房地产税超预期推进

这次房地产税试点的力度比预期的要大。过去几年，我国房地产税的工作重点是先完成房地产税立法，然后再推进房地产税。但是从这次的文件来看，房地产税跳过了立法这一环节，直接在部分城市试点，“条件成熟时，及时制定法律”。先试点再立法，无疑比先立法再试点要快了很多。

最近几年，房地产税的推进速度其实一度放缓。最近两年的《政府工作报告》，对于房地产税只字未提。就在外界认为房地产税可能渐行渐远之时，房地产税试点却突然降临，速度之快的确超出预期。

我国征收房地产税的目的，财政部曾经做过这样的表述：“既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。”筹集财政收入和调节收入分配，是我国房地产税的两大主要诉求，以这两大目的为基础，也就可以理解房地产税为什么会突然提速，以及未来会对普通民众带来怎样的影响。

从筹集财政收入的角度来看，随着房地产发展的高峰期已过，未来地方政府的土地财政模式已经越来越难以维持。从今年来看，全国的土地拍卖市场明显转冷。9月份以来的全国第二批集中供地，土地溢价率从上半年的17%下降到不足5%，大量土地流拍和停拍。以北京和上海这两大热门城市来看，第二批集中供地，最终的土地成交金额较上半年下降了一半。

在土地财政越来越难以为继的背景下，房地产税已是势在必行。和土地财政的一次性卖地收入模式相比，房地产税作为持续征收的税种，可以为地方政府获得稳定的收入来源。

从调节收入分配的角度来看，我国最近提出了共同富裕的发展目标，“到本世纪中叶，全体人民共同富裕基本实现，居民收入和实际消费水平差距缩小到合理区间”。改革开放以来，我国经济高速发展，但是贫富差距也由此拉大，尤其是最近20多年，随着房价持续上涨，房地产更是成为拉大贫富差距的重要途径，拥有多少房产，在很大程度上决定了民众的财富水平。

过去很多年，房地产税因为存在各种争议和阻力，所以推进的节奏一直是停停走走，随着共同富裕成为我国的重要发展目标，房地产税成为调节收入差距的重要手段，因此也就能够扫清各种阻力，以超预期的速度开展试点。

对普通民众而言，房地产税推出之后，最关心的主要有两大问题：一是房价会不会降？二是自己需要缴纳多少房地产税？

从房地产税对房价的影响来看，房地产税的初衷并不是为了打压房价，对房地产市场的影响，主要是增加了多套房持有者的持有成本。那么，房地产税带来的持有成本最终由谁来承担，主要看房地产市场的供需状况。如果楼市处于供不应求的上涨时期，卖家（房东）处于强势地位，那么房地产税的成本会转移到买家和租客身上，由此会带来房价和租金上涨；反之，如果楼市处于低迷时期，那么房地产税的成本只能由卖家来承担，房价就会出现下跌。

当前国内楼市正好处于由热转冷的转折时期。去年年底以来，国内房价集体上涨，进入今年下半年之后，楼市开始逐渐降温。国家统计局最新公布的数据显示，一、二、三线城市的二手房价格在9月份全部环比下跌。在楼市降温的背景下推出房地产税，短期之内会加剧卖家的恐慌心理，那些担心房地产税成本的多套房持有者，可能会选择快速抛售，由此将带来房价加速下跌。

对普通民众而言，更关心的还在于自己将来需要缴纳多少房地产税？

目前房地产税试点还没有更多的细节，具体如何征收暂时还不得而知。房地产税在国外普遍存在，我国征收房地产税的特殊之处在于，我国是在土地公有的背景下征收，而国外大多是土地私有制。房地产税是一种财产税，对于民众并不拥有产权的土地征收财产税，法理上存在一定的争议。

在土地公有的背景下征收房地产税，只有新加坡和我国香港地区。新加坡和香港地区不是以住房的整体评估价值为基础，而是以住房的租金为税基征收，无论住房是否实际出租，以住房的虚拟租金来计算房地产税，通过这种办法规避土地公有制下征收房地产税的法理障碍。我国前财政部部长肖捷曾经表示，“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，这更接近欧美等土地私有制国家的模式。

如果按照房屋的整体评估价值来计算，民众需要缴纳多少房地产税呢？

对于拥有住房套数或者住房面积较多者征收房地产税，这一点不会有太大争议，最大的悬念在于，那些住房面积处于正常水平的居民，是否也需要缴纳房地产税？

业界相对比较认可的观点是，按照人均住房给予一定的免征面积。比如设置人均30平方米的免征面积，一个三口之家的住房在90平方米之下就不用缴纳房地产税。当然，这只是业界讨论的方案之一，并非房地产税的官方版本，也不能完全排除将来普通刚需族也需要承担房地产税的可能性。

我国房地产税的主要目的之一是筹集财政收入，如果以房地产税替代土地财政，就意味着房地产税的征收必须保证一定的力度，否则土地财政消失之后，房地产税难以弥补缺口，将对地方财政带来重大冲击。

这一次房地产税试点并非我国首次，重庆和上海其实已经试点房地产税多年，这两个城市的试点并不算太成功，主要原因之一在于征收的对象比较狭窄，所以最终实际征收的房地产税金额比较有限。所以，如果将这两个城市的试点视为不太成功的经验教训，那么这一轮房地产税，征收力度大概率会强于重庆和上海之前的方案。这也就意味着，部分普通民众也有可能需要缴纳房地产税。

对于普通刚需族而言，每个月要偿还不菲的房贷月供，已经是不小的压力，如果将来再凭空多出一笔房地产税，住房将成为更沉重的负担。对于普通民众而言，房地产税带来的负担还是越轻越好，否则，房地产税调节收入分配的功能就将难以实现。 房产税房价购房房地产税