房地产救市暂未见起色

国家统计局最新公布的数据显示，2022年11月份，全国商品房销售面积和销售额同比下降33%和23%，分别比10月份的降幅扩大了10个和9个左右的百分点，即使救市升级，楼市销售的寒意还是越来越重。

由于终端销售不畅，开发商的投资意愿也继续下降。11月份的房地产投资规模同比下降了20%，比10月份扩大了4个百分点。房地产对于经济的拉动作用，主要是靠开发商的大规模投资，由此拉动上下游产业链的需求。今年以来，房地产投资持续负增长，对经济的拖累效应非常明显。

由于投资热情降温，开发商在土地市场也继续躺平，尤其是很多民营房企都不愿意再积极拿地。11月份的土地购置面积和土地成交金额分别下降了58%和50%，这也给地方政府财政带来了不小的压力。在楼市的繁荣周期，依附于房地产的各个链条一荣俱荣，但是，一旦房地产进入下行周期，寒气迅速传导到每一个环节。

2016年那一轮房价大涨，引发了“房住不炒”政策的出台，房地产行业迎来史上最严厉的调控，一直到去年年底，在稳增长压力之下，楼市调控力度开始有所松动，到了2022年国庆前夕，房地产救市行动从小幅放松开始进入高潮。

2022年10月1日之前，在房地产传统的“金九银十”销售旺季，央行宣布部分城市可以阶段性下调个人房贷利率下限，随后更是下调住房公积金贷款利率；财政部宣布居民换房可以退还个税。

不过，这一轮救市并没有给楼市带来提振，“金九银十”的销售情况依然惨淡。到了11月份，房地产的救市行动继续升级。银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，房地产市场迎来了被业界称为“史诗级救市”的金融16条。

之所以被称为“史诗级救市”，原因在于，过去几年，我国出于防范房地产风险的考虑，对房地产融资全面收紧，而金融16条则开始全面松绑，向房地产市场全面注入资金，包括稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求等等。

证监会发布公告，恢复房地产上市公司在股市的再融资渠道。

11月底，证监会也加入救市大军，打通资本市场对房地产的融资渠道。2010年以来，为了遏制房价过快上涨，证监会对房企重组和再融资按下了暂停键。时隔12年之后，证监会重新恢复了上市房企的融资能力，允许涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复房企和涉房上市公司再融资，允许以房地产为主业的H股上市公司再融资等等。

仅仅两个月时间，房地产的融资环境就发生了翻天覆地的变化，过去被全面挤压的融资渠道，现在应开尽开，银行、股市、债券、信托等几大水龙头全部打开，房地产融资迎来近年来最宽松的时刻。

虽然这一次房地产的救市行动持续升级，但是效果暂时还没有显现出来。这一轮救市主要是从开发商角度，通过资金注入提升开发商的能力和信心，不过，房地产的最终走势还是要看消费端，只有购房者的需求被激活，才能真正拯救开发商的投资信心，从根源上刺激房地产。

从楼市销售端来看，救市两个月以来，全国商品房销售面积和销售额继续大跌，由此导致楼市库存压力不断增大，10月末，商品房待售面积同比增长9.0%，其中住宅待售面积增长16.6%。11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。如果楼市库存都无法消化，开发商投资的信心会越来越弱，房地产救市也就很难达到预期的效果。

伴随着房地产救市力度不断升级，管理层对于房地产的定位也开始明显提升。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上指出，“房地产是国民经济的支柱产业”。我国第一次将房地产视为支柱产业，还是在2003年“非典”之后，当年8月份，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。最近几年，随着“房住不炒”政策出台，房地产作为中国经济支柱产业的概念，已经很少被公开提及。尤其是2018年中美贸易摩擦爆发之后，通过高科技产业带领中国经济突围成为越来越多人的共识。2022年以来，房地产对中国经济的重要性开始逐渐回归。

年底召开的中央经济工作会议，房地产扮演了非常重要的角色。会议将“着力扩大国内需求”列为2023年的头号经济任务。而对于如何扩大内需，经济工作会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。可以看出，住房改善消费不仅被列为三大消费支柱，而且位居首位，房地产对于中国经济的重要性再度被放到了相当重要的位置。

当前对房地产的救市，挑战在于如何能够有效刺激房地产对经济的拉动作用，同时又不至于带来更大的金融风险，甚至对中国经济带来挤压。2019年的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清对房地产发出警告，“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价”。

因为对房地产的风险有足够的认识，所以这一轮房地产救市虽然持续升级，但也还是限定在一定范围之内。中央经济工作会议将住房消费列为三大消费支柱之首，不过也仅限于“住房改善”，而非全面刺激楼市。12月中旬，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022～2035年）》，对房地产市场的表述是“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求”。政策的扶持范围也仅限于自住需求，对于投资投机性需求，也还是以遏制为主。毕竟，房价泡沫越大，带来的金融风险越高，对实体经济的伤害也会越大，这已经成为常识。 房地产