从危楼到新居：广州“原拆原建”的探索

编辑·王珊2025年的春节前夕，收到钥匙11天后，马妹就迫不及待地搬进了刚建好的新房：房子63平方米左右，两室一厅，白色墙壁干净清爽，地上是浅灰色的瓷砖。厨房最让马妹满意，大理石台面上嵌有不锈钢水池，灶台上方是崭新的抽油烟机，明亮整洁。马妹说之前住的房子没有管道煤气，只能用煤气罐。因为怕危险，她把煤气罐放在窄小的阳台，煤气时常打不着火，做饭时屋顶还会有墙皮掉下来。

说是新房，马妹其实已经住了40多年。这栋位于广州花都区新华街丰盛社区的集群街2号居民楼，靠近广州北站，建于20世纪70年代。2024年3月起，这栋楼进行了“原拆原建”——原本五层的砖混结构旧楼被推倒，在原地重建了钢混结构的新房。资金由业主自筹，楼里格局保持原样，2梯24户，楼道里还加装了电梯。

在原拆原建前，包括马妹在内的业主一直忍受着逼仄和危险的生活环境。今年74岁的钟彩兰自1986年入住这栋楼的三楼，她就对下雨天有点担心：大风会把楼顶的沙子吹进屋，窗户在狂风暴雨中跟着晃动。有一年夏天暴雨，路上的积水没过小腿，雨水灌进楼道，她很怕整栋楼在滂沱大雨中坍塌。后来，房子逐渐老旧，排污铁管一直渗水，整个房间弥漫着臭气，她平时都不敢开厨房门，怕串味。

马妹的孙子王子奇告诉本刊，重建前房子很潮湿，墙壁上有霉点，屋子里透着霉味，时常能看到蟑螂，也闹过老鼠。这和2号楼的环境与布局有很大关系。这栋楼一楼是商铺，一个个狭窄的铺面鳞次栉比，有卖早餐的，有卖服装的，也有给饭店供应汤料的。楼门前的道路旁还有不少流动摊贩，一些商贩平时就把货品塞在狭窄的楼道里，容易招虫鼠。

住进去之后的许多年，钟彩兰一家的共同目标就是攒钱换房。钟彩兰的儿子1997年参加工作，每月会把工资上交给母亲，除了日常的吃穿开支，一家人基本上没有别的消费。钟彩兰在石油公司做会计，丈夫是车队的维修工，1983年两人的工资都是43元左右，到1999年她的工资涨到了1000多元。1999年，钟彩兰攒够了3万块钱的首付，在稍微偏远一些的地区买了一户新房，南北通透，1200元一平方米。

72岁的徐耀通也是楼里的住户。1995年因为受不了房子的老旧逼仄，他搬回了两公里外的老家。他翻盖了房子，一楼养鸡，二楼自住，更高的楼层租出去。钟彩兰说，像徐耀通这样老家离单位近，还有宅基地的才有条件回村里住。和她情形相似的居民都是需要靠一家人攒钱换房改善条件。

搬走之后，钟彩兰把房子租出去过，租户住了一个月，就嫌房子里“厕所味”太重，退租了，后面几个租客也是一看到房子就走了。之后的20多年里钟彩兰一直没再出租房子，她每年会回来查看三四次，检查窗框、玻璃有没有松动，怕砸到人。她发现楼里的住户越来越少。住在集群街2号楼的丰盛社区的居委会主任曾燕娜告诉本刊，2017年她刚来社区工作时，楼里居住的业主只有四户，到2023年，只剩两家，其中有马妹一家，因经济实在困难，一直没钱换房。租客也很少，不少房间被租出用作仓库。2017年，集群街2号楼曾有过改变的机会。当时广州北站扩建，征用了周边的一片居民用地，就在集群街北边400米的地方，有商住楼被征拆新建免税综合体。这之后，集群街2号楼的业主也在等待着征拆，但拆除的范围一直没有扩大。

再次看到机会是在2023年5月。当时，花都区住房和城乡建设局（以下简称花都区住建局）计划了一项“广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目”，总范围71.4公顷，涉及4个社区、126个老旧小区。集群街2号楼也在整改的范围内。“微改造”主要是对房屋进行外墙粉刷、屋顶防水、雨污分流等工作。在项目初期，各个街道会向居民征集改造意见。

在街道和社区召开的会议上，徐耀通对“微改造”提出了自己的想法。他觉得2号楼的内部有很多漏水、墙皮脱落的问题，只是修补外墙，依然无法住人。他想起自己当年在村里拆建房子的经历，他向居委会提议：2号楼是否可以原地拆了重建呢？最初，徐耀通还是希望能像拆迁那样由政府出资拆建这栋楼，但会上的工作人员告诉他目前已经没有拆迁计划了。

徐耀通提出集群街2号楼的老化问题后，花都区住建局对这栋楼进行了抽芯鉴定，发现已经是“D级危房”——这意味着房屋的承重结构已经存在垮塌的风险。曾燕娜告诉本刊，危房不纳入微改造范围，要先排危后才可微改造。对于危房治理，有两种方式，一种是加固，一种是拆除重建。业主了解了这个情况后，需要对危房治理做出表决，确定采用哪种方案。一开始大部分业主仍然以为拆除重建是政府出钱，在社区征集的意见表上写：“同意拆迁重建，但业主不负担重建任何费用”“要按时交楼、定期回迁”“回迁房要水电齐全，要装修好能入住”等等。

事实上，在国家政策层面，老旧小区的拆建改造与拆迁有本质上的不同。2020年发布的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提到，要“合理落实居民出资责任”，“按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实”。

2023年8月，在会上听到花都区住建局的工作人员解读政策后，徐耀通和钟彩兰都能接受业主出资的提议。徐耀通在新闻上看到过国内其他省份有过居民筹钱重建旧楼的案例——2022年5月，在南京鼓楼区，全国首例由产权人自筹资金进行危房翻建的项目完成了新房交房；2023年4月，浙江杭州市建于80年代、共有14幢多层住宅（其中4幢为C级危房）的“浙工新村”小区也开启了居民自主更新的“原拆原建”。

走出会议室，徐耀通和钟彩兰决定一起去说服其他业主。在他们看来，这是眼下唯一能改变房子这样“废”下去的方式——2021年住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，早就提到要严格控制大规模拆除、增建、搬迁，要“保持老城格局尺度”，“鼓励采用‘绣花’功夫，对旧厂区、旧商业区、旧居住区等进行修补、织补式更新”。

徐耀通请了一些老邻居到茶馆喝茶，给他们讲解，如果这次不重建，房子会一直维持原貌，如果塌了就什么都没了。相反，房子建好可以增值，不管是租还是卖都不亏。他告诉本刊，原来破烂的房屋很难出售，重建后，附近区域不错的房子价格在每平方米一万多元，按市价能卖到60万元。与此同时，设计院制作的改建方案提到为新房加装电梯，这也是一个能够吸引到楼里老年住户的点。建筑师赵文佳和同事负责2号楼的重建方案。赵文佳2023年12月第一次来到集群街2号楼现场走访，他看到这栋楼很多阳台都进行了加建，楼道只有90厘米宽，过于狭窄。内部的户型也很混乱，有几套房子的客厅和卧室被楼道隔开。徐耀通家就是这样，一个南向的房间在走廊的对面，要到那个房间得走出家门穿过公共过道才行。

业主们提出要求说希望不要改变原来的房间数量与朝向，楼层也不能变。基于这些问题，赵文佳着手先初步绘制每户的整体的长宽，再进一步设计内部房间、厨房与厕所的排布。起初赵文佳把加装的电梯设计在楼体北边，这样会让业主朝南的房间多一点，也会让电梯噪声更少地影响到业主。但这受到了一楼商铺业主的反对：2号楼的北边面向市场，商铺更旺，把电梯放在北边会影响商铺的收益。赵文佳只好将电梯改回南边。

但有一件事情让赵文佳很为难。按照规定，原拆原建楼的占地面积不能有改变。加装电梯、增加厕所和厨房的面积，同时又不能减少业主的套内面积，那势必会增加整栋楼的面积。不然他的设计无论如何都无法实现。花都区住建局针对这一问题向上级沟通。就在那段时间，广州市刚好出台了新的政策，允许原拆原建楼适当增加一部分公建配套面积，这才解决了这个问题。

花都区住建局总工程师卢祥铅说，另一个难点是，按照“新建筑”的建设标准，楼与楼之间的消防距离应该有6米，但集群街2号楼这片区域都是上世纪70年代建成的老建筑，楼间距只有2米，拆除重建后周围也没有更多空间来达到6米的标准。对于这个问题，卢祥铅说，市住建、市规自部门联合印发了文件对这次的“先行先试”项目提供支撑——2024年7月新印发的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》规定，原拆原建楼只要在消防标准上不比原来差，就可以审核通过。

承建改造的国企单位初步计算重建的成本是4600元一平方米。根据估算，集群街2号楼，拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则，最终由产权业主共同承担改造成本，平均每户出资30多万元。有业主提出质疑，说2000元一平方米就足够建房子了。徐耀通去跟业主解释，他们所处的位置是在老城区，周围楼房密集，拆楼、运输材料都不方便，都需要额外的成本。而且这次重建会给房子进行简单的装修，安装管道煤气、抽油烟机，他觉得这些费用也都不少。

曾燕娜告诉本刊，在几次会议交流后，业主们逐渐能够接受出资改建，但对于资金、先例有担忧。为了打消居民的疑虑，2023年年末，集群街2号楼所在的社区居委会与业主代表、业主企业代表分别开设共管账户，管理拆建资金：每一项支出给建设单位的款项，都要经过多方签字才能支出。

马妹和丈夫老两口实在拿不出20多万元。他们甚至跟居委会提出，能不能拆别人的房子，把他们家留下。针对这样的情况，街道人员咨询了几家银行，想要为马妹家办理贷款。但银行无法给60岁以上的老人借贷。曾燕娜说服马妹把房子过户给孙子王子奇，她劝老人，现在的努力也是为了以后孙子娶媳妇能有一个新房。但过户之后，办贷款仍有阻碍。王子奇名下只有这一户房产，当房子拆除后，失去房产的主体，也就没有了抵押物，银行依然无法给他办理贷款。还是承建改造的国企给马妹家垫付了钱，等王子奇拿到新房产证后再办贷款。

就这样，在2024年春天的一个小雨天，徐耀通、钟彩兰远远看到吊车驶入被围起来的集群街2号楼，工人挥起锤头从五楼一点点敲掉砖块。徐耀通后来走进去看落下来的墙砖。“一块好砖都没有。”他说。这次原拆原建项目启动后，卢祥铅和同事去调研了之前南京和杭州的相似案例。卢祥铅说，南京鼓楼区自拆自建的房子建于20世纪50年代，最初也是由业主提出自拆自建，整个过程耗时10年，前期有多年的时间花费在业主代表与设计公司沟通设计方案、办理手续上，但项目进程总是因为业主难以达成统一意见而延缓。

“居民自我很难去协调所有业主，今天聊这个，明天聊那个。”看到南京的案例，卢祥铅觉得集群街2号楼的项目不能完全由业主自发去推进。他告诉本刊，南京的项目进展到第七年，直到政府介入后找国企帮忙做代建，才有了实质推进。吸取了南京的经验，卢祥铅所在的区住建局在最初出台政策时就计划由政府牵头，引入国企来进行代建。

在这一点上，集群街2号楼有天然的优势。这栋楼的24户住宅中，有15户的产权同属于一家叫城投公司的国企。于是，居民委托了城投公司下属的公司进行代建。花都区新华街道办事处规划建设办的工作人员张媛告诉本刊，国企帮助业主们去跑报建手续，政府部门也提供了便利程序，让其一次性递交所有的材料，各个部门迅速对接，使得审批由47个工作日压缩至5个工作日。

2025年1月集群街2号楼原拆原建项目正式交房后，附近有不少旧楼的居民向街道咨询自己的楼是否也能够原拆原建。对此，街道召集有意向的居民开会，给居民讲解相关政策，争取推广集群街2号楼的模式。卢祥铅告诉本刊，现行的规划政策对于新建楼的绿化面积、楼间距都有规定，密密麻麻的老旧小区很难达到这些规定。他认为，如果想要大范围地复制“原拆原建”项目，需要在规划、土地、建筑规范和金融这些方面的政策上做出调整。他提到，《中华人民共和国土地管理法》是在1987年施行的，而这些建于五六十年代的老楼在土地来源等各方面的档案是有缺失的，在重建的过程中，比如为了增加公建配套面积，基地增加了二三十平方米，但新增面积找不到原始的征地来源，会影响到最后产权证的办理。张媛说，政府部门正在探索多业主、多产权、多用地性质的老旧危房连片成片自主更新路径，试图将多栋老旧商住楼改建为现代化社区，并配备公建配套、绿化活动空间、停车位等旧城区稀缺的设施。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉一直在关注集群街2号楼的重建。他告诉本刊，在许多城市的老城区，已经没有足够的腾挪空间来适应以往大范围的拆迁模式。由居民主导的，不扩大楼体面积的“原拆原建”更适用于现实的情况。李宇嘉说，2020年发布的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了“谁受益、谁出资”的老旧小区改造原则，在这一背景下，居民进行自我改造，一方面可以减轻政府的财政支出，另一方面也能提高社区的治理能力。“希望最基层的社会治理能减轻过去政府大包大揽（的压力）”。

今年3月9日住建部部长倪虹曾对媒体表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。”在李宇嘉看来，未来居民自主更新老旧住宅确实可能成为一种新的趋势，但同时，李宇嘉也提到，居民自我改造的模式也存在困难，首要问题是，需要改造的老旧小区的业主往往是老年退休工人，经济条件有限，很难拿出改造的钱，会出于经济的考量缺少改造的意愿。李宇嘉指出，像集群街2号楼的改造项目能成功，一是这栋楼地理位置不错，重建后房屋能够增值，二是重建最早是由业主提出的，业主们的重建意愿比较强。“原拆原建需要政府在需求摸排的过程中找到每一户居民改造的意愿或者痛点，尽量满足不同业主的个体诉求，比如有的业主想在原户型里增加一个房间，有的业主希望楼前有跳广场舞的空间等等。同时，对于经济确实困难的业主，政府也应该有金融上的兜底保障”。

这次重建，徐耀通多出了一点钱，和国企换了一套房，增加了9平方米的使用空间。他打算让房子晾晾味道，之后和老伴搬来养老。这里有电梯，下楼买菜也方便，比住在村里好。

（文中王子奇为化名）