​撞得头破血流的合作建房模式

（文 / 贾冬婷）

( 2005年7月31日，中国第一个合作建房出资人选房会在北京召开。图左为于凌罡 )

“净地”上的锅炉房和市场潜规则

8月8日，于凌罡们最终放弃了北京芍药居地块的竞拍。

位于北四环、北三环之间，与对外经贸大学和中日友好医院相邻，距离地铁13号线以及未来的10号线仅数百米，这地段正与大部分出资人住在北四环附近的愿望吻合，从5月份知道可能要挂出，就一直被视为首选地块。而7月6日“芍药居甲2号住宅及配套项目用地”发布的挂牌公告看上去也很美:该宗地面积15800平方米，已由北京住总市政工程公司完成“七通一平”工作，其中还特别注明，“一平”指场地平整。

等到于凌罡们实地去考察，却发现这块“净地”上赫然出现了一个405平方米的锅炉房，问土地储备中心，说是“建设用地范围内有一座现状锅炉房⋯⋯由于该锅炉房目前正担负着周边十几万平方米居民楼的供暖，未来还将为本项目供暖，因此需现状保留”。

“相当于去菜市场买肉，发现肉上有虫子，却要花买鲜肉的价钱，”蓝城公司七董事之一张作先说，心里总觉得疙疙瘩瘩的。而且，土地储备中心在竞拍前无法给出一个确切的补偿价格。

在北京市土地整理储备中心网站上，记者看到，芍药居地段的起始竞价为9273.15万元，7月27日由北京隆华广厦房地产公司提出。按23250平方米的规划建筑面积折算，芍药居项目每平方米地价成本达3988.45元。“这样算下来，土地成本就占到了整个房屋成本的60%左右。”于凌罡对记者说。

但对地段的认可仍令他们不忍放弃。7月31日的出资人大会上，有72%的出资人签订了《合作建房宗地确认承诺及授权书》，并向中信信托存入了15万元，共4000万资金。但在竞价即将截止的8月8日晚间，董事会赞成、反对和弃权各占1/3，最终没通过表决。于凌罡说，最终放弃，第一是因为锅炉房，土地损失的补偿无法估计，第二是这块地地价本身偏高，第三是5000万资金缺口需要融资。

“设置锅炉房这种‘合理’障碍，肯定是原土地方在里面做的一个手脚，买卖双方肯定私下有了某种交易。你看，自始至终就隆华广厦一家公司竞拍，而且他们最终拿到了。”于凌罡对记者说，“我们只能按照公平交易而不是有黑幕的情况，去计算成本。”

净地不净。然而，现实中找到一块“干净”的地几乎是个奢望。清华大学建筑学院院长助理周榕对记者说，“只有一个锅炉房，已经是非常非常干净了，更多时候，还有住户没搬走呢，谈拆迁更麻烦。事实上，等一块空白的地让你拿，几乎是奇迹。‘招拍挂’也只是一种形式而已，想要通过控制规则来控制结果，太容易了”。

周榕说，于凌罡像一面镜子，他的合作建房计划无论成功与否，在尝试的过程中，都将折射出房地产行业许多隐秘的潜规则。

芍药居是于凌罡们的第二次“触地”了，最早在“五一”前后，于凌罡看中了东二环的一块地，因为地价超出出资人预期，在最初的讨论阶段就夭折了。寻找还在继续，于凌罡目前瞄着的还有五六块地，他说，还可以采用房地产界通行的模式，收购、合作开发，哪怕给土地持有者一个丰厚的转让价，成本也要比‘招拍挂’低很多。于凌罡觉得，离下一块地已经不远了。

就在不久前的8月1日，华润刚刚以25.65亿元的天价拿下清河毛纺织厂地块，成为北京新“地王”，按55万平方米住宅算下来，楼盘地价大约要在3800元左右，比同级地块要高出近1500元左右，这也为“8·31”招拍挂制度实施以来“地荒”带来的地价飙升增加了新的注脚。于凌罡也惊讶于地价的飞涨，他感慨，一年前，地价只占总房价的40%，现在要60%了。因此，于凌罡们未来的拿地，将面对深谙水性的开发商们越来越激烈的竞争。

“于凌罡拿千万级资金量与地产商百亿级资本碰撞。”周榕说，“而且，不仅是钱的问题。相对来说，招拍挂还是最公平、公正、公开的方式，于凌罡设想通过其他方式，进入不透明游戏，拼关系，会碰得更惨。资本是嗅觉最敏锐的，别人手里囤积的土地会引来各路资本争夺，为什么要给你呢？”

“土地这个门槛很难跨越。于凌罡进入房地产运作就和我们站在同一条起跑线上，但他们能不能通过这场预赛还很难说。”北京鹏润房地产开发有限责任公司发展中心业务总监陈云峰对记者说。

与万通们合作:谁对谁的妥协？

在正式“触地”之前，越来越逼近的现实压力就让于凌罡考虑转变操作手段:“哪怕首期只吸纳300户，也意味着要上马一项总投资超过两亿元的大工程啊！这必须依赖专业化的运作而非一群人的意气用事。”4月份，于凌罡与万通开始了意向性接触，商讨由万通旗下的“万通筑屋”来代他们建房子。从最初对地产商的对抗转向合作，被外界普遍视为一种妥协甚至“被招安”。

“合作本身就是一种妥协，但关键是谁对谁妥协。”于凌罡认为，“最终结果是开发商对我们妥协，开发商变成了承建商或者服务商，为我们服务。”

这种合作被于凌罡和万通集团总裁冯仑双方共同描绘为“订做服装”，冯仑笑着说，“以前开发商盖房子开发商是甲方，消费者是乙方，现在是倒过来，‘于总’他们是甲方，万通是乙方。相当于万通只是一个裁缝，给我一点手艺钱、茶水钱就行了”。

“要订做衣服，但布料还没买到。”冯仑听说了芍药居拿地的事，对记者说，房屋定制服务已经谈得差不多了，拿地，是下一步双方商谈的重点。“我们可以协助他在市场上找地、拿地，提供价格、位置等方面的建议，提供一些财务服务，最终或许有可能提供实质性帮助，但投资要看风险和收益分析。”

这后一部分的“实质性帮助”才是于凌罡真正看重的。于凌罡目前最头疼的是土地，而土地归根结底还是资金。蓝城公司董事会成员邱克对记者说，为了将风险降到最低，他们规定要补齐缺口再入场，也就是说，像芍药居地块，首先要解决5000万元缺口的融资。

“当初跟万通谈就是因为他们的资金实力。说白了，商业合作，前提就是有钱，就跟娶媳妇一样，长得不漂亮什么都瞎掰。我们希望出现资金缺口的时候，万通可以帮我们补上。在此基础上，我们可以在定制房屋阶段让一部分利给他。”于凌罡说。

“定制房屋对于我们，其实是个‘捆绑条款’。”于凌罡对记者说，“只要有了地，有了钱，就等着人家来找了。建房其实没必要一定找万通代建，万通会外包出去，我们也可以直接找一家有总承包资质的公司，干嘛要多一层盘剥呢？有资金承诺，我们才会跟万通签约。”于凌罡说，他正在与更多机构商谈资金合作的事，包括开发商。

而对“万通们”来说，投入真金白银，还得好好掂量掂量。他们真正看重的，是于凌罡和他的合作建房品牌给自有开发项目带来的宣传效果。

“在土地和其他环节，于凌罡在市场上并无商业优势，他们的协调成本太高，他所有的只是道义上或者品牌上的优势。”冯仑对记者说。

更多的房地产商找到于凌罡，是希望他们团购房子，换得一份广告宣传。鹏润地产的陈云峰就是其中之一。他们刚开发了“明天第一城”项目，“你们来，可以打个很优惠的折扣”，他原以为，这应该是双方都欢喜的局面，没想到于凌罡并不领情，“买个楼座还可能”。

“如果团购了，或者谁给钱就找谁建了，那于凌罡也就跟一个小开发商没什么区别了，公众也没有了对他的长久期待，他对万通也就没有任何意义了。”

“于凌罡房地产公司”出路

“于凌罡正一步步往后退，而且还没有停止。”房产维权专家舒可心一直将于凌罡们看作一群搭积木的孩子，他说，合作建房的结果，不是撞得头破血流，就是被招安，没有中间道路。

这两种结果分别对应的情况是:坚守与现有的房地产开发模式的对抗姿态，或者切实落到去买栋便宜的房子。舒可心说，从4月份与开发商合作到目前的拿地困境，于凌罡在现实中正一步步走向后者，走入既定的市场游戏规则中，“这个规则是所有利益团体互相妥协的结果，不是个体能够撼动的”。

周榕说得更直接些，他认为，合作建房已经演变成了“于凌罡房地产公司”。合作建房一开始似乎笼罩了道德面纱，但这面纱正被一层层剥落，回到既定的业界规则上去。4月，成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，以公司的“壳”来进行商业运作，合作建房告别了个体行为，被抛入了市场。周榕说，这就是一个小型房地产公司，无数小股东做着集体投资梦想，但连水深水浅都不知道呢。内部的信心会坚持多久？

陈云峰与于凌罡见面才发觉，原来他不是要现实中便宜的房子，而是理想中的房子。舒可心说，客观地说，在这个过程中，于凌罡获得了巨大的无形资产价值，是最大的赢家。

“合作建房的模式改了就没任何意义了，我希望他与环境抗争，找出一条解决中低收入家庭住房问题的出路，一年不行，两年不行，要等，等政府的优惠，哪怕五年，十年。”冯仑对记者说。但于凌罡可以等，300个出资人会跟着等几年吗？董事张作先说，出资人中60%到70%的人都是收入水平中下的，想通过合作建房买到便宜的房子。董事邱克说，摸着石头过河，模式有些改变也无所谓。

“合作盖房从买地、盖房子，折腾下来，比团购要高得多。”周榕说，为便宜的房子，于凌罡的成本计算是站不住脚的。“于凌罡所计算的成本是摊在桌面上的，只看到冰山的一角，水面下的没看到。而且，地产开发从拿地到交钥匙，是一个非常复杂的动态过程，不仅涉及一次性静态投资，还要投入时间、管理、人力、社会关系网络和信用保障。”

“这种模式不是创新，是倒退。就像要买馒头，他们说，不如自己买面粉，买面粉，那不如直接去种小麦啊！无视社会分工形成的规模经济。”周榕说。

“据说因为奥运会，2006年之后国家就不批建设用地了，因此我们恐怕只能坚持到今年年底。”张作先说，现在的土地环境有点“看不清楚”。而邱克表示，无论发生什么，作为董事都会坚持到最后一刻。“即使是梦，好梦多做几个也没关系。”■