过一把商铺投资的瘾
作者：三联生活周刊（文 / 郇丽）
“2002年的时候，商铺投资的收益率是令人非常满意的，进入2003年，进入了一个小高潮，2004年之后，就开始呈现阶段性的涨跌交错格局了，不过总体趋势还不错。”身为某网络媒体地产频道的编辑，刘夕（化名）始终保持着职业化接受采访的神态。
2002年，刘夕开始在这家网站做地产编辑。她说，商铺投资赚钱的主要来源就是租金，一般情况下有两种方式，一种通过短期内的买进卖出，就是短线投资赚现钱，另一种就是长线投资收取租金。与普通住宅用房相比，如果前者投资回报率为6%〜8%的话，商铺的投资回报率则可达到8%〜12%。
刘夕称，做与工作相关的事情是快乐的。2004年，她终于按捺不住，开始了第一次操盘，投资44万元，购买一个面积为55平方米的商铺。
其实，在房地产投资中，商铺风险最大，而且银行按揭比例也不高，需要40%的首付款，期限也不长，10年还清。
所以选择商铺一定要考虑首付资金，一般情况下不同地段的商铺价格差别很大，普通地段的商铺，每平方米价格大约1万多元。而到了CBD附近，商铺价格每平方米最高能卖出4万多元的价格，甚至，一些特殊区域的价格会更高。譬如，北京万朋办公用品商城的商铺拍卖会就曾经拍出了每平方米7.1万元的高价，也有一些外地商铺价格曾经达到过每平方米几十万元的天价。这些远远超过大多数人心理底线的商铺价格，只能是随着项目的不断出现而加剧投资风险。
从目前看，市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式:一种“小产权分割商铺”，另一种是“带租约出售商铺”。小产权分割商铺的意思就是说，将产权和经营权分离，投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，共担风险。
这种“小产权分割商铺”的模式，通常情况下开发商一般会打出3〜5年内8%〜10%年投资回报率的承诺，如果以投资回报率10%来计算，大约5〜6年可收回投资成本。刘夕解释说，对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也越大。
据了解，2004年京城在商业地产的销售方式上采用此模式的项目有十多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目，而遭遇麻烦的项目也不一而足。
譬如，第五大道南面不远处号称全国首家“体验式”主题卖场的“巨库”均遭遇了分割出售的负面影响，以致500多个小业主欲投诉发展商而难挽危局。以“巨库”为例，当初“巨库”共有1000个小铺位分割出售，根据卖铺时的协议，买到产权的铺位要给开发商返包两年，这两年的经营由物业统一招商，付给他们这些业主租金就行了，两年后业主们既可以自己经营也可以继续由物业统一运营。
刘夕的商铺选择的是后者——带租约型商铺投资，这种模式实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，先招租招商，然后根据租金再进行出售。
刘夕介绍，带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况，所以，从经营稳妥性考虑，带租约出售方式优于小产权分割，但也并非所有此类商铺都能稳妥运作。北京的建外SOHO、第五大道等都是带租约商铺的典型项目。
据刘夕介绍，她投资的商铺总房款为110万元，贷款66万元（10年），月供为6600元/月。她说，虽然44万元的首付和6600元的月供并不影响其目前的生活水平，但她还是期望10年期间，她的商铺能够保持比较稳定的租金收入。按照刘夕的计算，假如市场平均投资收益率为10%左右，根据市场平均估价，市场平均租金为5.5元/天/平方米，则年租金收入约11万元，年供款为7.9万多元，年收益3.1万元，10年净收益则为31万元。10年后资产总额为141万元，毛利润为97万元，平均每年收益9.7万元。
这样的话，刘夕就可以实现她的长期投资，滚动发展的家庭资产增值目标了。10年后一套110多万元的商铺，以及97万元的租金收入，她就可以进入下一轮的固定资产投资，譬如金融街200万〜300万元的商务公寓投资等。
不过，投资商铺风险很大，刘夕的忠告是，在选择投资项目的时候，开发商往往在销售时有售后包租、自由转让、原价回购等保证，但当商铺变成有场没市的时候，谁都不会心甘情愿接手烂摊子。■
商铺的不可再生与不可复制的特点，使它具有一定的稀缺性、售价具有一定的刚性，因此，往往出现与租价相反的走势。这种现象对于前后相继进入商铺市场的投资者和开发商则有了完全不同的命运与风险，后来者可能完全被项目套牢。
从目前看，各地都活跃着一批商铺炒家，喜欢短期套现，以至于一些观点盛行，认为商铺未来能否升值，关键在于位置和地段，其实不然。商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。不同的行业能够承受的租金水平也有很大差异，所以不能只因其地段好而轻易出手，必须掌握一定的市场租金行情。这也是上海真正顶级地段的商铺极少出售的道理。
现在，商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，地产商的资金链压力越来越大，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的，但不能不说分割销售方式是商业地产开发的一处“硬伤”。 商铺按揭商铺投资投资商铺北京商铺出售