政府指导物业费

自6月1日起，重庆开始施行中心城区住宅物业服务收费管理新规。这一新的收费标准比当地很多小区现行的收费标准要低得多，这引发了业主们降价的呼声。按照政府指导价收费的合理性在哪里呢？

上半年，重庆入市项目的物业服务均价为2.3元/平方米·月，远高于政府指导价最高档1.9元/平方米·月的水平。

按理说新的标准乃行业指导价，面向的是未交付的新建小区，相当于未来物业费的定价指引。当然也适用于已入住小区，业主们可以按照标准来衡量物业的服务水准，并且通过业委会和物业公司就物业服务费进行谈判。此前，青岛、广州、银川等多地已经更新了物业费标准，并没有激起多大的波澜。反而是重庆，已经有百多家小区业主提出了降低收费的诉求。据一家上市公司透露，6月份以来，公司在重庆管理的住宅小区中超六成提出了降低物业服务费的诉求。降低物业费的诉求在重庆这个老工业城市表现得尤为强烈。

一个背景是，重庆市已经连续三年法拍房年度挂拍数量全国第一，2020年挂拍量为2.65万套，2021年达到3.71万套，2022年达到了4.33万套。2022年全国法拍房为58.3万套，重庆市就占到7.4%。2023年，重庆市法拍住宅数量又排名全国第一，且成交率高达42.1%，远超全国平均18.4%的挂拍成交率。挂牌量与成交量双第一，背后却是多少破产人的难眠之夜。重庆是直辖市，人口数量是几个直辖市中最多的，常住人口超过3000万。当全国的房价都开始下跌，最先领跌的房子多来自中西部人口流出城市，以及大城市周边人员向着中心城市流动的郊县城市。起初，重庆以直辖市建制管辖大量远郊区县，那里是房贷断供的重灾区。到了2023年重庆的卖家绷不住了，大打折扣，终于吸引到买家。重庆法拍房折价率为69.7%，这意味着原来100万元的房子，成交价可能只有70万元，相当于打了7折。

中指研究院的报告显示，二十城物业服务均价为2.64元/平方米·月，深圳均价最高，为3.95元/平方米·月；北京、上海都超过了3元/平方米·月。相对而言，重庆的物业费只能居于大城市的中游水平。可如今重庆二手房均价已不足万元，人均可支配收入仅为北上广深等一线城市的一半，物业费却要比合肥、常州、南昌、济南和昆明等城市高得多（5个城市均低于2元/平方米·月），也难怪业主们苦于物业费的高昂，迫切希望降费。百米面积房屋的物业费用，从3元/平方米·月降到政府指导价的最高档次1.9元/平方米·月，一个月便能省下110元，一年便是1320元。

物业公司当然不愿意降价，他们诉之于优质优价的自由市场逻辑。但所谓的市场化交易，却是一次性合同捆绑几十年的服务，业主中途很难退出。业主要买房，就得接受后续服务，并签下价格畸高的物业前期合同。这几乎就是城下之盟。前期物业合同转为正式物业合同，又需闯过一个个难关，成立业委会。

当重庆的上百个小区业主提出降物业费的诉求，所幸的是重庆相关部门对居民的物业降费意愿十分重视，还与多家物业公司开了会，并在全市选取40个住宅项目，由市发改委参与核算成本和审价，拟制定新的5级物业费指导价标准，预计在年底正式公布。

全国业主苦物业日久，但愿重庆以城市为单位，政府规模化介入，毕其功于一役。其实，在政府介入解决民生难题上，成功的先例并不少，比如医保的集体采购和利率下行之下的转贷款。如今，房地产形势发生了彻底改变，底层逻辑和过去不一样了，时艰需共克，物业公司也不应该抱着老合同一成不变，何况那本来就是对业主不利的合同。 物业费