楼市为何难提振？

今年全国各地已经出台了300多项挺楼市政策，但最让人惊奇的是珠海市住房公积金“一人购房全家帮”政策。过去“六个钱包”买一套房还是中国家庭购房的“潜规则”，如今变成了明规则。一顿操作猛如虎，可楼市却没有出现以往救市后的活跃。

房地产面临的是一个几十年来少有的大变局。这个变局，按照重庆市前市长黄奇帆的说法，包括人口、老龄化、城镇化率、人均住房、房价等六方面内容。2020年，中国的人均住房就达到了50平方米，和欧美国家住房天花板的高度一样了。房改30余年来，地产商建房接近400亿平方米，老百姓买了300亿平方米，这300亿平方米中有60亿平方米是闲置的。从北上广的房价上涨到二、三线城市的普涨，再到十八线小县城也猛涨一波；从各地“抢人”大战到货币化安置去库存，楼市可以想到的题材和推动力似乎已经穷尽。剩下的唯有作为居住属性的不动产的长期抗通胀能力，但即便有抗通胀属性，房价的变动也是和人口流动密切相关的，没有了人口流入，再好的房子、再刚性的建造成本也难以支撑高昂的房价。而一线城市的房价和当地收入的比值，也就是购房痛苦指数，已经跻身于全球前列。

房地产市场处于十字路口，还有更为直接和近距离的观察。2020年下半年以来，房企融资“三道红线”发布，随着调控政策日趋严厉，多家大型民营房企融资困难，资金链断裂，房子打折促销一波接一波。尤其是在三、四线城市拥有大量土地储备的恒大等房企的陨落，本来就人口无以为继的地区的房价更是陷入泥潭。叠加疫情的打击，居民收入断流，法拍房数量激增，短短几年中累积的300万套之巨，无形中给房地产又添加了一层压力。直接的结果是土地财政难以为继。

本次房地产刺激最核心的举措是按揭利率的下行，下降幅度前所未有。影响按揭利率的贷款市场报价利率LPR在稳定了近两年后两次下调，共20个基点，在此基础上住房按揭执行利率再下调20个基点。各地银行基于调控政策转向，不仅放款时间大幅度压缩，首套房、二套房实际执行利率也向着LPR靠拢，购房者能够获得的最低贷款利率已低至4.25%，比一年前低了一个百分点。如果在此前的严格调控区域，就可能是两个百分点的下降。对于百万元期限30年的贷款，这两个百分点，每个月的月供就可能从6000余元的基础上，减少了1300元。若不考虑首付，意味着房价降了两成。可融资政策宽松了，民营房企还是不敢踊跃拿地；贷款利率下降了，老百姓还是在购房上踯躅不前。在苏州等多个城市，由于限购时限缩短，二手房市场反而涌现出大量抛盘。

今年的房地产市场有其特殊性，那就是需求侧家庭收入越来越不均衡了。北京大学刘国恩教授刚刚发布的一份调研显示，疫情后高学历招聘职位在增加，低学历人群面临着更严酷的就业环境。此前北京大学卢锋教授的一项调查则显示全国范围内失业率攀升至6.1%，16到25岁的青年失业率高达18.2%。如果说“六个钱包”要扶持的正是这一年龄段的年轻人，那么对他们而言，基本的生活条件更为重要，购买商品房无异于奢侈品消费。即使在北上广深，互联网巨头的大裁员，也侵蚀着购买力。

而“六个钱包”的拥有者正在老去。今年是2022年，正是三年困难时期结束后的第60个年头，新中国历史上规模最大的一波婴儿潮里出生的人开始步入退休生活。攒了一辈子的养老钱，再放在儿孙辈的购房款里，已经心有余而力不足了。 楼市