让更多的人分享好房子

( 曹舟南 )

“代建”与企业使命

三联生活周刊：从去年9月开始，绿城集团成立“绿城代建公司”，进行品牌输出，这一年来代建业务有怎样的发展？

曹舟南（绿城中国控股有限公司执行董事、绿城房地产集团有限公司执行总经理、绿城房产建设管理有限公司总经理）：从去年9月25日绿城房产建设管理有限公司正式成立到现在，正式签约的项目超过50个，预计销售总规模超过1000亿元，其中承担政府保障房项目超过800万平方米。

现在，我们的代建业务已经进入了全国25个城市，在足够合格的人力资源配置下，代建业务的销售会突飞猛进。在可预见的未来，代建公司的规模会发展得很快。

三联生活周刊：绿城如何与代建客户合作？代建模式是如何展开的？

( 绿城杭州彭埠安置房 )

曹舟南：代建客户提供土地和主要的资金，我们为客户提供专业化的服务，包括策划、设计、建设和销售，把绿城的经验复制到代建项目中。

为了保证产品的品质，我们对客户有一定的要求，必须满足三个条件：第一，土地确权，土地权属必须清楚；二是产品定位，投资方产品的定位要符合我们的产品定位，一定要做到同类产品的最高标准，符合我们对房产项目的价值观，而不仅是追求利益的最大化；第三是投资方要有基本的资金保障。

( 绿城·青山湖玫瑰园法式别墅 )

只有这三个条件满足后，我们才会签约。我们向项目派出标准团队，最初有6到8个人，包括项目总经理、分管工程的副总、工程部经理、综管部经理、营销部经理，以及若干主管等。项目运转至高峰时，陆续增派人手，最多能够达到30多人。

三联生活周刊：在你们的代建业务中，有相当一部分是保障房建设。这一块业务在商业上是否有价值？

曹舟南：这一块工作，主要包括保障房和拆迁安置房的建设，政府是甲方，我们负责营造，不管销售。费用只收取建安成本的3%，这笔钱用于派出人员的工资和奖金，公司是不赚钱的。

我们对于保障性住房的代建业务，来者不拒。因为作为地产行业的领军者，这是应尽的义务，也是我们的社会责任。虽然收入有限，但很有意义。

三联生活周刊：你指的意义包括哪些？

曹舟南：除了创造社会价值，让更多的人也能享受到绿城的质量标准，保障房对我们自己也是有很多好处。第一，可以达到锻炼队伍的效果，锻炼我们的政策协调能力；第二，住在保障房里的孩子们以后有足够的经济能力，生活得到改善，就会认同绿城的产品，会购买绿城的房子，从现在开始培育下一代消费者。

三联生活周刊：发展代建业务的初衷是什么？

曹舟南：出发点是基于绿城企业的两大使命。

第一，我们致力于为城市创造美丽。回溯中国房地产行业20年的发展历程，中国很多城市的建筑产品更多的是不同建筑、不同规划的产品，严格定义应该是“地产”而不是“房产”。

中国房地产带有很强的投资与投机目的。只要能拿到地就是开发商，房子建好后供不应求。这种市场和价值导向下，必然使投资方把更多的精力和资本用来抢地，因为只要拿到地就能赚钱，而不是把精力放在开发和营造上、放在如何研究满足居住需求上。而绿城则把大部分精力放在营造和建设上，才有今天的品牌、口碑和认同感。

我们的第二大使命，就是为更多的中国民众营造更多的高标准房地产产品。改革开放以来，中国民众对于生活品质的追求不断提高，尤其是对居住的期望提升很快。事实上，对美好居住的向往也是中国5000年传统文化的一部分。只要物质生活改善了，就会提出居住升级的要求。作为地产从业者，无论从物质还是文化上，满足更多民众对好房子的追求，这也是一种社会责任。

基于这两项使命，我们认为房地产不但是消费品，也是投资品，更是收藏品。我们追求人类杰出的居住品质，并努力让更多的人能够分享。

“地产时代”到“房产时代”

三联生活周刊：能否解释一下你所说的“人类杰出的居住品质”？

曹舟南：我们认为是要处理好4个关系——建筑与建筑的关系、建筑与人的关系、建筑与自然的关系、建筑与文化的关系。一个好的居住体必须具备这四大关系。营造好的居住氛围并不是一个简单的概念，随着房地产行业的发展，除了硬件的营造之外，还必须注重软性的营造，比如我们“园区生活服务体系”的构建。

这主要包括三大环节。第一，满足人生活所必需的各种服务：净水、交通、洗衣、熨衣等。第二是健康，比如说我们每个园区都有门诊，为每位业主都建立了健康档案，可以通过远程医疗与大医院对接。健康还包括提供体育设施，推动健身运动。另外我们在小区里建了网球场、篮球场、乒乓球场，每个项目都有游泳池。我们每年推行“海豚计划”，让所有绿城的业主，无论老人还是小孩都学会游泳。第三是教育。一方面为老年人提供标准的老年大学，组织他们上课学习，可以延缓其衰老。有些老人退休后有心理落差，我们就发动他们结合自身的技能当老师、班主任或辅导员，继续发挥作用。另外，我们建了甲级水准的幼儿园。在浙江民办教育体系中，我们育华教育集团是很有名气的，每年招生电话都打爆。现在学校的问题是，孩子放学后家长还没下班，孩子在外面玩，家长也不放心。我们就举办“四点半学校”，统一组织孩子写作业、学习。

“园区生活服务体系”在中国房地产行业属首创，2009年获得住建部的城市管理进步奖，获得了专业技术体系的认证。我们认为这是居住园区里面不可或缺的非常重要的内容，对社会稳定、促进社会进步起到重要作用。我们去过很多欧美国家，他们的建筑面积不如我们，但他们的园区非常温馨，这种建筑与人的关系、人与人的关系处理得非常到位。随着社会进步、经济发展，居住品内容需要重新定义，使其不断丰富。

三联生活周刊：代建模式能够更广泛地实现你们的人居理想？

曹舟南：为城市创造美丽，满足更多人的高品质理想居住，这是我们的使命。我们造一栋房子满足了几百人的需求，但是比重实在太低。我们的财力不是太强，绿城从几十万元起家，去年做到了541亿元的销售额，这应该是一大奇迹。尽管纵向来看发展比较快，但是横向比较，其他的企业已经做到了更多。从企业的角度看，实现我们的使命还是太慢。如果我们有更多的资金，我们就会做出更多的好房子。

困扰绿城发展的最大问题是资金，投资能力不是绿城的核心竞争力，开发和营造能力才是我们的核心竞争力。由企业使命出发，分析自己的优劣势，让别人来买地我来开发，这就是代建模式的最早雏形，或者是原始动力。2007年我们开始思考代建模式，去年9月正式实施。

三联生活周刊：从市场的角度看，代建的价值在哪里？

曹舟南：去年底开始，中央政府采取最严厉措施对地产行业进行有效调控。这一轮调控，把中国房地产行业的“地产时代”和“房产时代”做了分水岭。“地产时代”到此为止，现在很多中小企业手上拿的地成为烫手山芋。因为如果房子的品质不够高，房子的性价比不好，土地就是烫手山芋，房子造起来没人要。进入“房产时代”，拼的就是品质，谁品质高，谁性价比高，谁就处于市场主导。

我们去国外考察，全美那么大的市场，真正的专业企业只有七八家，而我国注册的开发商有7万多家。美国的房地产开发，是把投资功能与开发功能分开，投资方只出钱，专门的企业做营造。我们认为，投资与开发分开，应该是行业的发展趋势。

绿城代建业务恰逢宏观调控推出。很多企业希望与我们合作，利用我们的品牌盘活土地，从我们的角度，我们没有多余的钱买地，则刚好互相满足需求，也实现了我们的企业使命。在中央的严格调控下，地产企业也会进行重组。要么通过市场残酷的兼并，要么通过代建模式，投资与开发分开，比较平和地提高行业集中度。

三联生活周刊：代建业务的展开，使绿城的项目成倍增长，如何保证品质与水平？

曹舟南：这里面涉及两个关键要素。首先是人，任何产品的背后是人。人的能力决定了产品的品质。第二是管理，所有的开发流程、标准、精力投入都不低于我们绿城自己投资的项目。

这要感谢董事长宋卫平先生，他把代建作为绿城最重要的事情进行布局，组成了高质量的领导团队。绿城产品的优势在于形成了六大专业管理系统，包括规划设计管理、景观设计管理、材料管理、建安管理、精装修管理、成本管理。代建模式确立以后，绿城的六大管理系统就可以平移到代建公司中，同时相应的人才也进行了集中。

三联生活周刊：人的素质在代建模式中是决定性的要素？

曹舟南：我对所有项目总监讲，项目的老板是谁，投资人是谁，跟你们没有任何关系。只要接到项目，就认认真真、以最快速度做好，注意力集中在品质、成本、进度上，其他都没关系。你只要对品质负责就行。按照董事长宋卫平的说法，代建项目至少要投入120%的精力。我们要有做“长工”的心态。■（文 / 李伟） 房子房产绿城房地产集团有限公司绿城设计杭州绿城足球俱乐部工程代建三联生活周刊分享