温州:个人合作建房涉嫌欺诈

拿地

仅三次尝试，赵智强就在温州拿到了他们想要的地块。面积有23亩的江前村三产安置地，最终成了他们心仪的地块儿。11月15日，赵智强从温州市国土资源局拿到国有土地使用权出让成交确认书，拿到了这块地。这次成功，让赵智强和他的260名会员惊喜交加。此前有过两次拿地未果的经历，第一次是温州市府西面的大约10多亩的地块，因为处于市中心，地价比较贵，建房成本太高。再者，建房联盟面对许多开发商的竞争，资金相对较少的他们没有优势。第二次是温州大学地块，由于面积达到60多亩，经过商量最后还是放弃了。

赵智强在自己的博客上写道：“对于第三次尝试，协会花了一年多时间考察地块，最终选择了地价、位置比较合适的江前村三产安置地块。出让价在1.0458亿元。按初步规划，该项目均为多层建筑，预计能解决200多户家庭的住房需求。最主要的是此地块面积较小，开发商无意于开发，已两次流标。”

在这次拿地过程中，赵智强和浙江瑞安正元房地产开发公司结成了同盟。赵智强看中对方的是该公司银行户头清白，没有过多的债权债务纠纷，而正元公司2006年5月份刚从国营转为股份制企业，急需扩大社会影响站稳脚跟，因此原本有意自己买地开发的正元舍弃了几千万元的利润转为代建方，只收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费。赵智强委托正元房地产公司与村长谈，自己不露面，双方基本谈妥。村长说:“为了表示你们的诚信，先交500万元定金吧，这样其他开发商来，我就全部回绝。”

讨价还价一个多月后，他们愣是把定金价格压到50万元。事情谈妥，赵智强马上向会员发通知，根据大套8000元，小套5000元的标准募集资金，到了要交定金的最后一刻，统计了一下为49.9万元，赵智强自己掏出皮夹垫上1000元。

保密

定金交妥，赵智强心里落下块石头。因为根据双方合同约定，如果这块地最终没有拿到，村里除了退钱，还要赔50万元。“这样如果拿地不成，每个人还能获得5000元、8000元的，大家也不会有什么抱怨。”

“此后，也确实有房地产开发公司去找村长谈拿地事宜，村长说，‘这个事情你们就不要来掺和了，我已经跟一家公司谈好了’。”赵智强笑着说，“但是拿不拿得到地，最终还要看招标会上的结果。我就跟会员讲好，集资建房的事情千万不要对外说，说了对大家都不利，万一有人来抢着拿地，我们就没啥戏了。北京那边就有个人集资建房看上的地，开发商拼命举牌哄抬，深圳更是十几个开发商去抢集资建房者看上的土地。所以我铁了心不能过早暴露身份。”结果到了10月份，赵智强还在放烟幕弹说拿地没戏。

然而，赵智强所选择的“保密”对策，成了温州个人合作建房模式被指责的理由之一。12月26日，温州市房管局局长胡立同明确表示，温州个人合作建房项目存在“违规操作”，违反了房地产开发的相关要求。他还透露，该局近日已向建设部递交了一份关于温州个人合作建房的调查报告。胡立同说，“在事先没有告知的情况下，温州个人集资建房组织就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑”。

对胡局长的这一说法，赵智强说，“现行的法规不允许个人拿地，我们根本就绕不开房地产开发公司，只能委托房地产开发公司拿地，而且土地招投标的整个过程非常严格，完全是公开公平竞争”。而温州市国土资源局局长刘允南的态度是，“现在不是这260人拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地”。

边界

事实上，因为“保密”而连带的“欺诈”之嫌，远远不是这次事件的全部原因。

胡立同质疑的另一点是，法律意义上的个人集资建房标准有:对象是工矿、企业等组织住房困难户，土地是政府划拨的，符合经济适用房开发的有关要求;要在政府房管局的指导下成立非营利性组织来运转整个建造过程;可享受国家税费减免的优惠待遇;住宅不得向社会租售，产权是不完全的，等等。“温州个人集资建房项目在操作上已脱离‘个人集资建房’有关标准框架，存在明显的违规行为。”但他也指出，目前程序还没走到房管局这一步，这些只代表他个人看法。

赵智强表示，在集资建房启动的时候，他曾先后向三四个相关部门专门呈文，详细介绍相关情况。“各部门始终没有回应，我们就先做起来再说。”按照他的逻辑，既然没有人反对，那就可以做，所谓“非禁即入”。赵智强和正元房地产公司的王鉴辉一直很注意是否合法这个问题，从一开始他们就咨询了法律机构，并反复讨论，如何能使此次个人集资建房走上一条“合法集资”的道路。

简单描述温州集资建房的模式大致如此:由一家房地产开发公司(正元房地产开发公司)出面去谈地，集资建房者集资的土地保证金和土地款打到该公司的账户里，这个账户由四方监管，如果拿地不成资金退还，拿地成功，则成立该房产公司下面的一个类似于项目公司的集资建房公司，土地款结清后，开发款就打到该集资建房公司的账户里。在这次合作中，房地产开发公司收取管理费，营销协会也会视最后的资金情况适当收取费用，这一点得到了260名会员的一致认可。会员之一的曾雪秋说，“只要能保证以每平方米5300元拿到房子，其他的我们都不管”。2006年，这一地块周边住房的价格每平方米在8000元到1万元。

赵智强在没有明确法规框架内的尝试，未必没有“硬伤”。在一些法律专家看来，个人集资建房的初衷是好的，但温州的模式不妥，“最主要的就是当初向会员集资的土地保证金和土地款是打到了开发公司也就是瑞安正元房地产开发公司的账户上，而不是集资建房成立的项目公司的账户上，虽然这个账户目前是四方监管，资金流向专款专用没有任何问题。但这样就与现在的金融法律法规相抵触，集资也没有经过有关部门批准”。这样实际上形成了管理上的漏洞，在程序上缺少监管，一旦多方出现仿效，后果不堪设想。

专家认为，能够适用现在法律法规的一个集资建房最佳模式是先成立一个公司，然后集资者将钱打进该公司的账户里:“这是一个经营行为，集资者作为公司的股东，成为投资方。”然后再委托一家房开公司去购地，把公司的钱打到房地产开发公司的账户里，等拿地成功，再把公司挂到房地产开发公司旗下作为项目公司，所有资金全部在项目公司的账户里独立运作。这个模式虽然比现在的温州集资建房模式多一道程序，但有许多程序其实不能忽略，它可以避免法律上的问题。

赵智强现在面临着温州房地产商“非法预售”的讨伐。他们认为:“没有拿到预售证就已经开始卖房子了，根本就是违反了商品房预售条例。”“既然个人集资建房可以这样搞，那我们为什么不可以，没拿到预售证就以集资建房的名义先圈一笔钱进来，这样就解决了项目的融资问题。”

对于这样的说法，虽然王鉴辉认为：“我们根本就不存在‘售’这个环节，在拿到土地之前，每一套房子已经有主了，根本就不是公开对外销售。”但合作建房联盟成员之一孟宪生律师则指出，如果开发商以集资建房的名义圈钱，显然就涉及非法集资，既然非法集资，就有欺诈的嫌疑——个人合作建房与盈利的边界在事实上并不清晰。这其间更真实的现实是，赵智强承认，温州集资建房最后与会员签的是商品房预售合同。虽然从实质上说，是集资者以股东的形式入股集资建房项目公司，委托母公司购地代建房屋，但从形式上来说，与现在的商品房销售流程相当一致。因为要办出产权证只有通过这样的途径，在目前的法律法规下还没有其他办法。 温州温州银行欺诈建房