房地产市场的十字路口

最近，全国多个城市宣布大幅下调土地拍卖的溢价率，将溢价率控制在15%。比如深圳市，今年8月底宣布溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，通过摇号产生买家。不仅深圳，近期多个城市的土地拍卖规则——15%的溢价率+摇号，基本成为标配。过去很多城市的土地供应稀缺，土地拍卖导致“地王”频出，最终推高了房价。按照现在的土地拍卖新规，“地王”现象将成为历史。

事实上，这只是近期土地拍卖政策调整的一部分。长期以来，很多地方政府对土地供应实行饥饿营销法，明明有大量的土地，但是短期之内只拿出一小部分供应市场，由此让房企在市场上哄抢土地，以此推高土地价格，将土地财政的收益最大化。这种营销模式，最终成为房价上涨的重要推手之一。

为了从源头解决土地价格越来越高的问题，将土地供应模式由细水长流变为集中供应在业界的呼声越来越高。今年2月份，自然资源部宣布，对全国22个重点城市的住宅用地实行“两集中”新政。所谓“两集中”，就是要求重点城市合理安排招拍挂的时间节奏。第一，集中发布出让公告，原则上全年不得超过三次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二，集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。在首批试点的22个城市中，包括北京、上海、深圳和广州四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市。

监管层推出土地集中供应制度，一方面是希望在供应层面加大土地供应，同时也可以抑制需求层面，因为大量土地集中上市，会增加房企的资金调度难度，降低房企的拿地能力。

不过，从今年的首批集中供地结果来看，抑制地价的实际效果并不理想，并没有达到预期的效果。在22个试点城市中，有9个城市的溢价率控制在个位数，但是有多个热门城市的溢价率依然很高，比如厦门的溢价率超过了30%，还有的城市溢价率也在20%以上。控制地价的现实挑战依然很严峻。

今年7月底的政治局会议，提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。稳地价的重要性被上升到越来越高的层面。

由于今年首批集中供地的效果没有达到预期，所以在第二批集中供地时，多个试点城市一度叫停了拍卖。22个试点城市中，多个城市开始修改拍卖规则，提出了15%的溢价率上限，达到上限之后实施摇号。由于事先人为设定了土地价格的溢价上限，经过修改之后的集中供地政策从理论上而言，应该可以抑制不断攀升的土地价格。

从我国房地产发展的历史来看，由于地价上涨过快，地价占房价的比重不断上升，以前地价占房价的比重大概只有10%。按照社科院的研究，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，也就是地价占房价的比重接近七成。所以，如果地价上涨的速度被控制下来，房价上涨的推动力也会减轻很多。土地拍卖制度的重大变革，将为房价的走势增添很多变数。

当前，我国的房地产市场正处于一个相当微妙的时刻，一方面房价还在上涨，与此同时，由于楼市调控接连出台了多个重磅武器，房价下跌的压力越来越大。

去年年底以来，全国房价经历了一次集体普涨，很多城市的房价都创出了历史新高，在全国房价进入集体高潮之际，楼市调控也迎来了史上最严厉的时刻。

2020年8月，监管层对部分重点房企提出了“三条红线”的要求，约束房企的负债扩张。所谓“三条红线”，一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比小于1。按照监管层的要求，如果房地产企业触及全部三条红线，就不能再新增有息债务；如果碰到两条红线，负债年增速不得超过5%；碰到一条红线，负债年增速不得超过10%。

在“三条红线”的要求之下，部分负债率较高的房企不得不降杠杆，通过降价卖楼迅速回笼资金。部分城市的政府部门开始约谈开发商，要求约束降价行为，最近已经有越来越多的城市发布了“限跌令”，禁止开发商随意降价。

作为全国楼市的风向标，深圳市率先推出二手房参考价机制，让持续暴涨的深圳楼市迅速降温，其楼市的成交量暴跌，二手房价格连续数月环比下降。

继深圳之后，全国多个城市开始借鉴二手房参考价机制，它的杀伤力在于和银行房贷挂钩，即使买卖双方的实际成交价不按照官方参考价，但是银行按照参考价发放贷款，而参考价大幅低于实际成交价，使得买家能够获得的房贷大大减少，以此降低买家的杠杆能力。二手房参考价机制出台之后，很多人原本可以通过贷款买房的，现在由于资金和房价之间出现巨大的缺口，所以只能被挤出市场，由此导致楼市供需双方的天平失衡，对房价上涨起到遏制作用。

除此之外，银行放贷越来越紧，对房价上涨将起到釜底抽薪之效。今年年初，银行的房地产贷款集中制度开始正式实施，为了防止房地产风险向我国的金融体系蔓延，避免房地产灰犀牛伤及中国经济，监管层要求银行将房贷比例控制在一定范围之内。在监管红线要求之下，银行现在能够发放的房贷额度已经越来越紧张。最近，很多城市的放贷额度已经排到了明年，部分银行甚至暂停了二手房房贷业务，“房贷荒”现象开始蔓延。

对于购房者而言，房贷额度紧张带来了多方面的冲击，首先是买房的周期变得越来越长，现在一线城市的二手房交易大多是“卖一买一”的置换型，一套房屋的成交背后通常牵连着多套房屋的买卖。房贷放款周期拉长甚至暂停，使得这些连环单在技术上越来越难以操作，这将导致楼市成交量明显下降。

中国的楼市具有极强的金融属性，房价涨跌在很大程度上和房贷松紧政策息息相关，房价大涨的年份，基本上都是房贷政策宽松之时，而楼市低迷的年份，也基本上都在货币紧缩周期之内。监管层为了在房地产和中国经济之间筑起防火墙，这种趋势短期之内不会有松动，这也就意味着，楼市的货币宽松时期很难重现，即使宏观经济层面出现货币松动，楼市也会持续面临定向紧缩。

随着近期全国多个重点城市修改土地拍卖的规则，将稳地价作为重要任务，这意味着楼市调控继续升级到一个新的高度。过去的楼市调控，大多为限购限售等行政调控，叠加信贷政策，很少触及土地拍卖，而现在楼市调控开始重点提及稳地价，房地产调控开始从土地源头发力，楼市调控也进入了一个新时代。

由此带来的另一大影响是，房地产税可能会加速推进。随着土地价格的上涨空间被抑制，地方政府的土地财政收入会受到明显影响，在这样的背景之下，房地产税的重要性将更加凸显，推出的必要性也更加紧迫。如果没有房地产税的配合，稳地价的调控政策很难持续推进。因为控制地价必将影响到地方政府的土地财政收入，由此带来的地方政府财政缺口，只有通过房地产税来进行弥补。或者反过来说，只有正式推出房地产税，地方政府不再过度依靠卖地收入，房地产调控才能从源头上发力。

过去几年，房地产税的推进一直走走停停。2019年，房地产税立法一度呼之欲出，但最终还是归于沉寂。2020年和2021年的《政府工作报告》中，房地产税的字眼已经悄然消失。

不过，进入2021年以来，对于房地产税的提法又开始重新活跃，有关人士再度对房地产税频频表态。今年4月份，财政部税政司司长王建凡表示，“十四五”期间，财政部将“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。财政部部长刘昆也在媒体公开发文，表示“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

更受瞩目的是，今年5月份，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

过去几年房地产税之所以放慢脚步，主要还是和宏观经济背景发生了重大变化有关。2019年中美贸易冲突升级，2020年新冠疫情暴发，这两大历史性事件接踵而至，给中国经济带来较大压力，如果此时推出房地产税，将会给中国经济带来更大的不确定性。而今年有关部门再度提及房地产税，首先是因为中国经济已经从疫情后率先企稳，除此之外，也和当前楼市调控“稳地价”的举动息息相关。

过去很多年，地方政府对土地财政形成了强烈依赖，以土地出让金占一般公共预算收入这个指标来看，国内有90%以上的地方政府对土地财政的依赖度超过50%，其中有20多个城市的土地财政依赖度超过100%。另外，从一线城市开始，未来将有越来越多的城市进入存量房交易时代，对于地方财政而言，这意味着必须将财政收入的模式从一次性卖地收入，切换到更具持续性的房地产税。

今年以来，有关人士对房地产税密集表态，加之房地产调控开始向上游土地源头发力，种种迹象表明，房地产税的推进将再度提上日程。

经过30多年的发展之后，中国房地产市场的改革正在逐步进入深水区，过去很多难以触及的利益奶酪，比如地方政府的土地财政，现在已经面临大刀阔斧的改革，甚至是房地产市场的路径选择也面临重新设计。

8月31日，在国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

上世纪90年代，我国停止住房实物分配，开始实行住房分配货币化改革，当时的房地产发展路径原本是要借鉴新加坡的保障房模式。不过，到了本世纪初，房地产被视为国民经济的支柱产业，内地的房地产发展最终更接近我国的香港模式。经过20年的发展之后，房地产为中国经济做出了重大贡献，但是高企的房价带来的负面效应也越来越突出。到了现在，中国的房地产发展再度迎来重大转折，从香港模式慢慢向新加坡模式倾斜。

无论是地方还是中央，最近两年都已经表现出越来越明显的变革趋势。地方政府中，深圳市率先公开提出学习新加坡模式，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房里。住建部等中央部委也多次表态，将来要以保障性住房为发展重点。中国的房地产市场，再度来到一个重要的十字路口。 楼市房产税土地溢价率北京房价下跌2017房价房价开始下跌热点全国房价购房