去金边买房靠谱吗？

过去几年，泰国一直是国人在东南亚买房的首选之地，但是随着泰国楼市泡沫越来越大，更多人开始转移到柬埔寨的金边。在刚刚过去的2018年，金边房价上涨了17%，高居全球主要城市涨幅之首。对于金边楼市，最鼓荡人心的一个说法就是，今天的金边，就是30年前的深圳，20年前的上海。

金边楼市之所以吸引了越来越多人的关注，主要在于柬埔寨的经济持续高速发展，使人隐约看到了又一个即将崛起的“亚洲小龙”。从1994到2015年，柬埔寨的GDP保持了年均7.6%的增长。即使在最近几年中、美、欧、日以及诸多新兴经济体经济震荡之际，柬埔寨的经济也保持了很好的增长势头，去年GDP增长了7.3%，为近6年来新高。

柬埔寨的经济主要依靠制衣业和旅游业，制衣业是柬埔寨出口创汇的主要支柱，柬埔寨曾经高达90%以上的出口都是由制衣业来创造，近年来虽然有所下降，但比例还是高达三分之二以上。举世闻名的吴哥窟为柬埔寨带来大量游客，旅游业为柬埔寨贡献了15%以上的GDP。最近几年，随着楼市逐渐火爆，建筑业开始成为柬埔寨经济新的增长点，对GDP的贡献达到了20%。

经济持续增长也显著改善了当地人的收入。长期以来，柬埔寨一直是全球最穷的国家之一，到了2016年，世界银行宣布柬埔寨脱离最不发达国家行列，成为中等偏下收入国家。按照去年的统计数据，柬埔寨的GDP达到了222亿美元，人均GDP大概1400美元。

观察一下中国的成长路径，1998年以前，中国还一直处于低收入国家行列，在随后20年时间里，中国从低收入国家成长为中等偏下收入国家，然后成为中等偏上收入国家，距离高收入国家只有一步之遥，人均GDP从不足1000美元到现在接近人均1万美元。在这个过程中，一线城市的房地产价格也是飞速上涨。如果柬埔寨能够复制中国的成长路径，当地的房地产也有可能复制中国楼市的奇迹，也正因为如此，才有了“今天的金边是20年前的上海”之说。不过，中国经济是因为持续高速增长了40年，才能够成长为今天的体量，对任何一个国家而言，复制这样的奇迹并不容易。

虽然柬埔寨的经济从上世纪90年代就开始起飞，但是房地产市场并没有同步发展，作为柬埔寨的首都，金边的楼市从2010年才开始真正起步。这一年，柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》，首次允许外国人持有柬埔寨房产。按照该法案规定，外国人不能拥有柬埔寨的土地产权，但是除了高层建筑的第一层，外国人可以拥有从第二层往上的房屋产权。该法案出台之后，以中、日、韩为主的大批外国买家开始进入金边楼市，2015年以来，金边房价大概每年保持15%以上的涨幅。

除了房价持续上涨，金边的房租回报率也保持在不错的水平。由于大量外籍人士长期居住金边，而金边的高档公寓楼供不应求，因此金边楼市的租金回报率大概保持在8%左右，和我国很多一线城市不到2%的租金回报率相比，还是具有很大的优势。

在当前全球经济震荡，主要经济体增速明显放缓的背景下，能够带来高投资回报率的，只有那些发展中的新兴经济体。不过，投资这些小规模的新兴经济体，不能只关注经济上的高增长，当地政局是否稳定是一个不容忽视的风险。

对于很多小规模经济体，通常而言，如果政局稳定，只要经济政策不出现重大失误，基本上都可以维持一个不错的经济增速；但是，一旦政局陷入混乱，这些新兴经济体很有可能一夜回到解放前，尤其对外国投资者而言，在当地的投资很有可能就打了水漂。

从柬埔寨来看，首相洪森带领人民党已经对柬埔寨实行了30多年的统治，是东南亚在位时间最长的领导人，柬埔寨国内几乎没有人能撼动他的地位。近年来遭遇的最大一次挑战是2013年的大选，反对党救国党获得国会123个席位中的55个，人民党获得68席，人民党仅以微弱优势获胜。救国党拒绝接受选举结果，引发示威游行，当时的局势动荡，一度出现过外资撤退。对国外投资者而言，最担心的无疑就是出现类似的政局动荡，2013年的那一次大选，就已经让很多国外投资者惊出一身冷汗。

5年之后，柬埔寨再度迎来大选，不过，这一次人民党没有再遭遇反对党的挑战，因为早在2017年大选的前一年，柬埔寨当局就以涉嫌叛国罪为由，逮捕了救国党的主席金速卡，随后，柬埔寨最高法院更是宣布解散救国党。在2018年7月份的大选中，洪森领导的人民党轻松胜出。

洪森领导的人民党虽然在柬埔寨境内地位稳固，但是也面临很大的外部压力，尤其是逮捕了反对党主席金速卡之后，美国和欧洲均对此表示强烈不满。除了美国时常表达口头警告之外，欧洲最近更是直接在经济上对柬埔寨施压。长期以来，欧盟一直对柬埔寨实施EBA待遇，也就是除了武器之外所有产品零关税，这对提升柬埔寨的出口水平是一个相当重要的税收优惠。但是今年2月13日，欧盟正式决定启动撤销对柬埔寨的EBA待遇程序。在今年1月份，欧盟已经决定对柬埔寨征收大米进口税，此举每年将给柬埔寨带来5000万美元的损失。

除了潜在的政局风险之外，从金边楼市本身来看，最大的风险还在于房价上涨过快，远远超过了本地人的收入水平。柬埔寨经济虽然最近几年高速增长，但总体上仍然是落后国家，人均可支配收入只有1400美元左右，而金边当地的房价大概在2000～3500美元/平方米。简单推算一下金边的房价收入比，以一套80平方米、2000美元/平方米的住房来看，总价为16万美元，假如金边人民的收入远远超过平均水平，达到4000美元，房价收入比高达40倍。这已经是最保守的估算，即便如此，40倍的房价收入比也足以高居全球首位，远远超过了香港以及北上广等地。

当然，房价收入比并不是一个很准确的指标，只是一个判断楼市是否存在泡沫的参照系数，从中国楼市来看，房价收入比也长期处于很高的水平，但这并没有妨碍中国楼市价格屡创新高。

不过，金边高居全球首位的房价收入比至少说明了一个事实，那就是金边的楼市基本上和绝大部分本地人无缘，除了本地处于财富金字塔顶尖的少数人群，基本上成为外来资本的竞技场。

尽管对当地大部分人已是天价，但在很多中国炒房客眼里，金边的房价还是相当便宜，因此，预计还是会有不少内地资本踊跃进入，短期之内仍有可能将金边房价继续推高。不过，资本击鼓传花游戏的要诀就在于快进快出，越早出手，才越有胜算，否则操作不当，很有可能跑到异国他乡被割了韭菜。 经济市场分析金边