主要财务成本，直接付给集资户的利息和税务部门规定的20%的利息税，全部由开发商承担和代缴。一段时间以内，所有的压力都集中在房产企业身上。企业完全和集资户绑定，只要集资户有一点不稳定，资金链马上就会断裂。而等到买房时候，价格一高，所有风险又转嫁到买房者身上。

2008年，金融危机的大背景之下，接连拍下酿造厂和水阁新城商贸中心地块的万松地产，推倒了第一张多米诺骨牌。

“7月31日拍地之后，市场预期在悄悄转向，但这不是最后出事的关键。万松还有5万多平方米建筑面积要开盘，当时拍卖款是5.1亿元，销售掉建筑面积以后回笼的资金是5.4亿元，而且每一套都是有人预订的，钱都已经交了。”董成说，“紧接着‘经济半小时’节目就来了，说‘楼市没有红五月’，其实事实不是那么回事，它把同心水木清华唯一一套屋顶的最高档建筑的价格作为基准，和水阁工业园四五千元的房价相比算出来丽水房价增幅的多少，当然很吓人。”

恐慌在集资户中蔓延，在政府介入下，原来已经预定出去的房子都被退了，万松被挤兑拖垮了。“虽然是个小企业，但是融资的规模也有5个亿。万松一倒，大家都慌了。”

紧接着万松的，是银泰。两个公司都把资金回笼的希望，寄托在唯一的一根丝线——销售顺畅之上。

2008年6月7日，银泰房产的“明厦公寓”开盘，现场相当火暴，“甚至号子转让费都高达十几万元”。当时还未入狱的季文华告诉浙媒记者。而当晚，刚好“经济半小时”播出了《楼市没有红五月》这期节目。第二天，售楼处就门可罗雀。

“战线拉得过长，是银泰资金链出现问题的关键，手头所有的资金，全部投入到了具体项目的运作中；而银泰手头很多土地储备，都无法取得银行抵押贷款，银泰本身的资产其实是盈利的。”季林青的辩护律师张国文告诉本刊记者。律师赵铭介绍：“在湖南株洲，季胜军拍下的土地，已经办完了所有的审批手续，却没有得到合理的估价。”

而在董成看来，一开始就觉得银泰要失败。“2004年开发江滨的房子，当时银泰的土地出让金怎么也交不起，于是走的第一步棋就是把沿江的最好的房子定出去；如果把一个项目最好的先拿出来销售，说明这个企业资金已经很紧张了。如果先卖掉边角料，说明资金还是很充裕的。”

而家族企业较差的经营能力，是银泰死掉的第二个原因。“这么大的企业，10万元年薪找的财务总监，就是在一个100平方米的卖家电的店里找来的会计，只会做账；江滨小区第一期运作的时候，一套房子可以定出去给7个人，收7份钱。”

经营能力虽差，银泰的排场却不小。“这里去捐款，那里去送钱，太浮华铺张。2008年出事以后到正式立案之前还做了一件事——捐助电视机。这个时候还在隐瞒。”

风险与监管

政府监管的缺位，使得从土地出让开始，就给民间集资萌发了土壤。“土地市场是养房产企业的，房产企业又和民间资本有着千丝万缕的联系，互相簇拥着，到现在这个样子。”万方说，“2002年4月份，政府做过一次非常好的选择，也是唯一一次。一块土地规划好了之后，采用投暗标的方式，谁的报价最接近政府定的价格，谁中标。最起码土地不会超过预期，乱飙升。”

万方介绍，衢州的龙游县的土地招标都是用暗标的形式，报价与投资回报有一个比例，超过13%低于6%的都踢出去，因为质量保证不了。中间部分再竞标，和政府定价最接近的买下地。“虽然带有计划经济的性质，但是我觉得是很公平的。房子开发的质量真的很好。”

此外，万方还建议政府提高房产企业的准入门槛，在引导民间资本进入投资、企业合法利用民间资本的同时，加强对企业自有资金的审查。而企业也应该加强自身的风险控制，在利用民间资本之前，应先评估可变现的净资产数额，计算出可承载量的多少。

杜军估计，目前丽水市房地产企业中的集资额还有15亿～30亿元，政府需要尽早进行审计，了解集资款项的多少。必要时，可以政府拿出地给企业建保障房，以房抵债。

董成有一个生动的描述：“做房地产就像上了贼船，做过了之后什么都不想再做了，这是大规模的资本运作。比如平常搓麻将，玩了50块的就不会再玩10块钱的。我做房地产，死了也甘心。这就是赌，输得爽快，赢得也爽快。”■

（应受访者要求，万方、董成、杜军为化名） 房产财富赌局丽水房产丽水土地购房集资民间集资