保障房提速

轰轰烈烈的保障房计划遭遇了不小的阻力，截至5月底，全国城镇保障性住房开工340万套，开工率仅为34%，有6个省市的开工率甚至不足20%。在重重现实压力之前，住建部也不得不将原计划10月底1000万套保障房全部开工的计划，向后推迟到11月底。

原本是一条略显负面的消息，却反而成为近期低迷股市的一道催化剂。首先是和保障房有关的股票开始明显走强，随后整个市场也开始反弹，上证指数在6月24日强势收复了2700点。因为在很多投资者看来，保障性住房作为一项政治任务，大规模延工的可能性不大，上半年进度较慢，意味着下半年将大大提速。而下半年保障房投资的提速，将带动相关产业的快速发展，甚至减缓中国经济的硬着陆之忧。

事实的发展也印证了人们的猜测。6月下旬，国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。目前来看，保障性住房面临的最大困难在于资金不足，发改委的通知意味着相关部门开始有针对性地解决保障性住房的种种障碍。可以预见的是，发改委的通知只是第一步，还会有更多的相关政策陆续出台，以确保1000万套保障房能够按时开工。按照住建部部长姜伟新的说法，今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。

前5个月34%的开工率，其实进度也不算特别落后，与往年同期相比，这一速度其实已经较快。因为一季度全国大部分地方天气寒冷，本身就是建筑开工的淡季，加之保障性住房前期的土地、资金等各项前期的审批手续也较为繁杂，上半年进度慢于下半年也是正常现象。除了这些客观因素之外，真正阻碍保障房快速启动的还是资金难题。

根据住建部的测算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。按照计划，资金来源主要分为三大块，其中中央财政提供1030亿元，地方政府承担4000亿元左右，其余8000亿元通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集，占比超过60%。目前来看，只有中央提供的资金没有悬念，截至5月底，财政部累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算的60%。对地方政府而言，在楼市调控的打压之下，土地出让金大幅下降。今年前5个月，北京、上海、广州和深圳四地的土地出让金收入仅为749亿元，相比去年同期大幅下降了42%。在土地财政吃紧的背景下，地方政府对于保障房的投入自然捉襟见肘。

而由于保障房利润率较低，社会资金对于参与保障房也并不积极。如果寄望于银行贷款，一方面保障房和商品房的贷款都属于房地产开发贷款，在楼市调控和存款准备金率连续上调的背景下，保障房的贷款并不会享受太多优待，另外，银行贷款超过6%的年利率也足以吞噬掉保障房的绝大部分利润。银监会主席助理阎庆民曾经公开表示，保障房建设资金“不能全部压在银行身上”。由于保障房非商业地产，资金回报时间长，没有商业可持续性，因此银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持，否则如果无法偿还信贷本息，就会形成新一轮的平台贷款风险。

虽然资金缺口较大，但也并非完全没有解决的办法，从中央到地方再到社会资金，也都还有可以腾挪辗转的空间。

从中央财政来看，中央财政还有继续追加投入的可能。按照原计划，中央财政在2011年投入1030亿元，与去年792亿元的投入相比增长了30%，表面上看这是一个不小的增幅，但如果考虑到保障房的数量从2010年的580万套增加到1000万套，增幅高达72%。以此来看，如果对应到单套保障房，中央财政的投入其实是有所缩水，如果按照2010年单套房的投入标准，2011年中央财政的投入应该接近1400亿元。而今年的财政收入继续保持较高增长，国家财政也有余力增加对保障房的投入。今年1至5月，全国财政收入实现4.68万亿元，比去年同期增加1.14万亿元，同比增长32%。今年6月11日，国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议，李克强指出，中央将进一步采取措施加大对地方的资金支持力度。

地方政府也可以扩大各种融资渠道。6月下旬，国家发改委下发了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。同时，财政部最新公布的发债计划显示，今年将发行2000亿元的地方债，其中首批地方债将于6月27日启动，涉及11个省市，共计504亿元，这部分资金将优先用于保障性安居工程。企业债和地方债并举，将大大拓宽地方政府的融资渠道，虽然会在一定程度上加大地方融资平台积聚的风险，但任何融资手段都不会绝对安全。

在吸引社会资金上也还有很多可以尝试的渠道，比如吸引规模庞大的保险资金参与到保障房工程。与银行对保障房的消极态度不同的是，保险资金对于参与保障房有较高的积极性。去年9月，保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金正式投资房地产领域扫除了法律上的障碍。按照《暂行办法》规定，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，我国保险总资产规模约为5万亿元，这意味着约有5000亿元资金可投资不动产领域。这是保障房可以利用的一大资源，如果能够找到合适的办法，将会是一个难得的双赢，对于很多存在银行里享受负利率的保险资金，将得到比存款利率高出很多的投资回报，对于保障房，将会突破困扰已久的资金瓶颈。一些参与保障房的上市公司也在寻求各种融资渠道，比如首开股份和栖霞建设尝试在银行间市场发行中期票据进行保障房项目融资。

所以，尽管目前保障房建设面临重重困难，但都还有很多寻求解决的空间，并非一盘死棋，作为政府对公众的一项重大承诺，今年完成1000万套的目标最终还是会实现。即使退一步来看，就算最终无法全部完成，即使只完成80%，800万套的保障房建设也足以缓冲中国经济的硬着陆，并且拉动相关产业的快速发展。也正因为如此，下半年保障房建设的高速发展基本没有悬念，这给了当前疲软的股市一针强心剂，加之温家宝总理在英国《金融时报》上公开撰文，表示“中国整体价格水平处于可控范围内，并预计将稳步回落”。多重利好刺激下，A股市场强势重返2700点。

A股市场能够从保障房建设中获益的主要有三类公司：一是直接参与保障房建设的公司，二是建材类公司，三是家具、家电类公司。

在前几年政策不明朗之际，房地产开发公司对于保障房大多敬而远之，不过随着国家对保障房的政策扶持力度越来越大，保障房的利润空间也相对有了保障。在商业房地产遭遇严厉调控的背景下，开始有越来越多的上市公司对保障房建设产生了兴趣。在2010年的上市公司年报中，超过七成的房地产上市公司表示要参与保障房建设，一些公司甚至已经开始尝试各种融资手段来解决融资困难。比如首开股份和栖霞建设在近期先后发布公告，将在银行间市场发行中期票据进行保障房项目融资。一些有政府背景的城投类公司将有可能成为保障房建设的主力部队，在土地和资金的获取上也会相对比较有优势，这一类公司曾经成为市场追捧的热点，后来随着地方政府融资平台的风险被高度关注而失宠。除了房地产开发公司之外，一些大型的建筑类公司也将成为保障房建设的主力军。

与地产类公司相比，建材行业从保障房中获益的程度应该更高。因为保障房给地产类公司提供的利润空间毕竟有限，而且保障房大规模建成之后，对于商品房的冲击也不可避免，最终也会对房地产公司业绩带来影响。但对于建材行业而言，保障房的拉动作用却是相当实在的，也正因为如此，近期股市上水泥和玻璃板块的表现相当抢眼。不过。对于保障房的拉动作用也不宜过度高估，作为利润有限的政府工程，对原材料的采购商也会尽量采取低价。有消息称，住建部计划在今年9月底推出全国保障房建设采购平台，该采购平台是一个专门服务于全国保障房项目的巨型超市，为保障房提供价廉物美的产品。由于保障房的采购量巨大，纳入采购平台的产品价格可能比市场价低10%～30%。

保障房建成之后，房间的装修配套会带来大量的家电和家具的需求，不过考虑到保障房的特性，一些高端产品将与此无缘，国内一些大型家电类公司或许将能够分得一杯羹。以彩电来看，如果1000万套保障房配置1000万台彩电，对应我国去年1.1亿台左右的销量，大致对应着10%左右的销量提升。■（文 / 谢九） 提速保障