提前还贷潮

开年一个月，房贷利率还在下探，最低只有3.7%。辛苦了一年拿到年终奖的人们，除了把钱存起来，更想做的是还掉贷款。银行降利率，本来想的是刺激购房，不料却引发了提前还贷潮，而还贷也遇到了还款难的问题。

这次提前还款难，主要表现在要排很长时间的队，最少三个月，最多半年。具体原因则是要还款的人太多，银行没额度。结果是，有人去年12月就开始预约，一直约不上，春节旅游把钱花掉了，也就不用还了。当然这是个别现象，去年全国居民存款额增加26.26万亿元，比前一年多增6.59万亿元，说明在缺乏投资渠道的情况下大家宁肯多存钱。有了新的收入，自然要先把贷款还掉。年终购房者都在提前偿还贷款，这条通道就拥堵起来。

拥堵似乎和银行的流程有关系，如果提前还款，银行内部要走提前结清和财务调整流程，从发起到完结层层审批，还要用印、做手续、解押等，银行职员同时还要做业务发展、指标冲刺，看似不会为了多收一两个月利息变相为难。并且很多银行对提前还款是要收取违约金的，最高能达到3%。如果提前还贷要排上一两个月的队，其实可以理解。可若排队期长达数月甚至半年，就不好解释了。

银行要有序经营，前提便是现金流常态化，有贷有还，流速流量稳定，当大量资金同时流入，资产负债表就会异常。银行通过额度来调控提前还贷或出于经营上的考虑。可就如同居民将钱存入银行，银行除了以利率为杠杆来调节储户的存款意愿外，是不能靠关闭柜台来拒绝的。同样的道理，如果贷款者按照约定来还款，银行也没有理由设置额外的门槛，否则就是店大欺客了。现金流管理是银行内部的事，对客户的行为是不应该设限的。

急于还贷的这批购房者，在“房价一直涨，一涨三十年”的房地产市场化潮流中，真算得上是一群弱势群体了。若是2017年买的房，基本站在高岗上，很多二、三线城市房价跌了一两成，最多的跌了一半。即使是在北上广深这样的一线城市，除了个别区位，房价的涨幅也鲜有赶得上贷款利率的。2017年之后买房，赶上了“房住不炒”的严厉调控，购房者很少能按照基础利率贷款。视首套或二套，贷款通常比基础利率高上一两成，又因利率高高在上，购房者商业贷款的利率普遍在5%以上，高者则超过了6%。比如去年年初，就全国而言首套房贷款利率是5.46%，二套房的房贷利率高达5.83%。调控颇为严厉的城市，比如刚修通地铁的河南洛阳，首套房贷款利率竟高达6.37%。

如今，郑州、福州、厦门首套房贷款利率最低降至3.8%，珠海更是降到了3.7%。对于那些与银行签订了固定利率贷款合同的购房人，贷款百万30年按揭，每个月就要多还1000到1500元，30年就是约50万元。面对着巨额资金差异，除了尽快还完贷款，似乎选择有限。

当购房者纷纷选择提前还贷，将银行资产转化为个人固定资产的时候，对于国家的经济运行、刺激消费却有着不利的影响。没有提前还贷，银行的资产负债表上保持着充盈的资产和负债，资金充裕，源源不断地流入实体经济，促进经济发展。资金留在购房者手中，也会变为消费资金，用于购买食品、旅游、娱乐，带动相关行业发展。欣欣向荣的经济需要我们对未来充满信心，需要一定的超前消费。而存款转为房产，资金就如同凭空消失了，只留下钢筋水泥。

从这个意义上讲，银行为提前还贷者设置了门槛后，的确有借贷者把年终奖花在春节旅游上。可对于大多数人，他们仍会排队还款。既然如此，银行何不适当灵活处置，给既有的购房者一些利息优惠，留住客户，留住经济运行的活力。当然，操作起来并非易事。

很多提前还贷的资金，其实就来自金融机构的新增低息贷款。 提前还贷