“取消公摊”和提高得房率

广东肇庆“按套内面积宣传和销售”引来热议，各地“取消公摊”的消息不绝于耳，但都没有实质性进展。退而求其次，提高得房率成为新的政策诉求，如深圳、惠州和成都在建筑设计规则中要么提出机房、电梯等不计入容积率建筑面积，要么放宽对层高和阳台面积的限制。公摊这个“坑”，也只有一点点地“填”了。

“取消公摊”不时被提起，却只能小步慢改，难在哪儿？

“公摊”似乎是绕不过去的坎儿，楼梯得公摊，电梯井得公摊，电力、水暖设备都得公摊，物业办公室更得公摊。西安一女士买房，69平方米的建筑面积公摊竟然占了37平方米。走廊宽大、门廊空阔，公寓的公共空间上档次，又附加了卫生间、洗衣房等公共设施，可回家却是蜗居状态，究竟是什么原因导致开发商如此迷恋公摊？

有一种说法是，无论按建筑面积还是套内面积买房，无论计不计算公摊，总体价格是不会变的。买卖是市场行为，当购房者权衡了各种因素并在市场上充分比价后，其购买的房子无论用何种方式计价，对购买者而言都是最优选择。道理似乎无懈可击，但消费者又有几个具有建筑师评估证？恐怕对于普通人，用尽所有的知识储备，也就只能把自己居住的房间面积测量出来。而对于开发商，有了公摊，就太容易在里边加加减减，使利益的天平向自己倾斜了。

购房者对公摊敏感，首先在于计算方式不透明、有可能被开发商“暗箱操作”，更重要的是产权和收益权不统一。在后续的物业费、取暖费等费用计算中，往往也按照包含公摊面积的建筑面积来收取。试想那位西安的女士，蜗居在自己的小公寓里，却要多交取暖费，其中一大半花在楼道和洗衣房上，可楼道和洗衣房，冬天并不会提供舒适的温度。又比如，有人买了精装修的房子，每平方米要额外多付几千元的装修费，可几十平方米的公摊是不可能“精装修”的。

中国式的商品房售卖环节，都是房地产开发模式，土地由地方政府拍卖给开发商，开发商批发转零售，售卖给个体消费者。最近，浙江丽水的土地拍卖中出现了微小地块，其中最小的仅800余平方米，且拍卖对象也面向个人，允许个人或者多人组团建房，这就使商品房建设甩开开发商成为可能。土地拍卖中自然会有容积率的限制，个人建房者只要遵循规划，便可“量体裁衣”打造自己的住宅了。这样的一户建式盖房，也就绕开了公摊的“坑”。

有了个人建房与房地产商建房的对比，公摊之不合理处就更明显了。比如居住在平房里的人，水电是直接入户的，居民并不需要为安放变压器和电表的电线杆付费，也不用为自来水的泵房或者安装空调的空间付费。可在高层楼宇，这些都是和居住面积一样计价的。一线城市里，这些本应该计算在水电费里的公共服务很可能还没有购房者花在“公摊”上的费用高。

自从“公摊面积”从香港的房地产传入内地，执行了将近30年，可谓积重难返。从有公摊到没有公摊，技术操作上存在很多障碍，现在的房子全包含公摊，税收、物业费都是以建筑面积计算的，若改为没有公摊，新老划断面临的问题不会少。所以我们看到的情况是，取消公摊的呼吁一浪又一浪，却总是“口惠而实不至”。

幸好一些地方正在从建筑规则中破局，比如取消了电梯、机房和管道井计入容积率建筑面积，小区的得房率就会增加，购房者付给公摊的房款也会相应减少。 公摊面积