白芒村风波：深圳“统租”实验

时过正午，深圳阳光灼人。家里闷热得待不下去，徐元带孙子下楼，从127栋出发，穿过楼与楼之间迷宫般的窄缝，寻进68栋附近的社区公园。一进公园，6岁的小孙子就和同伴跑到凉亭后不见了影，徐元找了个石墩子坐下，点了根“红河”。下午1点并不是出门纳凉的好时段，但家里的空调昨天已经拆掉准备移走。一家五口，两间卧室本就拥挤，到晚上热得受不了，68岁的徐元铺张席子睡在了地板上。

这是2023年7月13日，是徐元一家五口住进深圳市南山区西丽街道白芒村的第十年，也是他们从房东那儿接到搬离通知的第43天。社区公园人不多，准确地说，是“越来越少”。徐元是从榕树下的那些牌桌判断出来的，“以前想打牌，来晚了根本没地方坐，看牌都挤不进去”，现在18张石桌只有5张还有人，“走了多一半”。

他不是白芒村唯一接到搬家通知的租户。2023年5月，村里“综合整治统租项目”启动，房东挨个给租户发短信，在大门上贴通知，要求7月30日之前收拾好物品搬离。

所谓“统租项目”，是深圳市2023年3月启动的一项针对本市城中村综合整治的计划，即由政府部门直属的国有企业出资统一租赁城中村房屋，将其改造升级之后再行对外出租。此次“统租”涉及全市100多个城中村，白芒村是其中启动最早的几个之一。徐元不太明白其中门道，简化理解成“政府要把房子收走”。他告诉我，三年前一家人本来住在村口东侧的楼群里，后来为了修地铁，那片楼都被拆掉了，他们才搬到现在的127栋。那是他到白芒村之后第五次搬家。

2010年，为了照顾刚出生的孙子，广西人徐元放下家里的30多亩地，来到深圳。他的老伴去世早，两个儿子都在深圳打工，老大结婚生子后，把他接到身边帮忙。一家人住在儿子工作地点附近白芒村的两室一厅民居里，孙子们先后在村里的幼儿园和小学就读。徐元负责买菜做饭，接送孩子，闲下来给楼下的送水站看店，赚钱补贴家用，一晃就是十多年。

白芒村属于南山区，背靠深圳市区西北侧阳台山森林公园，前临西丽水库，水库据传是明末清初时，由一支从广东省梅州移居而来的张姓族人建成。改革开放后，白芒村原址重建，随着20世纪90年代南山区被划为深圳市的高新技术产业基地，白芒村村集体配合兴建了不少工业厂房，村民们则开始自建房屋用于出租，吸引了上万名附近产业园的白领、荔枝采摘园的农民和来自天南海北的外来务工人员。

徐元挺喜欢白芒村。虽然这儿离市区不近，到最近的地铁站还得坐20分钟公交车，但这儿生活方便，物价便宜，有农村老家的人情味。刚来的时候“确实乱”，楼栋间到处拉电线，小巷里垃圾遍地，治安也差。但近五年，村里的楼栋陆续安上摄像头，通了水电煤气，有了快递点。周末一家人带孩子去附近的公园逛逛，还能坐车到海边玩，徐元很满足。由于地处偏僻，白芒村的房租在深圳的城中村中也算便宜。徐元刚来的时候，不到1000元就能租下一室一厅，到2023年，他们所住的两室一厅也只有2000元左右。收到“统租令”后，徐元到附近的麻磡村看过房，不考虑搬家损失和孩子上学的麻烦，搬家后，他们每月至少要多出1000元的租金，聊起房租，他拢了拢头顶的白发，继续一根一根抽起烟。

从社区小公园往东走，穿过小球场就是张氏宗祠，这座岭南风格的祠堂是整座村最早的建筑物，也是村中居民的日常聚集点。过去一到傍晚，宗祠前总是聚满了摆摊卖杂货的小贩，闲谈的老人，散步的情侣，嬉闹的孩子。但此刻，宗祠前空无一人。附近高高低低、颜色不一的楼栋十分安静，徐元告诉我，判断一间房是否还有人住的最简单方式就是空调外机，人们搬家前都会把这件贵重的资产移走，只留下墙上一排小洞。站在宗祠前，目力所及之处，所有楼栋的外立面都没有空调外机。

7月中旬，搬家还在继续，我刚进村就看见三辆搬家车从村口驶入，时值正午，村里还是有不少拖着行李箱、怀抱凉席下楼的人。先搬走的是年轻人，他们没有什么拖累，“一栋楼三五天就搬空了”，徐元向我描述6月初的“盛况”。搬家公司的车一辆跟一辆，在本就拥挤的小街里错不开身。从晾衣绳上扯下来的、带不走的杂货都堆在楼门口，每天都有人路过东翻西拣。住在99栋的宋丽是附近电子厂的出单员，因为附近房租猛涨，她原计划挨到7月底，但见楼里的单间户都陆续搬走，只剩几户底商。她也终于顶不住压力，花了一个周末先把东西搬到了“关外”朋友家。

留在社区公园里的大都是老人和孩子，他们是比宋丽这样的小年轻更焦虑的租户。徐元的两个孙子一个6岁一个12岁，分别在村里的幼儿园和小学就读。幼儿园是私立的，每年学费要将近8000块，如今园址也在征收之列，一旦关门，孩子们只能退学。大孙子上的小学叫深圳市南山区白芒小学，村里的孩子们都在那儿读书，尽管“统租令”下来后当地教育局已经发文解释，搬迁后居民可在原校继续正常就读，但徐元苦涩地表示，即使搬到最近的麻磡村，孩子放学也需要另外安排人接送，村里还有不少即将小升初的孩子，卡在升学的当口更是左右为难。从宗祠离开前，我还在北侧配殿的门板下遇见一位正在躲阴凉的小女孩，十五六岁年纪。她告诉我，家里人租下这间配殿存放工程配件已经七八年时间，“统租”后，这儿也被列入整治范围。父母忙着在附近找价钱合适的库房，留她一人中午看店。烈日当头，店里一片狼藉，她只好躲在门板下乘凉。

他们是村里最后搬走的一部分人。7月的正午，在彻底安静下来的白芒村里，只有这些底商店铺的店主们还在犹豫。即使房东没有签约，整改期间生意也会大受影响。搬还是不搬？徐元工作过的送水站要关门，正在批量处理水桶，整车整车的蓝色大桶倾泻在店门口，挡住了旁边杂货店的门脸。坐在杂货店里的则是一户正准备搬到西乡去的五口之家，他们已经把货物都处理掉，只剩下摆在店门口的一张上下床和一台风扇。杂货店对面烟酒行的老板娘一筹莫展，三年前，他们一家花了15.8万元盘下这个店面，今年刚刚涨过租。但按照城中村的不成文约定，半年后他们就没有再签过租赁合同，因此也没法拿到违约赔偿金。在附近再盘一家店不现实，且不说租金至少要涨三四千，客流量也没法保证。离约定的搬迁日期很近了，店里的东西一样都没动，但还没到下午4点，她已把店门的卷帘拉了一半，“不会有什么人来了”。小街上彻底安静下来。“统租”的消息曾在村里闹得沸沸扬扬。6月3日，南山区西丽街道办事处发出了一份“致居民朋友的一封信”，这封贴在各家各户门上的粉色的纸张澄清了几个争议问题，比如“不要求限期搬离”，“符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否均予以保障学位”等。6月5日，白芒村综合整治统租项目现场指挥部办公室接受对外采访时称已暂缓签约。6月6日下午，挂在楼上红色的“同心协力促统租，共建美好新白芒”横幅也被撤掉。

这不是深圳第一次陷入“统租”争议。对于如何管理与利用散落的诸多城中村，既优化城市面貌，又系统性解决安居问题，深圳有一个漫长曲折的探索过程。

“城中村是深圳40年发展的一个缩影。”深圳大学建筑与城市规划学院研究员张宇星长期研究城市规划和城中村发展，在他眼里，城中村治理与深圳的发展相伴相生，作为改革开放快速发展的特区，深圳建市之初就已经存在大量城中村，到2017年，深圳市规划和国土资源委员会的城中村普查显示，深圳城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市的31%；建筑产量35亿平方米，占全市建筑总量的43%。城中村一方面是各项城市治理的重点，一方面又蕴含城市发展必要的土地资源，因此，如何再次利用和开发城中村就成了事关城市发展的大问题。

2017年，万科集团进入深圳上百个城中村，从房东手中租下近2000栋“农民房”，租约10～12年。他们计划，要对这些房屋进行翻新改造，再重新对外出租。这一项目被称为“万村计划”。彼时，深圳刚刚成为住建部首批进行“供地主体多元化、推行大规模租赁住房供应”的试点城市之一。在城中村无法强拆重建的现实情况下，这被视为城中村治理发展的新模式。深圳万科和深圳特区报举办的“2018城市共创大会”上，万科创始人王石曾解释，“万村计划要有借鉴意义、标杆意义。万科已经在（约）100个城市发挥城市配套服务商的作用，100个城市乘以100个村，就是一万个村”。

张宇星告诉本刊，深圳市对城中村的态度经历了几个阶段，从20世纪90年代后的“大拆大建”，逐渐过渡到2000年后的城市更新，再到2018年后的综合整治，在这过程中，2017年万科的“万村计划”更像一次“先行实验”。

但实验进行得并不顺利。短时间集中签约和清退租户引起了强烈反弹，2018年4月，当“万村计划”进入清湖新村改造时，就遭到聚居在当地的富士康务工人员的公开抵制，他们抱怨万科的进入打破了城中村租赁市场的供需平衡，引起了周边房屋租金大幅上涨。

随着村落规模扩大，谈判和“拿楼”也不像开始那样顺利。据报道，在两年时间内，“万村计划”的团队成员就从几十人增加到近400人，其中一半以上都是商务谈判岗，主要负责与房东洽谈租赁事宜。这些“农民房”的拥有者们一方面寄希望于整村拆迁，一方面也担心整租之后丧失自主性。收房工作不顺利，到2019年7月，万科向媒体宣布，正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约房源。

不过，与“统租”有关的计划并没有终止。2018年，深圳市规划和自然资源局出台《深圳市城中村（旧村）总体规划（2019～2025）》，对深圳市内的城中村居住用地划定了综合整治分区范围。张宇星认为，这是“城中村更新历史上最重要的一份文件”，确定政府将不再对分区内的城中村进行拆除重建和棚户区改造，而是有序推进“综合治理”。也是在这份文件里，提到“引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务”，“满足条件的可纳入政策性住房保障体系”。

接下来几年，深圳市下大力气对城中村进行了综合整治。“就是政府花钱把城中村的基础设施全部改一遍，通了上下水，把燃气水电全部改好，通过这一轮改善，城中村的脏乱差和安全隐患几乎是降到了最低。”张宇星说，“然后是由城管部门来主导的综合治理，主要是对城中村进行网格化的管理，加装摄像头，加入社会化物业管理，城中村变得更安全、更干净。”

到2023年，综合整治初见成效，由政府推动的“统租”项目也列入了议程。按照计划，这次统租和“万村计划”形式类似，但推动者由民营企业变为政府注资的国有企业。比如这次白芒村统租项目的实际操作者就是深圳国资委下属的深圳市深汇通投资控股有限公司。改造项目完成后，除了对外出租的部分，还会有一些房源纳入深圳市保障租赁住房范围。

据《深圳市住房发展“十四五”规划》和后续供应目标，“十四五”期间，深圳市计划建设筹集保障性租赁住房60万套（间）。“‘保租房’在保障性住房中占比最大，筹集压力更高。放眼望去，深圳哪个地方能有这类住房？在散租户的存量市场之外，城中村就是很重要的一个来源。”国家高端智库CDI研究院研究员宋丁向本刊解释。

看起来一切顺理成章。尽管“保租房”的主要目标人群是新市民和年轻人，但按照《深圳市城中村（旧村）总体规划（2019～2025）》规定，改造之后出租的住房，也要优先满足原租户的租赁需求，并参照租赁指导价格进行合理定价。2023年，深圳市住房建设局相关负责人曾在“深圳发布”微信公众号表示，“改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平”。

但城中村自有一套“复杂性”。这个自发生长的城市系统牵涉房东、租客、开发商等多个市场因素，任何一方都会对整个体系造成影响。2018年末万科公司全面暂停新签约房源时，主导此项业务的万科集团原南方区域首席执行官张纪文就曾对媒体解释：“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”

而在如今的白芒村，那个打乱系统的关键事件已经发生，一切都陷入不确定。徐元和其他村民告诉我，虽然签约暂缓，但村里已经不再有新人搬进来，村里最长的租约只有半年，房东把租房电话的牌子翻到背面，就连他们自己也不知道半年后是否会进入统租，“谁愿意住不了半年，然后又搬家呢？太不稳定了”。从白芒村出发，绕过阳台山森林公园向东行进20公里，在更靠近市中心区的龙华区元芬新村，就能看到白芒村“未来的样子”。2023年2月，在深圳市住房和建设局印发的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》里，这一项目被列为城中村保障房规模化品质化改造的样本。

与白芒村相比，元芬新村的位置更像城中村。从6号线元芬站出来，走不到5分钟，向窄窄的主街入口一拐，就能进入繁华商业中心外的另一个世界。米色、白色的民房动辄八九层，一栋连着一栋，灰色主管道贯通其间，楼间小道只容两人通过，一进去就分不清南北，看不见太阳。这些形态各异的民房中，有将近一半被涂装成橘色和白色相间的外墙，底商铺面顶上加装白色拦网，走近楼门，这些楼房都挂着黑色“V town”牌匾，它们是被深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司（下称“安居微棠”）统一租赁改造过的长租公寓。

这些公寓内部也经过标准化改造，民房中大小不一的房间被统一调整为“一居室”和“一室一厅”两种主力户型，配置床铺、沙发、茶几等简单家具，每间房都配有一台空调和一个洗衣机。根据屋内家居配置能基本勾勒出租户的画像：工作朝九晚五——不在意室内采光；不在家做饭——公寓不通燃气，基本不安装油烟机；没有太多个人物品——屋内储物空间较少；重视网络服务——单月网费最少99元。负责看房业务的工作人员告诉本刊，因为户型较小，这些房屋主要针对的客户是刚毕业的大学生和未婚都市白领。

对于城中村的改造者来说，这也是最符合商业逻辑的改造模式。6月1日，安居微棠董事长周柏新在接受媒体采访时表示，改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。2017年，刚进入长租公寓市场的万科曾总结，想保持单套租金不变，就要对原本的房间面积做调整，如果改造后房源数增加5%～10%，就能维持单套租金的稳定。因此，只有通过低成本改造，将城中村原本的三室一厅、两室一厅统一隔断改装为单间和一室一厅，才能维持租赁公司正常运转，而这也直接导致这样的公寓只能满足年轻人的租房需求。

安居微棠新青年社区的工作人员告诉本刊，目前在全村经过微棠统租的楼栋有200多栋，改造比例接近全村一半。这些楼栋大部分都是2018年入场时统一租赁的。2022年后，也依然有村里的房东和公司聊租赁的事，但“单楼改造成本太高”，他们已经很少在本村吸纳新房源。统租比例越大，前期改造成本就能被摊得越薄，但收房阻力也会更高，在利润微薄的长租公寓市场上，走错一步就可能影响全局。7月14日，我在一栋微棠公寓旁遇见了没有加入“统租”的房东章东，他正在维修自家公寓的入户大门。章东今年53岁，是深圳元芬村本地人，2015年，他在村里花了100多万元建起一栋7层楼房，一家人住在里面，剩下的用来出租。2018年，安居微棠的工作人员找到他商量统租事宜，协商每平方米租金45～50元，租期12年。章东算了一笔账，如果自己出租，加上人工管理费，每层收入最多能到6000元，统租后确实可以省去很多麻烦，但租金收入每层最多只有5000元。“而且我也不喜欢别人对我的房子改来改去”，他思前想后，决定放弃统租。

如今，在一旁靓丽的明黄色微棠公寓对照下，章东8年前建的民房已经略显破败，走进铁门，楼梯间只有一个应急灯提供照明，租客窗口挂着竹席和内衣裤，正对一米开外的微棠单间窗口。但章东的租客更多是家庭租户，最少也是带孩子的三口之家，夫妻俩都在附近工作，有时章东还帮忙从村边的元芬小学接送一下孩子。他告诉我，这也是像他这样的民房的竞争力所在，在他这儿，不配家具的一室一厅价格为每月1600元，比安居微棠那里的价格低了至少500元。

微棠的开发脚步还没有停下。青年社区负责人告诉本刊，到2023年底，他们的房源体量会增长到现在的1.5倍，覆盖宝安、龙华、光明等区的城中村。2023年2月，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设动员会在元芬村召开。深圳市人才安居集团与以上三个区签署了战略合作框架协议，与相关金融机构签订了授信协议，表示将通过对城中村的统租与改造继续筹集保障房。

即使只改造了1/3的楼栋，元芬新村社区也已经被改变了，新与旧、粗糙和时髦、杂乱和标准化在这里杂糅。橘白相间的小楼里，小卖铺变成了便利店，小吃摊改成连锁奶茶店和餐馆，走在小街上的人也更加年轻，他们戴着蓝牙耳机，穿上瑜伽裤，走出城中村的单间，在楼下的健身房锻炼，进社区食堂吃29元一份的自助餐。但就在与他们相隔一米的老民房门口，还是滴水的空调外机、修车店的黑灰、菜市场的杂物箱。两相对比，令人恍惚。走在其中，我不由得想，那些原来住在这儿的人们哪儿去了呢？“元芬的模式本身没有问题，但要作为一个计划全面推广，显然是忽略了城中村的复杂性。”张宇星说。从提供保障房的角度来看，“深圳原有的城中村实际上就已经是保障房，900多万人住在里面，它本来就承担这个作用，只是没有以一种官方的名义去定义它而已。官方的名义有各种标准，比如说要通煤气上下水，要符合安全标准，这是我们建立现代城市的一些基本原则，但城中村本来就不是一个现代主义城市的模型。”它不符合规范，但对解决初到城市的乡村移民的居住问题又很有效。

2010年，加拿大作家道格·桑德斯在作品中提出了“落脚城市”（Arrival City）的概念，它指的是移民进入都会区域前的一个“过渡性空间”，在中国，承担这一功能的往往就是像白芒村和元芬村这样的城中村。桑德斯认为，“过渡性空间”是由乡村移民在城市中构建的飞地，它位于城市空间的边缘，却是社会变迁的核心地带，它“不断把受过教育的第二代送往较为富庶的社区，并且一再收容新来乍到的村民，而形成‘抵达、向上流动、离开这样不停重复的循环’”。

“将一个城中村改造升级变成保障房有一整套方法。”张宇星说，“但这种方法要花钱，钱一花进去意味着房租总要涨一点，意味着很多原来可能是蓝领住的，现在就是白领住。”空间的升级，会自然产生一种阶层的边界。“很多人可能没有意识到那么严重，只是出于好意，但忽视这个问题，会把结构性的问题给暴露出来。”

这个6月，白玉搬离了住过9年的白芒村。这些年，她在白芒村结婚生子，又在离家不远处的工业区开了个手机维修店。9年时间里，他们只搬过两次家，第一次是孩子出生后，把原来在村里的单间换成了一室一厅，再一次就是今年彻底离开。不搬家不知道，小小的不到40平方米的房间，竟然能装下这么多东西，她和丈夫带着孩子搬了两天才把房间收拾完毕，放在门口鞋架旁边的小冰箱已经用了五六年，丈夫说不要带了，她思前想后还是让人搬到了车里。用钱的地方还很多，她舍不得。因为“不敢再找城中村”，他们最后在福田区和南山区的交界处找了一间“小区房”，大小差不多的房子租金涨了将近1000块。

听说签约暂缓的消息，白玉依然庆幸自己搬了家。这个湖南姑娘经常在深圳、广州各处跑手机配件，见的人多了，对“大势”也有了一套判断，她告诉我，现在白芒村已经被规划为政府着重发展的“西丽湖国际科教城”的一部分，“像南山区这样高精尖的地方，再放一堆自建房城中村，合适吗？”

城市像一株不停生长的藤蔓植物，白玉和她的邻居们却觉得自己被越推越远。张宇星认为，“统租”让城中村本来就存在的生存压力更“显化”了：“对那些对租金格外敏感的租户来说，100块钱的涨幅可能就影响到生活，可能就影响到孩子上学、老人养老，我们会觉得这个事怎么闹得矛盾如此尖锐，实际上这是城中村本来就有的生存问题。”

何况，城市中的个体并不总能像桑德斯所期待的那样一直“向上流动”。2023年初，杨真和丈夫带着6岁的孩子搬回了城中村。她2009年就从江西来深圳工作，如今在一家公司做财会，因为疫情期间公司效益不好，两口子还带着孩子，不愿再把30%～40%的收入投入在房租上，就又在离原来小区不远的城中村租了房子。新居是40平方米的两室一厅，和他们在小区的房间差不多大，但房租比过去少了将近一半。10多年时间，从“城中村”搬到“小区房”，如今再回到“城中村”，回想起来，落差最大的时候反而是刚搬进小区的日子，杨真发现，因为自己居住的片区里，小区也都被城中村包围，其实出门后外面的环境没比过去好多少，这也是她对这些城中村改造项目颇有微词的原因，在她看来，那些标准化的改造只是“刷了刷墙”“加了点家具”，无关痛痒，而社区的整体环境和教育医疗配套，才是像她这样的长期居民真正需要的东西。来自布朗大学的博士傅娜和麻省理工学院的博士布雷热曾经就岗厦村的搬迁对于租户的影响进行过调查。他们发现，搬迁后大部分租户的居住条件都得到了改善，但是居住在靠近工作地点的机会更少了，搬迁也削弱了他们原来建立的社会关系网。面对改造，城中村居民真真的担忧则要更直白：“你说改善居住环境，可人家住不起这样的居住环境，你改善给谁？”

房屋和社区不仅意味着单纯的居住空间，也是个人社会关系和社会需求的一部分。比起富有集体和强制意味的“统租”，张宇星更欣赏渐进式的“微更新”——我们把时间线拉长，一年改造20个村，每个村更新10%，积累20年，慢慢迭代。“城市的生长需要时间，我们也要让每一个人都能跟上城市生长的步伐。”

白芒村签约暂缓后，7月去深圳各区政府讲课时，张宇星发现大家已经默契地不再提“统租”的字眼。“大家知道这样做不可行。”他认为，这也是深圳市治理灵活性的表现，也是城中村改造中“实验性”的部分。正因为城中村具有复杂性，才更需要各种各样的治理实验，最终摸出最适合这个1700万人口城市发展的最优解。

“我们说城中村是深圳的母亲，它孕育了城市的创新，也包含着深圳的文化，它里面有非常有价值的东西，绝对不能把城中村和廉租房画等号，那就把城中村的复杂性抹杀掉了。它是文化的载体、创新的载体，也是年轻人新的生活方式的载体，甚至有可能是未来城市的一种雏形。我们要实验，也要看到其中的人。”张宇星说。他谈论城中村的语气，仿佛那是一个个独立鲜活的生命。

（文中徐元、宋丽、章东、白玉为化名，实习生郭佳琦对本文采访亦有帮助） 元芬新村城中村