万科为什么会陷入债务危机？

关于万科债务压力的传言，其实在市场流传已久，不过在很多人看来可能只是传言，因为万科毕竟是市场公认的最优质的房企，和过度扩张的恒大不同。

但在楼市下行的大环境下，市场的残酷性还是超出想象。尽管万科目前为止还没有发生债务危机，而且刚刚顺利兑付了一笔到期的美元债务，但是评级公司还是开始下调万科的评级。

3月11日，穆迪公司将万科的评级下调为“垃圾级”。穆迪甚至认为，在未来12～18个月内，万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻考验，将来可能进一步下调万科的评级。

事实上，万科是国内最早意识到房地产风险的企业。早在2018年，当时的万科董事会主席郁亮就表示房地产行业的转折实实在在到来了，并且喊出了“活下去”的口号。在当时很多人看来，万科“活下去”的口号多少有点危言耸听。

作为最早意识到行业风险的头部企业，万科这些年其实已经在适度收缩，尤其是和恒大相比，万科的负债率相对较低。比如恒大的总资产为1.8万亿元，但是负债就高达2.4万亿元，负债远远高于资产，处于资不抵债状态。万科的资产负债表健康得多，其总资产为1.65万亿元，其中负债为1.24万亿元，资产负债率为75%。我国房地产行业的资产负债率平均在80%以上，万科的负债率在行业里还算偏低。

即便如此，万科最终还是走到了债务危机的边缘。原因在于，整个房地产市场向下调整的幅度远远超出了预期，即使是在行业内看起来还算健康的负债率，随着市场持续下行，也走到了债务危机边缘。

对于房地产企业而言，由于楼市价格快速下跌，由此带来的影响便是企业的实际资产大幅缩水。房地产企业的资产当中很大部分是存货，这些资产的实际价值比账面价值大打折扣，所以，房地产企业的资产负债率都远远高于账面上的负债率。

而更现实的压力还在于短期债务。楼市成交量越来越低，导致房地产企业的现金流越来越紧张。房地产是一个高负债的行业，核心在于快速销售回款，以此维持现金流正常运转，一旦销售不畅，房地产企业的债务压力，尤其是短期债务就会浮出水面。

以万科来看，最近几年的销售额下滑速度惊人。2020年，万科的合同销售额高达7000多亿元，但是到了2023年，合同销售额只有3700多亿元，几乎腰斩。进入2024年，万科的合同销售额更是加速下跌，前两个月只有300多亿元，同比大跌超过40%，其中2月份的销售额同比下降超过50%。

销售额断崖式下跌，到期的债务又越来越多，这就导致万科的债务压力越来越大。公开数据显示，2024年是万科的偿债大年，其境内外的债券余额超过800亿元，其中一年内到期的超过300亿元。除此之外，还有一些金融机构的借款也将陆续到期，预计万科年内到期的债务可能在400亿元左右。

从万科的资金状况来看，账面资金大概有1000亿元，扣除600亿元左右的预售监管资金，万科能够动用的资金大概有500亿元。当然，万科的这些资金不可能全部用来偿债，还要维持公司的正常运营。通常而言，一家公司的现金对短期债务的覆盖率要保证在2倍以上，才能算得上债务安全。目前万科的现金对短期债务的覆盖率勉强超过1倍，这就意味着仅靠现有资金，万科很难实现对到期债务的足额兑付，换而言之，也就是债务违约的风险越来越大。

对于万科而言，既要维持公司的正常运营，又要偿还大量的到期债务，其现金储备就开始显得捉襟见肘。在这样的背景下，万科不得已开启了“卖卖卖”的模式，将旗下大量优质资产打折出售。

最引人注目的是，万科最近将上海七宝万科广场打7折出售，回笼资金约24亿元。上海七宝万科广场一直被视作万科最赚钱的商业项目，此次打折出手，可以想象其债务压力之大。在大量出售优质资产之后，万科暂时避免了债务违约。万科最近一笔3月11日到期的美元债，金额6.3亿美元，顺利偿还。

除了手中有优质资产可以变现，万科还有一大优势在于实力雄厚的大股东背景。万科的大股东深圳地铁集团，被誉为全国最赚钱的地铁公司，而深铁集团背后是深圳市国资委。与恒大、碧桂园不同的是，万科的国资背景，也能在一定程度上帮助万科对抗债务压力。

去年11月，当时在回应万科债务压力时，深圳市国资委就作出表态：“如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”

随着万科的债务压力浮出水面，深铁集团开始拿出真金白银，在3月15日认购了10亿元左右的相关基金向万科输血。

虽然有来自大股东以及其他多方面的支持，但万科想要真正度过这场债务危机，最终还是要靠自身的造血能力，而在当前房地产下行的大背景下，这恰恰是万科最大的短板和挑战。

今年“两会”期间，住建部部长在回答房企债务问题时表示：“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产，该重组重组。”话音刚落，万科的债务危机就浮出了水面。现在人们关心的是，如果万科的债务危机继续升级，是否也会“该破产破产，该重组重组”呢？

当初恒大出事，很多人对此并不意外，因为恒大一直是房地产企业高杠杆的代表，也是最早踩上三条监管红线的房企，在很多人看来，恒大爆雷只是时间早晚的问题。随着现在行业内的优等生万科也面临债务危机，这说明房地产的调整已经进入了深水区，即使是那些看上去还算健康的房企，也不得不面对行业下行的巨大压力。 万科